Рынок первичной недвижимости оказался перед непростой дилеммой. На одной стороне дольщики, права которых могут быть соблюдены только при 100-процентном возврате средств со счетов эскроу. На другой – застройщики, заинтересованные в минимизации стоимости сопровождения кредита, рассуждает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
Законодательство предполагает сохранение средств дольщиков на счетах эскроу до ввода объекта в эксплуатацию. Взамен застройщик получит кредит в банке, проценты по которому зависят от суммы, аккумулированной на эскроу-счетах.
Прослушать новость
«Застройщики лишаются возможности частичного погашения кредита в ходе реализации проекта. Тело кредита будет расти пропорционально объему выполнения работ, в то время как срок начисления процентов будет соответствовать периоду строительства. Результатом станет повышение себестоимости строительства и, в конечном счете, увеличение стоимости квартир», - поясняет Логинов.
Он считает парадоксальной ситуацию, когда банк будет начислять проценты за пользование кредитом, параллельно накапливая на счетах эскроу-деньги дольщиков, которые в конечном итоге и пойдут на погашение этого кредита.
Именно этот парадокс стал поводом для работы над поправками в законодательство: Минстрой предлагает постепенное раскрытие эскроу-счетов, пропорционально объемам выполненных работ. Средства пойдут на погашение кредита, что позволит сократить его стоимость и снизить себестоимость проекта.
С точки зрения экономики проектов – это хорошо, полагает Логинов, однако это противоречит сути реформы долевого строительства: «С точки зрения дольщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов устраняет весь возможный положительный эффект от реформы. Если застройщик и банк будут списывать средства пропорционально объемам строительства, то в случае расторжения ДДУ дольщики не смогут вернуть всю сумму, указанную в договоре».
По мнению эксперта, компромиссом могла бы стать нулевая ставка по кредиту на строительство – при условии, что объем денежных средств на счетах эскроу превышает тело кредита. «Однако против такой идеи выступают банки, т.к. это бьет по их доходу», - заключил Логинов.