На первичном рынке недвижимости Московского региона наблюдается непривычное оживление. На фоне реформы стройрынка, предусматривающей переход на эскроу-счета в расчетах с дольщиками, граждане спешат купить «квадраты» по старым правилам. И по старым ценам.
Внутри МКАД
1 июля стартовала очередная реформа строительной отрасли. Напомним, в ее рамках деньги дольщиков будут размещены в банках на специальных эскроу-счетах. Застройщики не будут иметь к ним доступа до сдачи объекта. Финансирование стройки можно будет вести только через банковские кредиты. Новая схема для дольщиков более надежна. Однако новое жилье подорожает, поскольку строители переложат возросшую долговую нагрузку на покупателей квартир.
«В начале июня совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 2571 тыс. кв. м (без учета элитки)», — сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В конце весны на рынке стало больше жилья бизнес-класса, при этом менее половины всего предложения приходится именно на квартиры и апартаменты комфорт-класса.
Как показывает статистика, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью 56–58 кв. м. По оценке аналитиков АН «Бон Тон», за 1 «квадрат» в новостройках комфорт-класса, реализуемых в старых границах Москвы, застройщики сейчас хотят получить на руки в среднем 166,9 тыс. руб. Год назад хотели на 8,5% меньше. Новостройки экономкласса также увеличились в цене — средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 121,3 тыс. руб. Это больше на 10,3%, чем год назад, а также на 3,8% по сравнению с предыдущим месяцем.
Среди округов по дороговизне новостроек комфорт-класса лидирует СЗАО — здесь стоимость квадратного метра составляет 181,9 тыс. руб. На втором месте располагается САО (172,8 тыс. руб.), на третьем — ВАО (171,9 тыс. руб.). Самый доступный «комфорт» предлагается на территории Зеленограда — 126,9 тыс. руб. за «квадрат». Внутри МКАД самое доступное новое жилье можно найти в ЮЗАО и ЮВАО, где 1 кв. м в среднем стоит 149,6 и 161,6 тыс. руб. соответственно.
По ценовому приросту за месяц лидирует ЗелАО (+9,6%). По 3,4–3,9% прибавили новостройки комфорт-класса, расположенные в ЮАО, САО и СЗАО. В экономклассе самым дорогим округом является ЮАО (173 тыс. руб. за кв. м, прирост — 1,1%), а самым доступным — ЮВАО (115,7 тыс. руб. за кв. м, прирост — 7,4%). Хуже всего продается переоцененный бизнес-класс, особенно туго идут продажи на западе, где такого жилья много.
Помимо «двушек» большой спрос на компактные квартиры-студии. Этот формат жилья можно подобрать в большинстве проектов. Самые ходовые размеры таких квартир — 21–35 кв. м, но есть и меньшие по площади предложения. «Студии в многоквартирных домах-новостройках обладают статусом обычной квартиры — их можно продавать, менять, дарить и оставлять в наследство, — напоминает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Однако не стоит путать их со студиями, расположенными в комплексах апартаментов. Такие площади имеют статус нежилых помещений и в них нельзя оформить постоянную регистрацию».
Новая Москва
В 2018 году новостройки Новой Москвы опередили по темпам роста цен столичные проекты массового сегмента почти в два раза, подсчитали аналитики «Метриум». Благодаря доступной ипотеке и открытию новых станций метро Новая Москва стала одной из самых востребованных покупателями локаций, что породило опережающий рост цен по сравнению с проектами «старой» Москвы.
По данным Натальи Шаталиной, в мае в Новой Москве новые проекты на продажу не выходили, предложение пополнилось лишь пятью корпусами. Однако, несмотря на это, объем предложения вырос на 3,1% — до 533,8 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции, по итогам мая также увеличилось (на 3,5% до 9,3 тыс. шт.). Причем лидером на присоединенных территориях являются новостройки комфорт-класса, их доля составляет более 80%.
Сегодня за 1 «квадрат» на первичном рынке жилья ТиНАО застройщики просят 120,5 тыс. руб. Причем в сегменте экономкласса средневзвешенная цена за месяц снизилась на 2,6% — до 101 тыс. руб./кв. м. Жилье комфорт-класса также немного подешевело — до 123,1 тыс. руб./кв. м. В Новомосковском округе 1 «квадрат» стоит в среднем 122,2 тыс. руб., а в Троицком — 72,1 тыс. руб.
«Спрос на квартиры в новостройках ТиНАО растет, — сообщил руководитель столичного департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. — Конкуренция среди девелоперов в Москве и Подмосковье очень серьезная. Потенциальным новоселам есть из чего выбирать — и по ценам, и по локации. Привлекательность Новой Москвы обеспечена в первую очередь интенсивным развитием всего спектра инфраструктуры». Чиновник напомнил, что в текущем году в ТиНАО запланирован ввод 1,7 млн кв. м жилой недвижимости.
Подмосковье
Совсем другая картина наблюдается в Московской области. По данным ЦИАН, ввод жилья за первые четыре месяца 2019 года тут упал на 31% год к году, до 2,16 млн кв. м. Как поясняют специалисты, в последнее время спрос в Московском регионе смещается в сторону столицы: с 2014 по 2018 год количество зарегистрированных договоров долевого участия в области сократилось на четверть, в Первопрестольной, наоборот, выросло более чем втрое.
Но у Подмосковья имеются свои преимущества. Главная из них — низкие цены. Ценники между столичными и подмосковными новостройками, грубо говоря, нужно делить на два (если сравнивать с жильем в среднем Подмосковье) или на полтора (если речь идет о ближнем). Разница между стоимостью квартир в похожих по характеристикам проектах в ближнем Подмосковье и в Новой Москве составляет 20–30%.
Добавим, что первичный рынок Подмосковья весьма неоднороден: цена квартир может отличаться в два раза на одном и том же расстоянии от МКАДа. На стоимость влияет направление: к примеру, запад будет дороже, чем восток. По данным Павла Луценко, 1 «квадрат» в подмосковной новостройке в среднем стоит около 89 тыс. руб., а квартира — 4,73 млн руб.
В приоритете у потенциальных покупателей города-спутники Москвы, имеющие станции метрополитена: Красногорск, Люберцы, Реутов, Котельники, а также Химки, рядом с которыми имеются три станции метро. Предпочтения понятны: многие из них работают в Москве.
В Московской области можно без спешки найти объект на любой вкус и кошелек. К тому же девелоперы зачастую предлагают существенные скидки или рассрочку. По оценкам риелторов, сегодня в области покупают новостройки семьи из двух-трех человек, зарабатывающие вместе порядка 100–150 тыс. руб. Сделки в основном совершаются с помощью ипотеки. Учитывая длительное падение реальных доходов граждан, мода на новое жилье эконом- и комфорт-класса в Московском регионе закончится не скоро.