После традиционно провального января, когда спрос на жилье резко падает из-за длинных каникул, покупательская активность в Москве восстановилась до среднестатистических значений, то есть до уровня лета 2018 г. В отличие от столицы, в Подмосковье спрос продолжает снижаться. Риелторы уверены, что вскоре за спросом пойдут и цены.
Предложение
Риелторы разошлись во мнениях относительно динамики объемов предложения на вторичном рынке Москвы. По данным агентства «Азбука Жилья», количество выставленных на продажу квартир в феврале сократилось относительно января на 6%, а их суммарная площадь – на 5,9%.
«В феврале продолжился рост объема предложения вторичного рынка, который усилился с начала этого года. На данный момент количество квартир в продаже по сравнению с концом 2018 г. выросло на 17%», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
При этом, согласно статистике компании «ИНКОМ-Недвижимость», число лотов в экспозиции уменьшилось на 0,4%.
Как бы там ни было, в годовом выражении, по сравнению с февралем 2018 г., предложение однозначно сократилось. По информации «Азбуки Жилья», количество квартир снизилось на 39%, а их площадь – на 34%. «Инком» сообщает об уменьшении числа лотов на 41,6%.
В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», общий объем предложения на рынке вторичной недвижимости в феврале остался практически на январском уровне, снизившись всего на 0,5%. По сравнению с февралем 2018 г. квартир в продаже было на 10,5% меньше. В то же время количество новых лотов, то есть впервые вышедших на рынок, в феврале увеличилось на 4,6% по сравнению с январем и на 6,1% относительно февраля прошлого года.
«Медленно, но потихоньку начинаем возвращаться к затовариванию рынка, о чем уже забыли в прошлом году», - констатирует Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».
Спрос
В феврале на территории Москвы (включая Новую) Росреестр зарегистрировал 12 197 прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с традиционно провальным январем показатель вырос на 23,8%, а относительно февраля прошлого года – на 20,3%. В целом, судя по данным официальной статистики, покупательская активность в феврале вернулась на уровень лета 2018 г., существенно уступая пиковым осенним месяцам.
Однако и это совсем неплохо. Например, в «Инкоме» ожидали, что спрос в феврале будет ниже, чем в прошлом году, из-за увеличения ипотечных ставок, роста цен в 2018 г. и ограниченного объема предложения. «Однако в результате по числу внесенных авансов он (нынешний февраль – прим. ред.) сравнялся с февралем 2018-го. Количество покупателей, обращающихся в нашу компанию, пока остается стабильным, так как им крайне сложно выйти на сделку самостоятельно. Экспозиция сократилась, особенно доля наиболее бюджетных лотов стоимостью до 15 млн рублей, которые быстро уходят с рынка, и зачастую покупатель просто не успевает подобрать себе подходящий объект», - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
В сравнении с январем риелторы «Инкома» получили на 44% больше авансов. По словам Сергея Шломы, это обычная для рынка ситуация, связанная с тем, что в январе из-за новогодних праздников активность продавцов и покупателей снижается. В прошлом году февраль по этому показателю обогнал январь на 30%.
В «Азбуке Жилья» число сделок в феврале 2019 г. по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 49% и на 30% - относительно февраля 2018 г. Количество обращений от потенциальных покупателей в компанию выросло на 12% и 39% соответственно.
В отличие от Москвы, в Подмосковье спрос продолжал падать (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2019 года: «хотелки» продавцов оторвались от возможностей покупателей»). По данным работающих в регионе подразделений КР «Мегаполис-Сервис», количество авансов в феврале осталось на январском уровне (+0,1%), однако число сделок за месяц уменьшилось на 7,9%. «Активность со стороны покупателей «вторички» все еще сохраняется, но уже наблюдаются признаки общего снижения спроса, - говорит Сергей Власенко. - По сравнению с февралем 2018 г. количество авансов за год увеличилось на 10,9 %, а число сделок, напротив, уменьшилось на 9,9 %. В этой ситуации активный спрос и наблюдавшийся ранее рост цен на «вторичку» не смогут поддержать даже дорожающие новостройки, ведь сейчас их покупка – большая лотерея и рискованная затея. Поэтому очевидно, что факторов, позволяющих поддержать активный спрос на «вторичке», на данный момент не наблюдается».
Во всяком случае, повысить цены на свои квартиры под предлогом роста стоимости новостроек продавцы на вторичном рынке не пытаются. «Никакой ярко выраженной позиции продавцов в сторону повышения цен пока нет. Хотя торгуются сейчас менее охотно, чем год назад. Но эта тенденция не новинка, вопрос большого торга был уже давно «пересмотрен». В принципе, в этом нет ничего странного, рынок недвижимости имеет определенную инертность, а вторичный рынок, в связи с разобщенностью продавцов, – тем более. Обычно рынок реагирует на изменения в экономике примерно через полгода», - говорит Константин Барсуков, гендиректор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
О перетоке на «вторичку» покупателей, побоявшихся приобретать новостройки в переходный период (в связи с грядущим изменением законодательства), речи тоже пока не идет. «Более того, у нас есть примеры, когда мы не рекомендовали покупать клиентам квартиры на низкой стадии готовности, ссылаясь именно на изменение порядка финансирования долевого строительства и говоря об опасениях возможного банкротства застройщика в связи с этим, но люди все равно покупали квартиры. То есть в целом люди считают так, что раз государство вводит эти изменения, то оно и решит все проблемы, если возникнут недострои, связанные с ними», - отмечает Константин Барсуков.
