Дубай — административный центр одноимённого эмирата, крупнейший город ОАЭ, а также инвестиционная столица Ближнего Востока. Местный рынок недвижимости, растущий за счёт крупномасштабных и амбициозных проектов, привлекает иностранных покупателей из 149 стран мира, среди которых преобладают граждане Индии, Саудовской Аравии, Великобритании и Пакистана.
По данным Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department), объём иностранных инвестиций в местную недвижимость за первую половину 2016 года составил 7,6 млрд долл США. Инвесторов привлекает экономическая устойчивость, благоприятные перспективы рынка Дубая и, прежде всего, возможность получать на местном рынке стабильный годовой доход от аренды в размере 5–7 %.
Наибольшим спросом у инвесторов, приобретающих в Дубае недвижимость для сдачи в аренду, пользуются жилые объекты, апарт-отели и офисы
Жилая недвижимость: как выиграть на приросте стоимости
С 2014 по 2016 год цены на жилую недвижимость в Дубае снизились в среднем на 15 % и в III квартале 2016 составили лишь 73 % от пикового значения, достигнутого в 2008 году. По данным Global Property Guide за сентябрь 2016 года, стоимость апартаментов в Дубае составляет от 4,4 до 6 тыс. долл./м2. Ставки арендной платы за последние два года также уменьшились на 10−15 %.
Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что в 2017-м рынок начнёт восстанавливаться. В некоторых районах города падение цен продолжается, хотя и более медленными темпами, чем раньше; в других цены уже достигли дна и начали расти. Это значит, что настал оптимальный момент для входа на рынок, ведь покупка недвижимости по сравнительно низкой стоимости позволит выиграть от прироста её стоимости в будущем.
Доход от инвестиций в жилую недвижимость для сдачи в аренду в Дубае составляет, как правило, около 5–7 % в год. Доход от аренды вилл составляет в среднем 3–6 %, апартаментов — 6–10 % в год.
Сдавая студию, можно ежегодно получать в среднем 15 тыс. долл., квартиру с одной спальней — около 25 тыс. долл., с двумя спальнями — 39 тыс. долл., с тремя спальнями — 56 тыс. долл. При этом показатели доходности у студий и однокомнатных апартаментов выше, чем у бóльших по площади квартир, и составляют 6,8 – 7,5 % против 5 %.
По данным компании Propertyfinder Group, наибольший доход приносят апартаменты в новых, развивающихся районах города: Спортс-Сити (Sports City), Силикон-Оазис (Silicon Oasis) и Дискавери-Гарденс (Discovery Gardens). Доход от сдачи в аренду здесь достигает 9 % в год — это один из самых высоких показателей в мире. В районах Гринс (The Greens) и Джумейра-Лейк-Тауэрс (Jumeirah Lakes Towers) максимальная доходность варьируется от 7,5 до 8 % в год. Наконец, в самых престижных районах с высокими ценами на недвижимость, таких как Дубай-Марина (Dubai Marina) и Пальма-Джумейра (Palm Jumeirah), доходность составляет в среднем 6 % в год.
Покупка апартаментов площадью 55 м2 в районе Дубай-Марина с учётом всех дополнительных расходов обойдётся примерно в 326 тыс. долл. Затраты на обслуживание недвижимости составят около 3,2 тыс. долл. в год, при этом все коммунальные услуги оплачивает арендатор. Доходы от долгосрочной аренды за год составят около 28,5 тыс. долл., а процент чистой доходности — около 7,3 % в год.
Сдавать в аренду виллы обычно менее прибыльно, чем апартаменты. Впрочем, бывают и исключения: так, дома в районах Арабиан-Рэнчес (Arabian Ranches) и Спрингс (The Springs) приносят до 6,4 % в год и окупаются даже быстрее, чем некоторые апартаменты. Как правило, чем больше и дороже вилла, тем меньше доход от аренды.
Апарт-отели: спрос со стороны туристов и бизнесменов растёт
Дубай — четвёртое по популярности туристическое направление мира и одна из десяти ведущих локаций для шопинг- и бизнес-туризма. В 2016 году город посетили 15,2 млн туристов, а к 2020-м это число вырастет до 20 млн человек. Только на Всемирную выставку «Экспо-2020», которая будет проходить в городе с октября 2020 по апрель 2021 года по предварительным подсчётам властей приедет около 17,5 млн гостей.
С ростом потока туристов на рынке Дубая всё большую популярность набирают апарт-отели, представляющие собой альтернативу обычным гостиницам. Обслуживаемые апартаменты сочетают преимущества домашнего уюта и гостиничного сервиса и пользуются спросом как у бизнесменов, ищущих более комфортабельную альтернативу отелям, так и у семей с детьми, которым необходимо больше пространства, чем может предложить обычный гостиничный номер. Особенно востребован такой формат жилья у туристов из Саудовской Аравии, которые часто путешествуют большими семьями. Апарт-отели пользуются всё большей популярностью ещё и потому, что стоимость проживания в них может быть до 30 % дешевле, чем в отелях аналогичного уровня.
Обслуживаемые апартаменты, как и обычная жилая недвижимость, приобретаются в собственность и владелец может в любой момент продать их. Помимо этого, собственник такой недвижимости имеет право каждый год бесплатно отдыхать в апартаментах, как правило, в течение двух недель. Все заботы по обслуживанию, поиску арендаторов и поддержанию порядка в апартаментах берет на себя профессиональная управляющая компания.
