Реорганизация промышленных зон в Москве идет весьма активно. На их месте девелоперы с энтузиазмом строят жилые комплексы, которые, в свою очередь, пользуются значительным спросом. О каких «подводных камнях» должен знать покупатель?
Затраты для застройщиков
Чтобы подготовить территорию промзоны к строительству, девелопер зачастую должен провести целый ряд сложных и дорогостоящих работ.
«При освоении промышленных территорий девелоперы сталкиваются с вопросами изменения вида разрешенного использования земельного участка, расходами на замену устаревших инженерных коммуникаций, рекультивацию грунта, сноса существующих строений, обеспечения транспортной доступности – рассказывает коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов. – Дополнительных затрат также могут потребовать реставрация зданий, представляющих историческую ценность, наличие скрытых подземных сооружений, резервуаров, кабелей спец. связи, а также объектов гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. Некоторые участки промзон потребуют выкупа железнодорожных путей, земли под ними и последующего демонтажа конструкций. Поэтому поиск площадки под строительство требует опыта, глубокого знания рынка, нормативной базы и скрупулезного внимания к деталям».
По словам Василия Фетисова, почва в промзонах бывает чистой, умеренно опасной, опасной и чрезвычайно опасной. Чистый грунт может быть повторно использован в ходе земляных и строительных работ без ограничений. Умеренно опасный и опасный грунт уже не соответствуют существующим Санитарным правилам и нормам (СанПиН). Он требует обсыпки сверху слоем чистого грунта. Чрезвычайно опасный грунт необходимо снять и вывезти с последующей утилизацией на специальный полигон, а затем – засыпать участок слоем земли, пригодной для высаживания растений.
Затраты на рекультивацию территории в отдельных случаях могут составить до 8% стоимости проекта. Но после правильной рекультивации, бывшая промышленная территория может стать чище и безопаснее, чем в центральных московских парках.
Для оценки и ликвидации возможных негативных экологических факторов на застраиваемых участках земли проводятся инженерно-экологические изыскания, стоимость которых может достигать 1,2 % общей стоимости проекта.
Транспортная доступность и стройка под окном
Как правило, промзоны не пронизывались транспортной инфраструктурой, рассказывает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков. Станции метрополитена могли быть расположены недалеко от входа на территорию, но не в ее глубине. А сами участки бывают довольно большими. Так что в некоторых случаях могут возникнуть проблемы с транспортной доступностью. В то же время, благодаря Московскому центральному кольцу (МЦК), транспортная доступность некоторых промзон существенно улучшается. Наиболее интересны для покупателя будут объекты, расположенные рядом с его станциями.
Управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, в качестве возможного, но необязательного недостатка проектов промзон называет не лучшие видовые характеристики в первых очередях строительства, жители которых вынуждены наблюдать «постапокалиптический пейзаж» до тех пор, пока девелопер не застроит оставшуюся площадку. Кроме того, стоит отметить отсутствие полноценной инфраструктуры в первые несколько лет после старта проекта. Как правило, на данном этапе девелопер строит детский сад и школу, и только потом – остальные запланированные объекты.
«На мой взгляд, единственный минус проектов на территории бывших промзон заключается в длительном сроке их реализации, – подтверждает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. – Как правило, строительство растягивается на 5-7 лет, какое-то время жителям в домах первых очередей приходится мириться со стройкой по соседству. Для девелопера при реализации подобного рода проектов тоже существуют определенные сложности, связанные, главным образом, с объемами финансирования. Масштабные проекты всегда сложнее строить, особенно в нашей стране, где сроки планирования не могут быть длинными ввиду постоянно меняющейся экономической ситуации, изменений в законодательстве и т. д.».
По словам директор Департамента недвижимости Sezar Group Виктора Прокопенко, с точки зрения конечного потребителя недвижимость в строящихся масштабных проектах — это продукт отложенного спроса: до того момента, когда новый район приобретет внятные очертания проходит несколько лет. «Впрочем, этот минус является одновременно и плюсом: перспектива развития — это всегда высокий инвестиционный потенциал, – говорит эксперт. – В «историческом» городе через 5-10-15 лет принципиально ничего не изменится, в то время как на месте депрессивных заводских пространств появится город нового поколения, где будет удобно, престижно, модно жить. У первых проектов еще нет той добавленной стоимости, которую дает престиж нового района, но в перспективе 10 лет, по мере того как общая картинка будет обретать все более внятные очертания, она обязательно появится. Это доказывает, в том числе, международный опыт: проекты Хафенсити в Гамбурге, Доклэндс в Лондоне, Милан-2 в Италии и т. д. Инвесторы и стратегически мыслящие покупатели хорошо осознают, что пренебрежительное отношение к районам «промки» в головах скоро кардинально поменяет вектор».
