Современный рынок предлагает множество вариантов приобретения загородного жилья: и готовые дома коттеджных поселках, и земельные участки под застройку с подрядом и без, и загородные дома на «вторичке», в том числе и недостроенные. Цены на недострой, как правило, существенно ниже, а затраты на достройку дома, если часть работ уже выполнена, могут оказаться значительно меньше, чем на строительство «с нуля». Однако и обольщаться на этот счет тоже не стоит: в процессе «доведения до ума» неизбежны доработки и переделки, возможно, исправление ошибок проектировщиков и строителей. Все это может существенно удорожать завершение строительства. Поэтому решать, купить или не купить недострой, надо только после консультации со специалистами.
Cui prodest?
Как утверждают риэлторы, покупатели загородной недвижимости выбирают прежде всего место, место и еще раз место. Поэтому, если на продажу выставлен земельный участок с недостроенным загородным домом в населенном пункте или коттеджном поселке, месторасположение, природный ландшафт и инфраструктура которого вас полностью устраивают, стоит подумать о его приобретении. Вердикт «под снос» после обследования строения специалисты выносят довольно редко: как правило, всегда есть возможность достроить объект. И в итоге добротный загородный дом обойдется дешевле, чем построенный заново, особенно если к объекту подведены инженерные коммуникации: это существенно сократит затраты на достройку. При этом надо иметь в виду, что надо обязательно проверить, насколько качественно выполнен монтаж инженерных сетей и получены ли на них заключения и разрешения соответствующих инстанций. Если таких согласований нет, даже готовый дом не будет считаться завершенным строительством и придется потратить много времени и средств на общение со специалистами, чтобы получить все необходимые положительные резолюции.
Выгодный вариант – купить земельный участок, на котором уже есть инженерные коммуникации и возведен только фундамент. Здесь экономия сразу по двум статьям: на согласовании и прокладке инженерных систем и на строительстве фундамента, тоже очень затратной операции. Кроме того, в этом случае не надо будет переделывать «чужое» строение, а можно сразу возвести на готовом основании дом, соответствующий вашим представлениям. Если для строительства солидного и просторного загородного дома будет недостаточно несущей способности существующего фундамента, его можно укрепить или спроектировать и уложить дополнительный, частью которого будет старый. Разумеется, это потребует расходов, но меньших, чем закладка фундамента «с нуля».
Будьте бдительны!
Покупатели практически готовых домов, в которых все инженерные коммуникации согласованы и смонтированы на хорошем уровне, тоже должны остерегаться «подводных камней». Особое внимание необходимо уделить фундаменту. При его проектировании и возведении учитываются особенности рельефа, состав и качество почвы, уровень грунтовых вод, конструкция и вес строения. Если при расчете и закладке фундамента дома были допущены ошибки, последствия могут быть самые печальные: стены из кирпича или газобетона пойдут глубокими опасными трещинами, а деревянному дому вообще может потребоваться реконструкция, затраты на которую будут сопоставимы со строительством нового жилья.
Только опытный консультант может оценить надежность фундамента, как и состояние несущих конструкций и перекрытий недостроенного дома, правильность расчета толщины стен и выбора стеновых материалов. Ошибки в проектировании приводят к образованию в толще стеновой конструкции конденсата, который зимой замерзает, медленно разрушая изнутри стеновой материал. Несоблюдение технологии теплоизоляции вызовет появление конденсата на стенах внутри помещения и, как следствие, затхлость воздуха, неприятные запахи, рост грибка.
Наконец, загородные дома, даже построенные по всем правилам и готовые «под отделку», могут пустовать годами. Однако в нашем неблагоприятном климате недострой не должен простаивать без консервации. И если соответствующие работы не проводились, особенно перед зимними сезонами, некоторым материалам и конструкциям дома может потребоваться полная замена.
Поэтому покупателю недостроенного загородного дома надо прежде всего обратиться к профессионалам, которые проведут тщательное обследование, оценят состояние объекта, прикинут объем расходов на его достройку, и только после этого решать дилемму «снести нельзя достроить».