Напомним, с июля текущего года квартиры в строящихся домах будут продаваться через эскроу-счета, и застройщики получат доступ к деньгам на этих счетах только после ввода дома в эксплуатацию. Само строительство должно будет вестись либо на собственные средства девелоперов, либо за счет проектного финансирования. Для некоторых проектов закон позволяет сделать исключение – их можно будет продавать и строить по «старым», то есть ныне действующим правилам. Критерии, которым должны соответствовать «везунчики», пока не утверждены. Однако уже сейчас очевидно, что значительная часть проектов не будет им соответствовать и, в то же время, не сможет получить банковский кредит на продолжение стройки.
В марте динамика спроса в Подмосковье сохраняется на уровне февральских показателей, «но уже можно утверждать, что в целом март станет разворотным месяцем для рынка недвижимости и завершит процессы, наметившиеся в феврале», отмечает Сергей Власенко.
А вот московские риелторы надеются на лучшее. «С мартом у нас связаны большие ожидания, так как март прошлого года был весьма успешным месяцем, количество авансов и звонков в тот период заметно увеличилось», - говорит Сергей Шлома.
Цены
По данным аналитического центра www.irn.ru, цены на вторичном рынке Москвы в феврале увеличились на символические 0,4% и достигли 173 850 руб. за кв. м. «Спрос в основном сосредоточен в сегменте небольших квартир: однушки за месяц подорожали в среднем на 0,7%, наиболее востребованный формат – двушки – прибавили сразу 1,2%. При этом трёхкомнатные и многокомнатные квартиры подешевели на 0,3% и 0,4% соответственно», - говорится в обзоре рынка недвижимости по итогам февраля 2019 года.
Средний бюджет покупки квартиры в Москве по состоянию на конец февраля составил 24,8 млн. руб. – это на 1% больше, чем в январе, подсчитали в «Азбуке Жилья». Больше всего цены выросли в бизнес-классе – на 2,8% до 46,55 млн руб. В комфортклассе средний бюджет увеличился на 2,5% до 19,93 млн руб., а в экономклассе - на 0,4% (9,12 млн).
По итогам февраля средняя стоимость «квадрата» в Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», составила 74 461 руб., что на 1,6% больше январских показателей. Но если в январе цены выросли в 95% муниципалитетов Московской области, то в феврале уже в более чем в половине муниципальных образований «вторичка», пусть и незначительно, но подешевела. «Весьма заметно плавное снижение цен в среднем и дальнем Подмосковье. А на общий рост цены в феврале повлияли исключительно города, расположенные в ближнем Подмосковье. Однако Москва и Московская область практически всегда в плане ситуации на рынке недвижимости идут в одном тренде. Единственное различие, что те или иные процессы на данных локальных рынках идут с небольшим временным лагом, поэтому можно смело предположить, что в ближайшее время снижение цен на «вторичку» с последующим затовариванием рынка коснется и городов ближнего Подмосковья», - говорит Сергей Власенко.
Средний уровень дисконта на вторичном рынке Подмосковья в феврале составил 5,2% - это на 0,4% меньше, чем в январе, и на 1,6% - чем в феврале 2018 г. По мнению Сергея Власенко, февральское снижение уровня скидок почти на полпроцента, скорее всего, станет последним в ближайшие месяцы. Причины все те же: наметившийся тренд на затоваривание рынка и снижение спроса.
В «старой» Москве, согласно статистике «Инкома», средний размер скидки уменьшился с 5,2% в январе до 4,8% в феврале, а доля сделок с дисконтом - с 70% до 68%. Год назад, в феврале 2018 г., доля сделок с дисконтом составляла 84%, средний размер скидки – 8,3%.
При этом средний срок экспозиции квартир увеличился с 62 дней в январе до 65 дней в феврале. В сравнении с аналогичным месяцем прошлого года данный показатель уменьшился на 24,4% (было 86 дней).
Срок экспозиции вторичных квартир в Подмосковье в феврале остался на уровне январских показателей. В то же время за год вторичная недвижимость стала продаваться быстрее на 12,5%. «Однако если на протяжении прошлого года мы ежемесячно наблюдали снижение сроков экспозиции вторичной недвижимости, то теперь этого не происходит. А в ближайшей перспективе можно будет говорить о противоположной тенденции – увеличении сроков продажи вышедших на рынок объектов», - резюмирует Серей Власенко.