Есть ли у человека гарантия того, что купленная им квартира, не будет оспариваться в суде? Такой гарантии вам не может дать даже самый опытный риэлтор. Именно поэтому практически во всех западных странах страхование титула (риска утраты права собственности) уже давно получило широкое распространение. В России же данная услуга развита пока довольно слабо. Если вкратце, то связано это с тем, что одни не знают о данном виде страхования, а другие, кто знает о нем, испытывают определенное недоверие к страховым компаниям.
Рассказать о том, какую недвижимость обеспечивают страхованием компании, на какие сроки лучше страховать купленную квартиру и как выплачивается страховая сумма, мы попросили директора агентства страховой компании «Согласие» Олесю БУХТОЯРОВУ:
— Хочу сразу отметить, что ежегодно из нескольких сот тысяч сделок в России до 1, 5 % признаются недействительными. Это статистика. И с ней не поспоришь.
— Это значит, что любой, кто покупает недвижимость, может попасть в эти 1,5%?
— К сожалению, это может случиться с каждым.
— А вот здесь, если можно, то чуть подробнее.
— Все очень просто. Несовершенная законодательная база является предпосылкой к мошенничеству. То есть, используя пробелы в законах, мошенники нередко через суд возвращают квартиру в свою собственность, а деньги покупателю не выплачивают. И тот вынужден ходить по судам, чтоб ему вернули уплаченные за квартиру деньги.
— Не могли бы вы перечислить, какие статьи закона особенно опасны?
— Например, ст. 181 Гражданского кодекса РФ, которая не ограничивает срок исковой давности. Номинально он как бы ограничен тремя годами, но есть ситуации, когда такое ограничение не действует. К примеру, появился через несколько лет наследник и… отсудил свою долю. Потому как он все эти годы не знал о том, что его родитель или брат уже покинули эту землю. Или закон о банкротстве физических лиц, который недавно вступил в силу. Кто может дать гарантию того, что продавца, который сегодня вам продал квартиру, завтра не признают банкротом? Никто. Кроме того, мошенники могут банкротство инициировать сами. И итог для покупателя будет печальным. Тем более, что пока ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе оставляет желать лучшего. А упрощение процедуры регистрации купли-продажи жилья, то есть возможность зарегистрировать право собственности в любом регионе РФ (ранее это возможно было только по месту нахождения недвижимого имущества) — это же раздолье для мошенников. А изменение налоговой системы заставляет людей занижать стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Несовершенство земельного законодательства. Отсутствие закона о риэлторской деятельности, когда посредники (особенно частные) практически не несут никакой ответственности за проведенную сделку и другие неурегулированные нормы закона ведут к тому, что сделки расторгаются. И нередко с печальным исходом для покупателя.
— А если же квартиру застраховать, то риски не страшны?
— Да. Вас, конечно, по суду могут выселить из квартиры, но тогда страховая компания вам выплатит рыночную стоимость недвижимости, и вы не останетесь без крыши над головой, а сможете приобрести новое жилье.
— И какие риски принимаются на страхование?
— К примеру, нарушение прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников предыдущих владельцев и пр.);
- незаконность предыдущих сделок;
- подделка документов, необходимых для совершения сделки:
- мошенничество;
- ошибки регистратора;
- недееспособность сторон сделок;
- неправомочные решения суда.
— Кстати, о предыдущих сделках. Это прописывается в договоре индивидуально или является для вашей компании нормой? Просто я знаю случаи, когда это не было прописано в договоре и становилось камнем преткновения для выплат.
— Договор страхования покрывает все риски, начиная с первичного отчуждения. Для нашей компании это является нормой.
— Скажите, какие виды мошенничества чаще всего встречаются на рынке?
— Отчуждение объекта недвижимости по подложному паспорту РФ либо правоустанавливающему документу. Сокрытие законных наследников. Выморочное имущество. Доверенность от умершего. Продажа объекта недвижимости недееспособным.
Сговор между продавцом и бывшим владельцем. Многократная продажа одного объекта недвижимости. Совершение сделки с заниженной стоимостью объекта недвижимости.
Продажа земельного участка со скрытыми коммуникациями. Продажа объекта недвижимости, находящегося в залоге или под другим обременением.
— А можете привести пример какого-то запоминающего вида мошенничества, которое сложно распознать.
— Да. Сложно распознать, когда мошенник и потерпевший действуют в сговоре. Пример тому — судебное дело о том, как муж и жена обманули покупателя. О нем мне рассказал адвокат из города Тольятти Максим Гранат. Суть истории такова. У супругов имелось две квартиры, расположенные в разных районах города. Обе квартиры были оформлены, хотя и куплены в период брака, только на имя жены. Подготавливая преступление, муж подал иск о разделе имущества, и попросил суд установить долевую собственность на обе квартиры.
