На вопросы корреспондента еженедельника «Полезная площадь» отвечает Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Франчайзинг».
– Роман, согласны ли вы с тем, что рынок недвижимости развивается циклично, следовательно, 2018 год станет началом периода роста?
– Безусловно, цикличность в развитии рынка недвижимости есть, и он не раз переживал спады и подъемы. Но нельзя не отметить, что нынешняя общеэкономическая ситуация очень отличается от кризисов прошлых лет- это не просто спад-подъем, это фактически новые реалии рынка, к которым всем его участникам пришлось адаптироваться. Сейчас рынок, действительно, вошел в относительно уравновешенную стадию, все научились играть по новым правилам: и продавцы, и покупатели, и банки, и риэлторские компании, и застройщики. Говорить о стремительном росте рынка пока преждевременно, но его активность набирает обороты.
– Каковы основные тренды на рынке жилья РФ?
– Вот несколько главных трендов на примере рынка вторичной недвижимости: после достаточно долгого затишья был найден тот уровень цен, при котором продавцы готовы продавать свои объекты, а покупатели могут их приобрести. Торг и дисконт стали практически неотъемлемым условием при совершении сделки, а зачастую и одним из главных факторов для принятия решения о покупке квартиры. К сегодняшнему дню существенно выросла доля альтернативных сделок – доля покупок с одновременной продажей имеющейся и приобретением новой жилплощади может достигать 70%. Покупатели стараются приобретать квартиры, максимально готовые для проживания, чтобы можно было сразу переехать и жить.
Все эти тренды вполне ожидаемы в условиях общеэкономической нестабильности. Конечно, требования к будущему жилью выросли, и к принятию итогового решения большинство покупателей идет весьма долго, тщательно изучая рынок, добиваясь дисконта. При этом, как и ожидалось, достаточно существенно скорректировались цены. И, в целом, покупатели сегодня в обычно режиме совершают сделки, поскольку жизнь не стоит на месте, и жилищный вопрос надо решать здесь и сейчас.
– Есть ли различия в ситуации в разных сегментах и в разных регионах?
– О достаточно активном развитии региональных рынков, в частности, свидетельствует открытие все новых франчайзинговых офисов сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ». Так, только за 2015-2016 гг. к нашей сети присоединились новые офисы в Барнауле, Волгограде, Иркутске, Калининграде, Ульяновске, Челябинске.
Конечно, в каждом регионе страны своя специфика рынка недвижимости и имеются свои нюансы в развитии ситуации. Но общие тенденции схожи. На рынке недвижимости и первичной, и вторичной недвижимости сейчас очень велик объем предложения, цены на недвижимость скорректировались. Если говорить о вторичном рынке Москвы, где у нас проходит наибольшее число сделок, то, к примеру, по данным отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», жилье более высоких классов потеряло в стоимости больше, чем эконом-класс. За прошедший год средняя удельная стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса снизилась сильнее всего – почти на 5%, комфорт-класс – на 3,6%, а вот эконом-класс – всего на 2,9%.
По нашим данным, средний бюджет покупки вторичной квартиры в Москве за прошлый год снизился на 5% и составил 9,9 млн руб. Сегодня в границах «старой» Москвы можно приобрести однокомнатную квартиру в пятиэтажном панельном доме за 4 млн рублей. Для сравнения, в докризисный период, в 2014 году за эту сумму в столице можно было приобрести лишь комнату, общей площадью 20 кв.м в коммунальной квартире.
Что касается рынка новостроек Москвы, то за прошедший год объем предложения вырос на треть, и сегодня квартир в новостройках предлагается рекордное за последние годы количество. Во многом этому способствовало появление новых территорий под застройку за счёт реновации промышленных зон.
Средневзвешенная цена квадратного метра в столичных новостройках за прошедшие два года снизилась почти на 20% и сегодня составляет 196 тыс. руб. за кв. м.
– Что будет, на Ваш взгляд, с ипотечными ставками? Останется ли ипотека драйвером рынка недвижимости? Недавно прозвучало заявление, что ставки снизятся – стоит ли откладывать покупку?