Экология и промышленность
Выражение «купить ЖК в промзоне» порой звучит угрожающе и способно оттолкнуть часть покупателей. Однако девелоперы уверяют, что с экологической точки зрения проекты по реконструкции бывших промышленных территорий вполне безопасны.
«Перед началом реализации любых проектов на территории промзон проводятся необходимые инженерно-экологические изыскания, берутся пробы почвы, чтобы подтвердить или опровергнуть возможные радиоактивные, химические и биологические загрязнения, рассказали в компании «ВекторСтройФинанс». В случае необходимости, после проведения экспертизы застройщик будет должен провести рекультивацию почвы. Однако в целом в Москве экологическая ситуация в районе промзон ничем не отличается от обстановки в других районах столицы. На территории большинства промзон в черте города никогда не размещались вредные производственные предприятия».
По словам руководителя комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексея Болдина, при редевелопменте промышленной территории участок обязательно приводится в соответствие с существующими эконормативами, иначе девелопер не сможет получить положительное заключение государственной экспертизы и разрешение на строительство. Более того, такие проекты часто предусматривают дополнительные меры по улучшению экологии, в частности, организацию новых парковых зон, а иногда даже водоемов.
Промзоны и класс проектов
Эксперты сходятся во мнении, что главным фактором, влияющим на класс жилья, является его удаленность от центра, а не наличие или отсутствие промзоны на месте дома до его возведения. По словам генерального директора компании «Бон Тон» Натальи Кузнецовой, в премиум- и элит-классе проектов редевелопмента немного. Но связано это, прежде всего, с расположением площадок в сегменте премиум-класса. Они находятся в основном в ЦАО, но промзон там сравнительно мало. Это площадки точечной застройки, на которых располагались либо фабрики, либо небольшие заводы. В качестве примера можно привести ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной» в 4-й Котельническом переулке, который был построен на территории шелкопрядильной фабрики «Гарус»; ЖК «I'M на Садовом», который реализуется на территории бывшего завода асбестовых технических изделий; ЖК «Баррин хаус», возведенный на территории, ранее принадлежавшей заводу «Моснитки» (здесь располагались производственные площади, а ближайшим соседом является здание 1889 года постройки). В разное время здесь были винный склад и цех завода «Электролуч». Сейчас – это бизнес-центр в стиле «лофт». По словам директора «НДВ-Девелопмент» Андрея Стригалева, в центре города представлен формат реконструкции или редевелопмента знаменитых фабрик и предприятий, например, под лофты, арт-кластеры с ресторанами и кафе.
Наибольшая же доля проектов редевелопмента (порядка 80%) – это проекты массового сегмента, рассказывает Наталия Кузнецова.
В качестве примера можно привести такие проекты, как ЖК «Поколение» от компании «ФСК Лидер», ставший в 2016 году номинантом знаковой профессиональной премии Urban Awards, ЖК SREDA от PSN Group, и ЖК «Кварталы 21/19» от компании «ВекторСтройФинанс» (в 2017 году стали номинантами премии Urban Awards), ЖК «Селигер Сити» от MR Group.
Что в итоге?
Освоение бывших промышленных территорий – довольно затратное предприятие для девелоперов. Однако застройщики демонстрируют исключительное рвение и энтузиазм в деле редевелопмента многочисленных московских «промок». Участки производственного назначения находятся, в большинстве случаев, в привлекательных местах, что дает строителям возможность создавать развитую инфраструктуру, выводя, таким образом, высококонкурентые проекты. Ну а за счет больших масштабов застройки, они могут предлагать клиентам привлекательную стоимость, даже несмотря на существенные затраты, связанные с преобразованием зоны под строительство. Ведь расходы перераспределяются на большее количество квадратных метров.
Вместе с тем, любой, кто готов ответить утвердительно на вопрос, стоит ли ему покупать ли ЖК на месте промзоны, должен быть готовым «любоваться» из окна строительными пейзажами на протяжении ближайших нескольких лет. А вот за экологию волноваться не стоит.