Обычно нормальные истцы так не делают: для чего нужно иметь долевую собственность на жилье с бывшим супругом? Как правило, лучше, чтобы каждому из супругов передавалась отдельная квартира, с взысканием денежной компенсацией в пользу того, чей объект дешевле. Но мошенники знали, что делали: муж исковые требования поддерживал, а жена признавала их в том виде, в котором они были заявлены. В итоге, обе квартиры были поделены судом в равных долях между супругами, по ½ доле в праве собственности каждому.
Судебное решение вступило в силу, но муж свой экземпляр решения не получил, и в Росреестр, соответственно, его не отнес. В итоге, обе квартиры по-прежнему оставались оформленными на имя жены.
В это время супруга якобы потеряла паспорт. Оплатив штраф, она получила новый паспорт, в котором, как это часто бывает, записи о имеющемся браке УФМС не проставила.
И вот когда вступило в силу решение суда о разделе имущества, то жена продала одну из квартир. Ничего неподозревающий покупатель осмотрел и приобрел совсем недешевую квартиру (с парковочным местом и охраняемой территорией).
После того, как все деньги от сделки получены женой, куплю-продажу оспорил бывший муж. В иске он указал, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них (одна, если быть точным).
Иск, конечно, был удовлетворен: квартира была возвращена в собственность супругов-махинаторов, а жена «осталась должна» несчастному покупателю квартиры.
Естественно, к этому времени выяснилось, что второй своей квартирой супруги уже распорядились, другой собственности у аферистки нет, и взыскать с нее что-либо – нереально.
Банальность данного сюжета компенсируется одной любопытной деталью.
Покупка квартиры потерпевшим проводилась под наблюдением специалистов агентства недвижимости, которые в письменной форме дали «заключение о безопасности покупки». Давайте вникнем, что же именно проверяли риелторы, и как они это делали?
Согласно заключению, риелторы зашли на сайт Федерального суда того района города, в котором находилась интересующая их квартира. На сайте суда в рубрике «судебное делопроизводство» риелторы вбили фамилию собственника — жены. Система сообщила, что судебных споров с участием соответствующих ФИО не обнаружено. Она и не могла сообщить, так как суд по разделу имущества проходил в другом районе города. Риелторы же сочли, что любые споры относительно данной квартиры должны рассматриваться по месту ее нахождения.
Риелторы также заказали и изучили выписку из ЕГРП, в которой, как вы понимаете, никаких сведений о муже нет и не могло быть, так как судебное решение в Росреестр донесено не было.
Риелторы также изучили паспорт женщины и убедились в том, что печати о браке в документе не имеется, а, значит, согласия супруга на сделку по ст. 35 СК РФ спрашивать не нужно. Одним словом, отнеслись к делу поверхностно, не копнули глубоко продавца. Итог для покупателя оказался печальным. А если бы у клиента был договор со страховой компанией, то человек не остался бы без денег.
— Может быть, главной причиной низкого интереса к титульному страхованию служат тарифы страховщиков. Каковы они? Неужели так высоки?
— Мне об этом странно слышать. Люди покупают миллионные квартиры, а заплатить несколько тысяч рублей за спокойный сон не хотят. Кроме того, тарифы не такие и большие. К примеру, стоимость такой страховки обходится в 0,2-0,3% за год, от размера сделки. Если вы купили квартиру, стоимостью 7 млн рублей, то страхование титула обойдется в 21 000 рублей. Но нужно иметь в виду, что это тариф на один год, а чем больший выбирается срок страхования, тем тариф становится ниже. К примеру, страхование на пять лет будет стоить уже не 2,5% (0,5% умноженные на пять лет), а 1,5%, на десять лет – 2%. Потому что с годами риски снижаются. Самый оптимальный срок страхования — это 3 года, тариф ориентировочно составляет 0, 8 % за весь срок страхования.
Как я говорила выше, что до 1, 5 % сделок бывают оспорены в суде и признаются недействительными, то оказаться одним невезучим из ста счастливых – вероятность хоть и невелика, но она существует. Не исключено, что обделенному родственнику будет предоставлена вся жилплощадь либо доля в квартире. И что? Покупателю от этого не легче, если к нему кого-то подселят.
Когда судья принимает решение о признании сделки недействительной, приобретатель должен вернуть жилплощадь прежнему владельцу, а уже затем пытаться вернуть и свои деньги через суд. Однако далеко не всегда сделки совершаются по реальной стоимости объекта. Поэтому получить фактически уплаченные средства в полном объеме может оказаться невозможным. Тем более невозможно вернуть средства, затраченные на переезд и ремонт.
Чтобы не оказаться у разбитого корыта, есть смысл застраховать право собственности, то есть титул. Очевидным преимуществом такого вида страхования является то, что страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости объекта, а не суммы, указанной в документе купли-продажи. Поэтому даже в случае проигрыша в судебном процессе человек, застраховавший квартиру, получает свои деньги.