Будут ли сносить «хрущевки» в Нижнем Новгороде, какие квартиры у нас продаются хуже всего, а, главное, что будет с ценами на нижегородскую недвижимость? На эти и другие вопросы специально для «Полезной площади» ответила Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы».
– Татьяна Ивановна, недавно РБК опубликовал исследование, в котором привел данные по числу «хрущевок» в разных городах России. В частности, в Нижнем Новгороде их 26,4% от общего количества всех жилых многоквартирных домов. Актуальна ли тема сноса «хрущевок» в Нижнем Новгороде по аналогии с Москвой? Не приведет ли появление информации о сносе «хрущевок» в столице к снижению цен на квартиры в таких домах в нашем городе?
– По поводу сноса «хрущевок» в Москве остается еще немало вопросов, которые требуют проработки. В частности, какие-то квартиры в этих домах были приобретены с помощью ипотеки, и следует еще проработать механизм, каким образом их расселять, как оформлять перевод собственности. Есть и другие неясные моменты. Пока планируется, что расселяемым будет предоставляться равнозначное по площади жилье. Другой вопрос – где оно будет расположено. Это отдается на откуп застройщику, который в рамках реализации проекта расселения будет получать определенные привилегии, в том числе законодательные.
В целом же мы имеем дело с серьезным коммерческим проектом. У нас существуют аналоги – проекты развития застроенных территорий. Но что касается сноса «хрущевок», думаю, что к нам подобные проекты придут не скоро. И даже когда это произойдет, их экономика будет совсем другая, поскольку сравнивать Нижний Новгород с Москвой в плане объемов инвестиционных потоков, масштабов, динамики продаж и пр. нереально.
Кстати, я бы не сказала, что у нас большое количество «хрущевок» в исторической центральной части города. Здесь преобладают дома более ранних годов постройки – дореволюционных, «сталинок». Наибольшая же часть «хрущевок» в Нижнем Новгороде расположена в Ленинском, Канавинском, Приокском районах.
Что касается психологического момента, мол, нижегородцы будут стараться избегать приобретения квартир в «хрущевках», то это вряд ли. Может, кстати, случиться и наоборот – такое жилье будут приобретать с большей охотой как раз в расчете на расселение.
– Как повлияет строительство станции метро «Оперный театр» на цены на квартиры в близлежащих домах?
– Когда строилась первая Автозаводская ветка метро от Московского вокзала, то из-за улучшения транспортной доступности произошло некое выравнивание цен в Ленинском и Автозаводском районах. Со станцией «Оперный театр» ситуация иная. Вряд ли цены на жилье в нижней и верхней частях города сравняются из-за этого. Маловероятно также, что подорожают даже близлежащие квартиры. А вот коммерческие помещения в цене очень даже могут подрасти.
– Какие квартиры хуже всего продаются сейчас на вторичном рынке Нижнего Новгорода?
– В нашем регионе стоимость квартир на вторичном рынке обычно превышала стоимость первички на 10%. В настоящее время эта дистанция сократилась. На начало года она составляла всего 3,4%. Это связано с тем, что первичный рынок, в большинстве своем, предоставляет жилье эконом-класса, а вторичка снижается по цене. Уточню, что мы говорим о цене предложения, а реальные сделки могут происходить по более низкой стоимости.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке по городу по данным на конец 2016 года составляла 64 568 рублей (за год она сократилась в среднем на 2,32%). Вырос и объем предложения: за год рост составил 11,68%, а если в квадратных метрах, то 43,5%.
Если говорить о ценах по районам, то в исторической части города стоимость квартир на вторичном рынке практически не изменилась. Наибольшее падение произошло в Приокском районе, где велико предложение на первичном рынке. Также серьезно упали цены на вторичное жилье в Автозаводском и Канавинском районах, где тоже довольно много проектов новостроек. В общем, сохраняется тенденция, что нижегородцы предпочитают приобретать новостройки, причем желательно с отделкой. Одновременно в тренде современное жилье.
Если взять по сегментам, то наибольшее падение спроса произошло на однокомнатные квартиры на вторичном рынке. Здесь опять серьезную конкуренцию составили новостройки, предлагающие значительное число квартир малой площади, включая студии.
– Если новостройки будут дорожать (о чем вы не раз говорили), приведет ли это к росту цен на вторичное жилье?
– Темпы ввода нового многоквартирного жилья у нас упали – за 2016 год на 31,3%. Сократилось и число новых проектов. Однако небольшой рост цен на первичное жилье по итогам года возможен.
Важный показатель, позволяющий прогнозировать ситуацию, таков, что в последние годы инфляция значительно опережает темпы роста зарплат. Например, в 2016 году годовая инфляция составляла 5,38%, а темпы роста зарплат 2, 3%. И данная тенденция сохраняется. Поэтому говорить о резком повышении покупательского спроса мы не можем. А ведь 70% сделок в недвижимости проходит с участием ипотеки.
Тем не менее, продажи в новостройках идут и достаточно динамично. Застоя нет.
– Кстати, о застройщиках. Насколько непростая ситуация в целом – стоит ли ожидать новых банкротств и недостроев?
– У всех на слуху примеры крупных, даже федеральных компаний, которые не справляются со взятыми на себя обязательствами. Такие случаи могут повторяться. Никто не застрахован. Поэтому я бы советовала тщательно выбирать проект. А первый фактор, на который стоит обращать внимание при выборе жилья в новостройке – стоимость квадратного метра. Это самое главное. Если цена существенно занижена, то должна возникнуть масса вопросов. Например, когда продают квартиры по цене 40 тыс. за квадратный метр, пусть и на стадии котлована, а себестоимость строительства квадратного метра находится в районе 42 тыс. руб., то это подозрительно.
Однако от участия в долевом строительстве не следует отказываться, просто следует подходить к этому с разумной осторожностью.
И еще важный момент. Сейчас многие нижегородцы рассматривают для себя проекты в ближайшем пригороде как месте для постоянного проживания. Да, цена квадратного метра и квартиры соответственно, там ниже. Но следует отдавать себя отчет, что это фактически означает переезд в сельскую местность (если речь идет о пригороде, не включенном в границы города до 2030 года) с соответствующей инфраструктурой, качеством социального обслуживания.
– Остается ли ипотека драйвером рынка недвижимости?
– Да, эта тенденция сохранилась. Порядка 70% сделок на первичном и вторичном рынках происходит с участием ипотеки. А ипотечные ставки остались практически на уровне прошлого года. Но заемщикам следует быть внимательными. Например, в ряде рекламных предложений банков, декларирующих низкие ставки, встречается предлог «от». Поэтому так важен вопрос выбора ипотечного брокера. Сейчас такой специалист есть в каждом банке, но обладает он информацией только об ипотечных продуктах конкретного финансового учреждения. А ведь гораздо важнее подобрать сравнительные варианты ипотечных программ.
– Чего ожидать от ситуации на рынке жилья в Нижнем Новгороде в летние месяцы?
– Естественно, будет меньше сезонных продаж в мае. Однако не думаю, что будет летний застой. Да, нижегородцы предпочитают отдыхать летом, но ведь через пару недель они возвращаются и опять начнут решать свои жилищные вопросы. Поэтому ситуация будет достаточно стабильной.