Как «навариться» на покупке первичной квартиры по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую?
Многие собственники квартир на вторичном рынке задумываются, не сменить ли старое жильё на новостройку: всё-таки качество строительства сегодня уже совсем другое, планировки удобнее, во многих жилых комплексах предлагается очень интересная концепция благоустройства и инфраструктуры… Но вторичный рынок сегодня испытывает заметный дефицит спроса, и далеко не каждому собственнику удаётся быстро реализовать свою старую недвижимость. За это время цены в приглянувшейся новостройке могут вырасти, а интересные варианты – уйти с продажи.
Как удачно продать старое и купить новое жильё, портал MetrPrice.ru узнал у специалистов рынка недвижимости.
УЛОЖИТЬСЯ В МЕСЯЦ
В классическом виде услуга trade-in на рынке квартир может быть предоставлена по одной из давно сложившихся схем:
Краткосрочный trade-in с фиксацией цены. Стоимость квартиры в новостройке бронируется на месяц, и за это время собственнику необходимо продать своё старое жильё. Чтобы уложиться в указанный срок, чаще всего приходится соглашаться на снижение цены своего жилья.
Без фиксации цены. Квартира в новостройке бронируется без фиксации стоимости на срок около трех месяцев, что повышает шансы хозяина старой квартиры продать своё жилье без большого дисконта. Правда, нужно учитывать, что за это время и цены в новостройке могут вырасти.
Вот пример схемы trade-in, которую сегодня предоставляет компания «МИЭЛЬ-Новостройки» в жилых проектах «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк». «По условиям данной программы покупатель квартиры вносит аванс в размере 1% от её стоимости, – рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Далее выбранный объект недвижимости бронируется на 3 месяца, стоимость квартиры фиксируется. Но для заключения такого договора бронирования необходимо предъявить подписанный договор на продажу вторичной квартиры с агентством недвижимости или другой реализующей компанией».
КАЖДАЯ ДЕСЯТАЯ КВАРТИРА – ПО TRADE-IN
Услугу trade-in нельзя назвать сильно востребованной на рынке недвижимости, та же ипотека сегодня используется намного чаще. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», доля сделок по взаимозачёту сегодня составляет не более 10%.
Что касается самих застройщиков, то такая опция есть у многих из них: по данным «Метриум Групп», в массовом сегменте услуга trade-in предлагается примерно в половине проектов (49%): «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», «Водный», «Горизонт», «МИР Митино», «Северный», «Петр I», «Парк Легенд», «Life-Митинская Ecopark», «Домашний» и др. В Новой Москве купить квартиру по trade-in можно в ЖК «Новые Ватутинки», «Прима-Парк», «Легенда», «Новое Бутово», «Бутовские аллеи», «Андерсен» и ещё в 6 других проектах.
Однако, несмотря на распространённость услуги на рынке, количество сделок по этой схеме невелико. По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля таких покупок сегодня составляет около 5-7%. Одна из причин заключается в том, что собственники вторичного жилья часто завышают ценники на свои квартиры. «Не все владельцы согласны с тем, что застройщик устанавливает на их жильё цену, адекватную рынку, поэтому предпочитают продавать квартиру через стороннего риелтора», – говорит эксперт.
Количество сделок по trade-in в последние 2-3 года растёт, что объясняется снижением платёжеспособности населения. Характерно, замечает Мария Литинецкая, что взаимозачет стал встречаться даже в элитном сегменте, где, казалось бы, обеспеченные люди могут себе позволить купить жилье, не продавая старое. Это в очередной раз свидетельствует, что кризис повлиял на все слои рынка.
КОГО НЕ ПРИМУТ В TRADE-IN
Собираясь обменять старое жильё на новое, нужно помнить, что далеко не всякую вторичную квартиру примут в схему взаимозачёта – у застройщиков и риэлторов на этот счёт имеется довольно много требований. Например, в компании «Метриум Групп» в рамках trade-in не рассматривают квартиры, находящиеся далее 20 км от МКАД, а также земельные участки, загородную и коммерческую недвижимость. «Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру», – рассказывает Мария Литинецкая.
У недвижимости также должен быть порядок с документами, указывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). «К примеру, клиенту, который еще не успел вступить в наследство, но уже решил продать унаследованную квартиру, мы будем вынуждены отказать», – говорит эксперт. К продаже не примут объекты, находящиеся под арестом, имеющие обременения и т.д. А вот ипотека, как один из случаев обременения, не помешает обменять жильё по схеме trade-in.