– Сегодня ставки по ипотечному кредиту приблизились к докризисным – ипотеку сегодня можно взять под 11-12% годовых. Конечно, раньше заемщики были больше уверены в завтрашнем дне, и понимали, что в случае изменения жизненных обстоятельств, они довольно быстро смогут найти новое место работы и продолжать обслуживать кредит. Сегодня далеко не все столь уверенно смотрят в будущее. Заемщики тщательно оценивают свои силы и просчитывают возможное развитие событий. Если они твердо уверены, что потеря работы или сокращение заработной платыне повлекут за собой невозможность обслуживать кредит, либо у них есть альтернативные источники дохода, или возможность получить помощь от родственников в трудной ситуации, они решаются на заем.
Не исключено, что ставки действительно еще снизятся. Но, что будет происходить в реальности, покажет время. Вполне вероятно, что снижение ставок по ипотеке может вызвать некоторый рост цен на недвижимость. Ведь если ставки по ипотеке станут еще ниже, то большее количество потенциальных заемщиков захотят оформить кредит. То есть, увидев, что покупателей стало больше, собственники, мечтающие выручить от продажи максимально возможную сумму, начнут повышать цены или соглашаться на меньший дисконт во время торга.
Поэтому откладывать решение жилищного вопроса в ожидании дальнейшего снижения ипотечных ставок (и возможного повышения цен в связи с этим) не совсем целесообразно.
– Сейчас на рынок жилой недвижимости существенное влияние оказывают всевозможные государственные программы. Что будет происходить с этим влиянием в ближайшем будущем – оно усилится или ослабнет?
– Например, программа субсидирования ипотеки, действительно, способствовала развитию рынка недвижимости. Благодаря ей доля ипотечных сделок держалась на уровне 50-60%. К моменту окончания программы условия по базовым продуктам примерно сравнялись с условиями господдержки на этапе ее старта и составили 12-12,5% годовых. Отмена государственной поддержки сильно не сказалась на спросе на ипотеку. Учитывая, что реальные доходы граждан снижены, востребованность кредитных продуктов будет оставаться на таком же высоком уровне.
– Изменилась ли роль риэлтора в связи с кризисом?
– Для успешного, максимально выгодного и оперативного проведения сделки роль риэлтора сложно переоценить. В новых экономических условиях осуществлять сделки стало сложнее. Из-за значительного превышения предложения над спросом продавцам сложнее продать свои квартиры, покупателям сложнее выбрать из большого количества вариантов. Поэтому можно говорить о том, что роль риэлтора в новых экономических условиях возросла.
Конечно, многие рассуждают, что приобрести квартиру можно самостоятельно в целях экономии на услугах риэлтора. Но на практике затраты времени, нервов и денег могут оказаться большими, поскольку возрастают риски приобретения объекта по завышенной стоимости, риски упустить какие-то особенности самой квартиры, которые впоследствии будут доставлять неудобства и т.д. Плюс к этому профессиональные риэлторские агентства осуществляют юридическую проверку квартиры и предоставляют максимально достоверную информацию об объекте, снижая юридические риски. К тому же риэлтор прекрасно знает и рынок и может сразу предложить подходящие варианты или альтернативу, о которой покупатель даже не задумывался.
Для продавца в нынешних условиях риэлтор просто необходим, поскольку продать квартиру в таком изобилии предложений, не владея профессиональными инструментами продвижения, очень сложно
– Как будет развиваться ситуация в ближайшее три месяца? Какие факторы окажут на нее наибольшее влияние?
– Дальнейшее развитие рынка недвижимости будет зависеть от общеэкономических факторов. Если не будет никаких потрясений, то можно предположить, что будет происходить дальнейшая коррекция цен в сторону снижения. Поскольку на рынке остается большое количество переоцененных объектов, объем предложения велик, а роста доходов населения не наблюдается. По прогнозам наших аналитиков, снижение средней цены предложения на вторичном рынке Москвы за год может составить 5%. Если же при этом продолжится снижение ипотечных ставок, то возможным вариантом развития событий может стать повышение покупательской активности и стабилизация цен.