О том, что на рынке недвижимости сегодня кризис, говорят все. Но в умных книжках по экономике сказано, что кризисы цикличны, и их окончание – самое время для того, чтобы начинать инвестировать. Может быть, и у нас уже пора? Этот вопрос постарался прояснить «Соб.ру»
Новости: уже разные
Известия, приходившие с рынка real estate в последние годы, как-то совершенно не внушали оптимизма. Общее падение цен с начала 2014-го составило порядка 30% (заметим, что зафиксировано оно в рублях – так что в реальности цифра еще выше из-за инфляции). Недавно эксперты компании «Метриум Групп» сообщили, что в минувшем феврале на первичном рынке Москвы в классах «эконом» и «комфорт» продавалось 20750 квартир. Для сравнения: в феврале 2016 года эта цифра составляла 13555, в феврале-2015 – 7500, а еще годом ранее – 3980. Более чем пятикратный рост нереализованных объектов за три года – это называется затовариванием, причем лавинообразным.
Но есть и другие новости. Например, в начале нынешнего года выросли продажи элитных загородных домов – на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «За два года затишья на рынке накопился значительный отложенный спрос, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Сейчас активизировались покупатели, которые все это время откладывали покупку, ожидая дальнейшего падения цен. Однако с конца прошлого года темпы сокращения цен стали замедляться, что послужило для клиентов сигналом: пора покупать».
«Московский рынок сейчас, безусловно, перенасыщен предложением. При этом цены либо держатся на одном уровне, либо движутся вниз, но это касается средних цен по рынку, - говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Если же проанализировать цены в конкретном корпусе практически любой новостройки, мы определенно увидим тенденцию роста стоимости по мере увеличения строительной готовности. Эта инвестиционная дельта существует. Да, она гораздо меньше, чем раньше, но она есть».
Одним словом, инвестиции в принципе возможны – но к ним полностью применима детская мудрость «можно, но осторожно». Благословенные времена, когда любой приобретенный объект неумолимо дорожал, прошли. Но если подойти к выбору инвестиционного инструмента с умом и осторожностью, инвестировать вполне можно и сейчас.
Новостройки: рост цены кое-где остается
Схема данной инвестиции хорошо известна: квартира приобретается «на котловане», а перепродается после сдачи дома в эксплуатацию. Как уже было сказано выше, при том, что средние цены на рынке сегодня не растут и даже снижаются, это именно средние цены – в некоем среднестатистическом ЖК. По каждому конкретному строительному адресу цены в момент появления у квартиры документов о собственности прирастают.
Решив участвовать в данной схеме инвестирования, хорошо бы помнить несколько очевидных фактов:
- доходность данной процедуры заметно снизилась. О 30-40% за полтора года, которые были вполне заурядными лет 10-12 назад, теперь остается только мечтать. Но выжать 10-15% за тот же срок (среднее для московского рынка время возведения нового объекта) вполне возможно. Может, кстати, получиться и больше: по прогнозам Владимира Яхонтова, «дно» кризиса прогнозируют на нынешний год, а далее, возможно, начнется медленное восстановление – и его проценты (небольшие, конечно) присуммируются к вашему инвестиционному доходу;
- тщательно выбирать застройщика. Несмотря на всеобщий оптимизм, на прошедшей 31 марта коллегии Министерства строительства и ЖКХ РФ была озвучена любопытная цифра: в 2016 году появилось 227 новых проблемных объектов нового строительства. За каждым, как мы понимаем, маячат десятки и сотни обманутых дольщиков;
- тщательно выбирать объект. Предложения на рынке очень много, и в момент реализации вашей инвестиционной собственности вам придется столкнуться с жесткой конкуренцией. Поэтому именно ваш объект должен быть безупречен со всех точек зрения – и сама квартира, и ее окружение, включая всяческую инфраструктуру. Большую подмогу умелым инвесторам тут оказывают… неутомимые московские метростроители: темпы возведения подземки сейчас необычайно высоки. Так что можно найти квартиру в ЖК, от которого до метро 15 минут на автобусе, а потом продавать уже как «метро пешком»;
- не забывать о налогах. В этой сфере с 1 января 2016 года прошло ужесточение – срок владения объектом, при котором после продажи не нужно платить подоходный налог, увеличен с 3 до 5 лет. Причем исчисляется он не с момента, когда вы заплатили деньги по ДДУ, а с момента появления собственности на квартиру, т.е. время строительства зачесть в этот срок не удастся. Рекомендаций вроде «скрыть все от ФНС» мы давать не будем – суммы там такие, что уклонение от налогов получатся «в крупном размере», а это статья Уголовного кодекса, со вполне реальными тюремными сроками. Так что советуем просто утешиться тем, что пресловутые 13% инвестору надо заплатить не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и покупки. Иными словами, если квартира покупалась за 5 млн., а продается за 6, налог составит 130 тыс. (13% от 1 млн. руб.).
Гаражи: вот где аренда!
О том, что бизнес по сдаче в аренду квартир сегодня находится в полуобморочном состоянии, принося инвестору жалкие 3-4% годовых (т.е. существенно меньше, чем на банковском депозите), мы уже писали. Однако в Москве сохранился сегмент, где реалии более благоприятные. Это – гаражи в многочисленных кооперативах, разбросанных вдоль железных дорог, МКАД, под линиями электропередачи.
Математика там такая. Купить гараж можно примерно за 200 тыс. руб. Сдать – за 3,3-3,5 тыс. в месяц. Членские взносы (аналог квартплаты для гаражей) – порядка 2500 руб. в квартал. Получается, что приносит такая инвестиция в месяц 2500-2700 руб. – это более 15% годовых. Пожалуй, ни в каком другом арендном бизнесе подобная доходность не сохранилась.
Но есть у инвестирования в гаражи и минусы:
- хлопотность. Вложив 4-6 млн. руб. в квартиру, вы получаете одну квартиру – в перспективе ее и сдаете, имеет дело с одним снимающим. 20-30 гаражей – это очень беспокойное хозяйство, один поездки для показов, взимания арендной платы отнимут очень много времени.
- риск. Эта беда еще серьезнее. Дело в том, что власти Москвы фактически объявили гаражно-строительным кооперативам войну – их постоянно сносят, причем часто без выплаты владельцам какой-либо компенсации. Так что вполне вероятна ситуация, что ваша инвестиция поприносит вам год-другой 15% годовых, а потом превратится в ничто…
Вместо резюме
Как видим, какие-то варианты вложения денег в недвижимость сохранились. Правда, выросли риски и требования к квалификации инвестора, а доходность, напротив, упала. Но в период кризисаиначе и быть не может, к сожалению…