За первые три квартала этого года почти половина спроса на рынке жилья Москвы пришлась именно на однокомнатные квартиры, говорят риелторы. Кроме того, продолжает расширяться линейка «однушек» — на рынке появились квартиры разных площадей и с разными планировками: небольшие студии, «распашонки», «евродвушки». «РБК-Недвижимость» узнала, какие изменения произошли на рынке маленьких квартир за последние несколько лет.
Рост популярности однокомнатных квартир начался в 2014 году — после очередного кризиса. В неустойчивой экономической ситуации «однушки» для многих стали главной возможностью решить квартирный вопрос. Затем падение доходов населения сместило спрос в сторону еще меньшего по площади и, соответственно, более дешевого жилья — и на рынок вышло много недорогих студий.
В этом году «однушки» (и производные от них — студии) снова популярны. В Москве за минувшие девять месяцев 2017 года 49% спроса в массовых новостройках (эконом и комфорт) пришлось на однокомнатные квартиры, сообщили аналитики компании Est-a-Tet. При этом 35% сделок собрали двухкомнатные и только 16% — трехкомнатные.
На вторичном рынке однокомнатные квартиры занимают 38% сделок в структуре продаж и немного уступают по этому показателю двухкомнатным. Однако, как и в случае с новостройками, популярность вторичных «однушек» сильно возросла, констатируют эксперты «Метриум Групп».
В более дорогих сегментах спрос выше на двухкомнатные квартиры. Но и здесь каждый третий покупатель выбирает однокомнатную (50% — сделки с «двушками», 30% — с «однушками»), отметили в девелоперской компании «Лидер Инвест».
Для тех, кто накопил
«Любовь к «однушкам» продиктована отнюдь не стремлением к минимализму, а исключительно стоимостью, точнее, оптимальным сочетанием полноценной квартиры с доступной ценой, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Покупатели нередко переоценивают свои возможности, и в результате вместо запланированной двухкомнатной квартиры покупают (в силу ограниченности бюджета) однокомнатную. Доля таких покупателей — примерно 4%».
Покупатели жилья, оплачивающие покупку целиком из собственных средств, предпочитают однокомнатные квартиры, заметили аналитики из компании «Миэль-Новостройки», — в этом году их приобрели 61,5% покупателей без кредитов. Хотя у ипотечников «двушки» популярнее «однушек».
«Среди ипотечных покупателей намного больше семей с детьми, которым нужно сразу больше комнат, поэтому они предпочитают оформить кредит на большую сумму и купить «двушку», — пояснила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — А среди покупателей однокомнатных квартир и студий много тех, кто смог сам накопить на первое жилье, или родителей, покупающих небольшие квартиры детям».
«Однокомнатные квартиры во все времена пользовались большой популярностью, особенно у таких категорий покупателей, как молодые семьи, приобретающие свою первую недвижимость, — отметил генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. — Для них студии кажутся слишком маленькими, а жилье с двумя комнатами не укладывается в бюджет. Однокомнатные квартиры и студии также представляют интерес для инвесторов».
Типы современных однокомнатных квартир
Средняя площадь всех типов квартир на первичном рынке за три последних года снизилась, и «однушки» не исключение. Например, появились студии площадью менее 25 кв. м (студии многие эксперты выделяют как отдельный тип, но большинство все-таки относит к сегменту «однушек»).
«Застройщики уменьшают габариты квартир в расчете на экономных покупателей, которых стало закономерно больше с началом кризиса, — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — В сегменте однокомнатных квартир произошла своя маленькая «революция»: средняя площадь студий уже составляет 31 кв. м, хотя площадь классических «однушек» осталась на уровне 41 кв. м».
Еще одна важная тенденция на рынке «однушек» — увеличение вариативности планировочных решений и площадей. В рамках одного проекта могут быть представлены объекты с разницей в площади до 25%, а планировочная линейка крайне разнообразная, отметил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Метраж современных «однушек» — от 20 до 50 кв. м. Застройщики учитывают пожелания клиентов, поэтому появились новые планировки. Например, в проектах ГК «ПИК» — пять-шесть вариантов однокомнатных квартир», — сообщает руководитель офиса «В Новогиреево» («Миэль-Сеть офисов недвижимости») Юлия Антясова.
В самой группе ПИК объяснили, что из-за кризиса, дефицита свободных денег и дорогой ипотеки рынок действительно стал уменьшать площадь квартир в борьбе за покупателя, и сейчас на первом месте удобство и функциональность. «У нас множество планировок и площадей однокомнатных квартир: от обычных маленьких с небольшой кухней до евроквартир, «однушек-распашонок» и «однушек» с несколькими окнами. И во всех наших проектах есть три типа однокомнатных квартир по площади — размеры S, M, L», — рассказали представители пресс-службы группы компаний.
Доступность и устойчивость
Классические «однушки» с современными функциональными планировками — самый устойчивый формат на массовом рынке новостроек. Такие квартиры менее всего подвержены снижению спроса и стагнациям, в условиях кризиса на них даже акции и скидки распространяются редко, рассказали в компании «Бест-Новострой».
Это подтверждают и данные «Метриум Групп»: снижение средней стоимости однокомнатных квартир в новостройках классов эконом и комфорт за последний год не превысило 1,6% (до 6,29 млн руб.). В бизнес-классе «однушки» за год подешевели чуть больше — на 2% (до 10,5 млн руб.). Заметнее всего цены на них изменились в премиум-классе — минус 12% с начала года (до 17,3 млн руб).
Останутся ли «однушки»
Сегодня многие эксперты говорят о том, что происходит постепенное размывание концепции однокомнатной квартиры, какой она была в советских и постсоветских типовых проектах жилья. И будут ли в будущем строиться привычные нам типовые «однушки» — большой вопрос.
«Сейчас на рынке недвижимости понятие комнатности становится все более расплывчатым, и оно будет размываться и дальше, — рассказал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Например, бывают случаи, когда на «вторичку» попадают объекты из сегмента новостроек, не разделенные на комнаты, — это просто одно большое пространство, скажем, в 100 кв. м, формально считающееся однокомнатной квартирой».
«Раньше «однушка» состояла из маленькой и, как правило, неудобной кухни, а также гостиной, которая одновременно была еще и спальней. Сейчас на первый план выходят новые форматы: студия и «евродвушка». В студии гостиная, кухня и спальня объединены, а «евродвушка» состоит из гостиной-кухни и отдельной спальни. Эти форматы глубоко укоренились на западе и, полагаю, в будущем полностью вытеснят обычные однокомнатные квартиры», — считает Мария Литинецкая.