Ипотека в кризис стала основным источником финансирования покупки жилья. В новостройках в зависимости от класса 50-70% квартир приобретается с использованием заемных средств. В абсолютном выражении количество выданных кредитов тоже растет. По данным АИЖК, за четыре месяца 2016 года в стране было выдано 261 тыс. ипотечных кредитов, что на 41% больше, чем годом ранее.
Но экономическое положение россиян отнюдь не улучшается. По сведениям Росстата, реальные доходы жителей страны за первый квартал снизились на 4%, а безработица во многих регионах выросла. Неудивительно, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам тоже росла 13 месяцев подряд, вплоть до апреля этого года, и достигла 3%. Это вдвое выше, чем на Западе, где трудности с обслуживанием ипотеки испытывают примерно 1,5% заемщиков.
В большинстве случаев такого малоприятного события, как появление коллекторов на пороге залоговой квартиры, можно избежать, если просчитывать риски и взвешенно оценивать собственные возможности на стадии принятия решения о вступлении в ряды ипотечников.
Правило первое: без эмоций! В период снижения продаж застройщики выбирают агрессивные маркетинговые стратегии. Реклама новостроек видна повсеместно – по телевизору, радио, в метро, на билбордах и боках автобусов. Призывы продавцов звучат заманчиво: «Первый взнос – всего 200 тысяч рублей!» или «Квартира всего за 15 тысяч рублей в месяц!». Невольно ловишь себя на мысли: «О, как доступно! Надо брать».
Стоп! Сначала необходимо отключить эмоции и ответить себе: зачем? Какой смысл влезать в ипотеку и покупать квартиру?
В период кризиса правильный ответ на вопрос «зачем?» только один: чтобы жить. Действительно, если речь идет о крыше над головой, «надо брать». Ведь, несмотря на сложности в экономике, люди женятся, рожают детей, разводятся, и жизнь невозможно отложить на потом в ожидании более благополучных времен.
Другая приемлемо разумная цель – покупка квартиры, так сказать, с прицелом на будущее, чтобы через несколько лет отселить подрастающее младшее поколение. Сейчас цены на жилье и ставка по ипотеке, особенно с господдержкой, находятся на лучшем за последние несколько лет уровне. Потому вкладывать средства в жилье «на перспективу» вполне резонно. А до того момента, как квартира понадобится членам семьи, ее можно сдавать в аренду и покрывать платежи по ипотеке из полученных средств.
Абсолютно недопустимо покупать квартиры в ипотеку в инвестиционных целях. Лучшие новостройки по-прежнему дорожают в ходе строительства на 20-30%. Но повышение цен в среднем на 10% в год не перекрывает даже реальные инфляционные потери, а уж тем более затраты на обслуживание кредита. Купить, чтобы сдавать, – тоже не самый лучший способ заработка. Доходность от сдачи жилья в аренду снизилась примерно до 5% годовых.
Правило второе: включить калькулятор Слоган «Всего 15 тысяч в месяц!» звучит заманчиво, но абстрактно. Необходимо высчитать, много или мало это для конкретной семьи. Можно поступить просто и довериться распространенной методике, согласно которой оптимальной считается ситуация, когда сумма выплат по кредиту составляет не более 45% от месячного семейного бюджета. При этом следует учитывать постоянный доход, игнорируя премии, проценты от прибыли предприятия и прочие бонусы, которые в кризис исчезают первыми. Но эта методика представляется сомнительной. К примеру, 15 тыс. руб. – это 45% от ежемесячного дохода в 33 тысячи. Смогут ли заемщики прожить на оставшуюся сумму? Большой вопрос.
Более верным является длинный путь калькуляции. Надо запастись терпением, одной из специальных компьютерных программ или по старинке блокнотом с ручкой и в течение нескольких месяцев скрупулезно записывать свои расходы. Это, во-первых, позволит выявить и минимизировать лишние траты. Во-вторых, даст представление о реальных потребностях семьи.
Далее среднемесячную сумму расходов следует увеличить на 20% – на случай заболевшего зуба, поломавшейся машины или нестерпимого желания развлечься. Весь остальной доход семьи, за вычетом получившейся суммы, может быть направлен на погашение ипотечного займа. Но тут следует еще раз взять в руки калькулятор и помимо ежемесячных платежей просчитать все дополнительные затраты как при получении кредита, так и в последующие годы. Например, не забыть про ежегодно перезаключаемый договор страхования жизни и здоровья заемщика и предмета залога.
Правило третье: поменьше оптимизма Российская привычка полагаться на авось может сильно подвести ипотечного заемщика. Типичная ошибка – чересчур оптимистичная оценка собственных доходов и перспектив. Покупая квартиру на кредитные средства, люди нередко исходят из посыла, что форс-мажор в виде потери работы, снижения зарплаты и выплат, внезапной болезни их не коснется. Но в кризис риски развития ситуации по негативному сценарию резко возрастают.
Поэтому финансовые консультанты советуют, ввязываясь в ипотеку, позаботиться о «подушке безопасности». От возможных жизненных невзгод защитят накопления, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни семьи и обслуживать банковский кредит в течение шести месяцев. В крайнем случае – трех.
Копить, кстати, следует не только на черный день. Прежде чем отправиться в банк с заявлением на получение жилищного кредита, необходимо собрать серьезную сумму на первоначальный взнос. Банки готовы давать кредит с первоначальным взносом от 15% годовых и даже ниже. Но не стоит прельщаться видимой доступностью. Лучше заплатить за счет собственных средств не менее половины стоимости будущего жилья. Этим вы убьете двух зайцев: значительно сократите срок жизни в ипотечном ярме и заранее приучитесь к жесткой финансовой дисциплине.
Для протестантов Напоследок еще несколько небольших советов, которыми, в принципе, можно пренебречь, если выполнены три вышеизложенных правила.
Ипотечному заемщику неплохо найти необременительную подработку, которая без особого напряжения сил будет приносить небольшой, но стабильный доход. Эти экстра-средства следует направлять на приятные вещи: хобби, развлечения, отдых и прочие «излишества». Ведь жизнь в режиме строгой экономии очень пресна, а если длится годы и годы, то способна загнать в депрессию.
Другой совет звучит забавно, но, если разобраться, он очень серьезен. Делайте зарядку и ведите здоровый образ жизни. Болеть в нашей стране очень дорого, а потому здоровье ипотечного заемщика – это его ответственность перед семьей.
Наконец, рассчитывайте только на себя. Не на удачу, не на работодателя, не на родных и близких. Сложно предсказать, смогут и захотят ли ваши друзья и родственники помочь вам в критической ситуации.
Если подытожить сказанное, приходим к любопытному выводу. Ипотека – вполне подходящий инструмент для людей с так называемой протестантской трудовой этикой. Немецкий социолог и философ Макс Вебер еще в начале прошлого века назвал основные черты этого феномена: трудолюбие, бережливость, порядок в делах, расчет только на свои силы и умеренность в потреблении. Именно благодаря этим качествам протестантское население Европы оказалось более успешным и результативным, чем католическое. Если потенциальный ипотечный заемщик станет немного «протестантом», очевидно, дефолт и коллекторы будут ему не страшны.