Несмотря на то, что россияне по-прежнему рассматривают инвестиции в недвижимость в качестве одного их основных типов вложения средств, явление это носит скорее инерционный характер. Последние изменения в сфере налогообложения, кризис строительства, рост коммунальных и эксплуатационных расходов, а также отсутствие цивилизованной системы аренды жилья ведут к резкому падению ликвидности данного вида инвестиций. О том, почему в России стали меньше вкладываться в недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова, правового консультанта компании Правильные инвестиции в недвижимость.
Если несколько лет назад рынок недвижимости демонстрировал стремительный рост цен, то сегодня все аналитики единодушно отмечают, что продолжается неуклонное падение, как стоимости квадратных метров, так и арендных ставок в коммерческом и жилом сегментах. Согласно исследованиям агентства недвижимости «Инком», с начала 2015 года стоимость жилья снизилась в долларах на 15,8%, а в рублях на 2,6%. Отмечается падение цен и в секторе коммерческих помещений. Так, по данным Knight Frank, после кризиса 2014 года ставки аренды складских площадей в долларах снизились почти на 40%. В других секторах также отмечается падение стоимостных показателей. Анализ сложившейся ситуации в сфере ценообразования, в свою очередь говорит о том, что, купив то или иное помещение сегодня, вполне может получиться так, что её продажа в будущем не принесет ожидаемых дивидендов.
Серьезно меняются и расходы на содержание приобретенной недвижимости. Так, экономисты УГУЭС подсчитали, что с 2000 года россияне платят за ЖКУ в 13 раз больше по сравнению с 1991 годом, а согласно новому прогнозу Минэкономразвития до 2030 года оплата за электроэнергию возрастет на 70%, за газ – на 30%. За ближайшие 18 лет электроэнергия для населения подорожает в пять раз, газ – в 4,6 раза.
Правда государство осуществляет индексацию роста тарифов. И в этом году правительство установило для каждого региона максимальные значения индексации, самый низкий из которых, равный трем процентам, у Северной Осетии. В Новосибирской области повышение тарифов ЖКХ ограничено 3,5%, в Алтайском крае 3,7%. Самый высокий порог 7,5 % - установлен в Москве. А для Санкт-Петербурга и Республики Саха - Якутия предусмотрено ограничение в 6,5%. Однако, скорее всего, рост тарифов ЖКХ, опережающий уровень инфляции в 1,5 раза, будет продолжаться и в будущем.
Существенно изменились и эксплуатационные расходы, связанные с ремонтом и оснащением помещений. За прошедшие десять лет, - говорит адвокат Олег Сухов, - они выросли в несколько раз в связи с резким удорожанием строительных материалов, сантехнического и другого оборудования. Изменились и аппетиты арендаторов, которые хотели бы снимать квартиры, оснащенные полным комплектом современной техники и мебели, обеспеченные качественным доступом в Интернет и прочими благами. Все эти первоначальные расходы необходимо учесть при расчете доходности инвестирования в жилую недвижимость. Кроме этого, в связи с отсутствием полноценного законодательного и организационного регулирования процесса аренды жилья, собственнику приходится самому заниматься вопросами взаимодействия с арендатором и регулированием расчетов, что, в свою очередь, ведет к увеличению затрат времени и прочих ресурсов.
Одним из существенных факторов, который может коренным образом изменить картину в сфере спекулятивных покупок недвижимости, аналитики считают изменения в расчете налога на недвижимость. Теперь он будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Напомню, что для объектов налогообложения установили следующие ставки: если цена объекта не выше 300 тысяч рублей ставка составит 0,1%, от 300 до500 тысяч рублей - 0,1- 0,3%, а для объектов дороже 500 тысяч рублей предусмотрена ставка от 0,3 до 2%.
По оценкам чиновников Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, кадастровая стоимость квартир в Санкт-Петербурге выше инвентаризационной в 6,22 раза, индивидуальных жилых домов – в 5,37 раза, а нежилых помещений – в 6,7 раза. Московские риелторы рассчитали для «РБК-Недвижимости», что за квартиру площадью 206 кв. м на Остоженке придется платить более 170 тысяч рублей в год, за квартиру в 277 кв. м в Молочном переулке - более 240 тысяч рублей. А сумма налога за среднюю московскую квартиру площадью 54 кв. м при ставке налога 0,1% и средней кадастровой оценки в 160 руб. за 1 кв. м составит около 5,5 тысяч рублей. Нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что сегодня стало крайне рискованно вкладывать средства в объекты на этапе котлована, - говорит адвокат Сухов. Кризис нанес серьезный удар по покупательской способности граждан, что непосредственно отразилось на компаниях, специализирующихся на возведении жилья. Согласно данным исследования «Метриум групп», в первом полугодии 2016 года столичные компании отложили ввод в эксплуатацию 60% заявленных проектов жилой недвижимости. Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) опубликовало информацию, что в среднем по России более 50% жилищных объектов вводится в эксплуатацию с нарушением сроков сдачи. Специалисты РАСК подчеркивают, что кризис повлиял не только на мелких и средних подрядчиков, но и на компании, участвующие в долевом строительстве. За год число организаций, заявивших о своей коммерческой несостоятельности, выросло почти в три раза, с 22 до 61. На их балансе числится 385 незавершенных объектов. Всего по данным Единого реестра застройщиков и Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в России зарегистрировано 4,4 тыс. компаний.