Решили стать владельцем земельного участка на территории России? Ознакомьтесь с поэтапной инструкцией.
История вопроса Государство наше исторически с большой неохотой принимало идею частной собственности граждан на землю, хотя земли в России было и есть очень и очень много. Площадь земельного фонда в РФ составляет 1 млрд 709 млн гектаров! Даже в плотно застроенных Москве и Московской области суммарно жилой недвижимостью занято всего лишь 6% площади. Остальное – леса, поля и луга, поросшие бурьяном и разнотравьем… Кстати, знаменитый декрет ленинского правительства о земле вовсе не отдавал ее крестьянам в собственность, просто делал объектом общенародного достояния (отняли у помещиков – отдали в распоряжение колхозов, но не частников).
В СССР земельные участки предоставлялись гражданам (как и юридическим лицам) во временное пользование, а любые сделки с недвижимостью были запрещены.
Только в ноябре 1990 года, с началом «перестройки», в РСФСР была принята земельная реформа, признававшая в стране существование частной собственности на землю – индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.
Главным камнем преткновения в реализации земельной реформы служила земля сельскохозяйственного назначения. Хотя она почти не использовалась для посевов и выпаса скота ввиду массового разорения колхозов и совхозов, законодатели опасались, что сельхозземли будут скуплены коммерсантами под коттеджную застройку, и тогда уже вернуть их государству обратно будет невозможно.
На птичьих правах Постепенно все же большая часть бывших колхозных земель была передана людям в виде земельных паев, что породило довольно экзотическую форму частной собственности. Новый собственник бывшей сельхозземли получил право разбивать на своем участке сады и огороды, строить объекты недвижимости (дома и сопутствующие строения), но не получил права распоряжаться этой землей – продавать, передавать по наследству, а также не платил земельный налог. К тому же у владельца не было полноценных документов на землю – была всего лишь справка о том, что участок предоставлен ему в пользование решением поселкового Совета. Государство в любой момент могло у такого пользователя земельный участок изъять, заплатив взамен небольшой выкуп, сумма которого устанавливалась по результатам госоценки.
С 2001 года российские законотворцы озаботились задачей проведения инвентаризации земель, их кадастрового учета и создания единого кадастра недвижимости. В итоге были сформированы три основные базы, содержащие данные о земельных участках и объектах недвижимости: государственный земельный кадастр, база БТИ и база регистрационной палаты при Министерстве юстиции. Попытка объединить все три источника в единую базу не увенчалась успехом: границы участков часто не совпадали, описания объектов были неточными. Впереди чиновников ожидала долгая работа по гармонизации документов и приведения их к единому стандарту. Закон «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ был принят в июле 2007 года.
В конечном итоге для приведения проблемы в правовое русло и обретения государством возможности сбора налогов была придумана «дачная амнистия».
По предоставлению в Росреестр любых справок и документов о владении земельным участком гражданину оформляли свидетельство о собственности на землю по упрощенной схеме. Однако далеко не все «нелегальные» собственники земель поспешили воспользоваться этой возможностью: из 12 миллионов бывших колхозников, являющихся собственниками земельных паев, документы на землю оформили только 400 тысяч (чуть более 3%). Причина была в том, что переоформление требовало уплаты пошлин и сопровождалось изматывающей бюрократической волокитой (т.е. на деле никакой «упрощенки» не получилось).
Сегодня владельцы не амнистированных участков рискуют лишиться своей собственности в любой момент, если государство решит изменить статус их земли. К примеру, признать местность природным заповедником, водоохранной зоной или освободить ландшафт от «самостроя» с целью возвести на нем какие-то коммерческие объекты.
Как же стать помещиком? И все же мечта российского человека о собственной земле неистребима, как неистребима горечь утраты вишневого сада у Любови Раневской из знаменитого произведения А. П. Чехова. Чем старше становится человек, тем больше ему хочется «пустить корни», основать родовое гнездо на территории, которую можно будет на законных основаниях передать по наследству любимым детям и внукам.
На сегодня, согласно сведениям Росреестра, существует семь категорий земельных участков с различным целевым назначением. Для приобретения земли в частную собственность из них подходят: земли населенных пунктов и земли сельхозназначения.
На землях населенных пунктов ранее было два вида разрешенного использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства). Согласно новому классификатору, оба эти вида землепользования теперь относятся к разделу 2.0 «Жилая застройка». На участках с видом ИЖС разрешено размещать жилой одноквартирный дом, в котором можно жить постоянно. Высота такого жилья не должна превышать трех этажей над землей. Рядом с домом позволительно выращивать любые сельскохозяйственные культуры, а также можно строить любые подсобные сооружения и гаражи.
На участках с видом ЛПХ также разрешается строить жилье, не предназначенное для раздела на квартиры, не выше трех этажей, для постоянного проживания. К тому же можно производить сельскохозяйственную продукцию; размещать гараж и иные вспомогательные сооружения; дополнительно содержать сельскохозяйственных животных.
Описанным видам домов присваивается почтовый адрес, поэтому собственник может оформить их как адрес постоянного места жительства с регистрацией.
Еще один вид землепользования ЛПХ – на сельскохозяйственных землях. В этом случае собственник не имеет права возводить никакие строения, но может вести частное домашнее хозяйство (разводить сады/огороды, выращивать птицу и скот).
Последовательность действий
Теперь о подробностях строительства на разных видах участков. На землях ИЖС, прежде чем приступить к рытью котлована под фундамент, вам надо заказать проект в учреждении, имеющем соответствующие лицензии, далее увязать его с несколькими разрешающими организациями (БТИ, архитекторами, пожарной инспекцией и пр.) и только затем приступать непосредственно к строительству. Закончив стройку, вы вводите дом в эксплуатацию, изготовив на него технический паспорт, а затем регистрируете право собственности на свой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Для возведения постройки на земле ЛПХ вам не обязательно заказывать проект, достаточно самим нарисовать план дома (это можно сделать даже после того, как дом будет построен). Оформить разрешение на строительство можно тоже «постфактум». Дальнейшие действия аналогичны тем, что предусмотрены для жилища на участке ИЖС: регистрируете право собственности, присваиваете дому почтовый адрес и, при желании, по нему регистрируетесь. Стоимость налогов на земли ЛПХ намного меньше, чем на ИЖС.
Что же касается земель сельхозназначения, то на них организованы различные дачные поселки: ДНТ (дачное некоммерческое партнерство), СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ДНТ (дачное некоммерческое товарищество). В таких объединениях вы можете приобрести свободный земельный участок и построить себе дачный домик. Но для того, чтобы в нем прописаться, надо будет доказать, что эта постройка капитальная, для чего придется пройти через судебную процедуру.
Будущему фермеру необходимо будет приобрести особенный участок сельхозназначения – с видом разрешенного строительства КФМ (крестьянско-фермерского хозяйства).