Когда «заходить» в новостройку по trade-in?
Покупать квартиру в строящемся доме, как известно, выгоднее всего на старте продаж – в этот момент стоимость квадратного метра в проекте выгодно отличается от среднерыночного показателя. Однако на данном этапе девелоперу сделки по TRADE IN совсем неинтересны, замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»): в это время у него, как правило, идут самые активные продажи, когда квартиры приобретаются не только «для себя», но и в инвестиционных целях. Самые низкие стартовые цены держатся обычно месяц-два, соответственно, к схеме TRADE IN девелопер переходит немного позже, когда схлынет первый, самый мощный, поток клиентов.
Если человек продаёт для участия в сделке по trade-in своё единственное жильё (а по данным «Метриум Групп», так поступают 70% клиентов, получающие эту услугу), то покупка квартиры в новостройке на раннем этапе строительства по схеме trade-in может оказаться не такой уж выгодной. Ждать свою новую жилплощадь в течение 2-3 лет на съёмной квартире будет довольно затратно. Поэтому лучше всего приобретать квартиру в новостройке по trade-in примерно за год до сдачи жилого комплекса, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
КАК И ЗАЧЕМ МЕНЯТЬ НОВОЕ НА НОВОЕ?
Вполне возможно, что после покупки квартиры в строящемся доме вы обнаружите ещё более интересный новострой. В таком случае можно не ждать окончания строительства первого комплекса, а обратиться к застройщику, чтобы продать свою квартиру по переуступке и на вырученные деньги приобрести другую. «Как правило, к таком случае специалисты отдела продаж добавляют квартиру клиента в базу проекта наравне с другими, которые продают физлица, – поясняет Мария Литинецкая. – Это гораздо эффективнее и проще, чем искать покупателя через риелтора на вторичном рынке». Здесь главное, чтобы ваш договор с застройщиком допускал возможность продажи квартиры по переуступке, замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
РЕАЛЬНЫЕ ИСТОРИИ: ТРИ КВАРТИРЫ ЗА ОДНУ И УДАЧНЫЙ РАЗМЕН
Услуга взаимозачёта порой позволяет провести довольно необычные сделки. «В районе Новые Ватутинки у нас есть клиент, который трижды воспользовался услугой trade-in, – рассказывает Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»). – В 2012 году он приобрел у нас скромную однушку и обменял ее в 2013 году на двушку. В 2014 году двухкомнатная квартира была продана через наших специалистов, которые подобрали взамен трешку. И вот в конце 2016 года наш клиент купил четырехкомнатную квартиру, обменяв свою трешку. Парадоксально, но ему ни разу не пришлось брать ипотеку. Секрет прост. Он продавал готовое жилье, покупая взамен квартиру на низкой стадии строительной готовности».
Trade-in может стать вспомогательным инструментом для инвестирования. «У нас есть клиент, который купил по этой схеме уже три квартиры, и сейчас мы готовим сделку по приобретению четвертой, – Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Наш клиент понял, что вторичный рынок пока проседает и ближайшие его перспективы тоже не слишком радужны, и начал реализовать через нас свои вторичные квартиры и покупать новостройки. Сначала он «поменял» одну свою квартиру на новостройку, еще за один вторичный объект удалось купить две квартиры в строящемся доме, сейчас на подходе четвертая новостройка. Таким образом, человек, который в свое время успешно инвестировал в недвижимость, сейчас выгодно перекладывает деньги.
Еще запомнилась сделка, когда за одну вторичную квартиру в центре, семья смогла с нашей помощью приобрести по схеме TRADE IN три (!) квартиры в новостройке».
«В прошлом году к нам обратилась клиентка, решившая обменять свою однокомнатную квартиру и квартиру ее бабушки на трехкомнатную в городском квартале «Ривер Парк», – Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – При этом бабушка должна была проживать вдвоем с внучкой. Однако спустя всего шесть месяцев после новоселья, женщина снова обратилась к нам с просьбой разменять купленную трешку на две отдельные квартиры в этом же проекте. Оказалось, что родственники не ужились и решили разъехаться. В итоге, бабушка сейчас счастливо живет в однокомнатной, а ее внучка – в двухкомнатной квартире. И обе довольны».