Средний ежегодный доход от аренды обслуживаемых апартаментов составляет около 8–10 %. Доход от краткосрочной сдачи в аренду апартаментов в прибрежных комплексах, где часто останавливаются иностранцы, может достигать 0,4 % в неделю.
Стоимость апартаментов с одной спальней начинается от 200 тыс. долл., цены на трёхкомнатные меблированные апартаменты в элитном жилом комплексе в центре города составляют около 800 тыс.
За 220–270 тыс. долл. можно приобрести апартаменты с одной спальней в районе Дискавери-Гарденс и, сдавая их в аренду за 24–26 тыс. в год получать доход около 910 % за вычетом расходов на обслуживание, составляющих около 30–35 долл./м2 в год.
Лучше всего приобретать недвижимость от надёжного застройщика, который предлагает обслуживаемые апартаменты в новых и строящихся отелях в районе Даунтаун-Дубай (Downtown Dubai). Объекты от ведущих застройщиков в случае необходимости легче продать, и на этапе роста рынка они дорожают быстрее и значительнее, чем жильё от малоизвестных компаний.
Офисы: помещения класса А в центральных районах всегда в цене
Главная тенденция, характеризующая рынок офисной недвижимости Дубая, — двойственность, разрыв между первоклассными и остальными объектами. Так, стоимость аренды офисов класса Б в первой половине 2016 года здесь снизилась на 5 %, по отношению к предыдущему году, в то время как аренда в офисах класса А за тот же период подорожала на 3 %.
В некоторых районах города с относительно старым жилым фондом уровень свободных площадей выше. Например, во Всемирном торговом центре он достигает 20 %. При этом арендные ставки в таких локациях стоят на месте или снижаются: например, в районе Гархуд (Garhoud), расположенном рядом с аэропортом, лишь за II квартал 2016 они упали на 18 %, в Дейре (Deira) — на 5 %.
К малоперспективным районам относятся также Джумейра-Лейк-Тауэрс и Бизнес-Бэй (Business Bay). Предложение офисных площадей здесь превышает спрос. В свободных экономических зонах: Дубай-Интернет-Сити (TECOM's Dubai Internet City), Медиа-Сити (Media City), Ноуледж-Виллидж (Knowledge Village), Международном финансовом центре (Dubai International Financial Centre) и Дубай-Дизайн-Дистрикт (Dubai Design District),— наблюдается противоположная ситуация. Расположенные здесь офисы класса А пользуются спросом у крупных международных корпораций. Офисы в зданиях Медиа-Сити и Интернет-Сити бронируются арендаторами на стадии строительства. Объём свободных площадей в Центральном деловом районе снизился с ноября 2015 года по ноябрь 2016 года на 7 %, достигнув уровня 15 %, а в центре Международного финансового центра осталось лишь 5 % незанятых офисов.
Арендные ставки на рынке офисной недвижимости Дубая снизились с 2008 по 2016 год на 50–76 % в зависимости от сегмента рынка. Больше всего упали ставки на офисы класса Б, меньше пострадала элитная недвижимость. По данным на конец 2016-го аренда офисов в городе стоит от 175 до 700 долл./м2 в зависимости от характеристик здания и его расположения.
Дороже всего стоит аренда в новых зданиях Международного финансового центра. Цены здесь непрерывно растут и в начале 2017-го достигают 1 076 долл./м2. Впрочем, это рекордный показатель — стоимость аренды офисов в популярных локациях составляет в среднем 450–500 долл./м2.
Годовая доходность от аренды офисных площадей составляет, как правило, от 5,5 до 8,5 %. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую, поскольку стоимость содержания объекта оплачивает арендатор, и период аренды обычно дольше, чем для жилья.
В связи с экономическим спадом на рынке в последние годы спрос на офисные площади в Дубае замедлился, компании не спешат расширяться. Бóльшим спросом пользуются небольшие офисы. По данным за три первых квартала 2016 года, менее 12 % арендаторов выбирали площади свыше 950 м2, в то время как годом раньше этот показатель составлял 30 %. Так, в небоскрёбе Индекс-Тауэр (Index tower), расположенном в Международном финансовом центре Дубая, на офисы с небольшими площадями (от 50 м2 до 300 м2) разделили четыре этажа, и большинство этих помещений сразу же нашли арендаторов. Такая же стратегия сработала и в центре Бурдж-Даман (Burj Daman).
По мнению аналитиков, в течение первой половины 2017 на офисном рынке Дубая в целом не стоит ждать роста, но отдельные локации, не подчиняющиеся общей тенденции, будут развиваться. Инвесторам здесь так же стóит обращать внимание на репутацию застройщика, развитие инфраструктуры, транспортную доступность района и наличие в бизнес-центре парковочных мест.
•
В 2017 году Tranio рекомендует инвестировать на рынке Дубая в:
- жилые апартаменты в районах Спортс-Сити, Силикон-Оазис, Дискавери-Гарденс, Гринс, Джумейра-Лейк-Тауэрс и Пальма-Джумейра;
- апарт-отели в новых комплексах от надёжных застройщиков в районах Дубай-Марина и Даунтан-Дубай;
- офисы класса А в районах Дубай-Интернет-Сити, Медиа-Сити, Ноуледж-Виллидж, Дубай-Дизайн-Дистрикт, а также в Международном финансовом центре.