Изменение в методике расчета имущественного налога привело к его резкому росту. Теперь сумма платежа зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Как отмечают эксперты, уже известно немало примеров, когда размер кадастра оказался завышен. Что делать, если сумма в новых квитанциях кажется непомерно большой?
В прошлом году россияне наконец познакомились с новой схемой начисления налога на имущество. Привычную инвентаризационную стоимость сменила кадастровая, которая приближена к рыночной и ощутимо выше. Введения новых правил ждали и боялись несколько лет, и как выяснилось, не напрасно. Первые платежки граждане получили в конце сентября, хотя традиционно их высылали летом. Не исключено, что отсрочку ввели, чтобы не нагнетать напряженность перед думскими выборами. Многие уже посчитали, что налог завышен, и потребовали пересмотра кадастра.
По данным Росреестра, в судах инициировано 11 099 споров о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 20 418 объектов недвижимости.
При этом судебная практика показывает, что есть реальные шансы добиться снижения налога. 7027 исков были удовлетворены, не удовлетворены 706 исков, 3366 исков оставались на рассмотрении.
Для сравнения: в 2015 году, когда такие же правила уже действовали для юридических лиц, было зарегистрировано 7,5 тыс. споров, касающихся оценки кадастровой стоимости. По решению суда этот показатель удавалось снижать на 40–70%.
Напомним, что по новым правилам граждане обязаны выплачивать в месяц 0,1% от кадастровой стоимости объекта. Каждый объект жилой недвижимости облагается налогом исходя не из его полной кадастровой стоимости, а за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости (п.п. 3–5 ст. 403 НК РФ):
— по квартире — 20 кв. м;
— по комнате — 10 кв. м;
— по жилому дому — 50 кв. м.
Какие документы требует суд?
Оспорить кадастровую стоимость можно путем обращения в суд и/или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра.
Физические лица имеют право сразу обратиться в суд, в то время как юридическим необходимо сначала получить решение комиссии при Росреестре.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
«Если разъяснять это простым языком, то необходимо доказать, что при оценке были использованы неправильные данные о земельном участке (это основание чаще всего связано с техническими ошибками, допущенными при составлении отчета о кадастровой стоимости) либо существует значительное отклонение кадастровой стоимости от рыночной на дату проведения оценки (необходимо доказать, что рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%)», — объясняет аналитик UFG Wealth Management Антон Толмачев.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости (в досудебном порядке) необходимо приложить:
— справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Первый шаг — предварительная оценка
Перед обращением в суд необходимо получить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости спорной недвижимости.
«Все очень просто, главное — найти компанию с соответствующим опытом и допусками. В частности, для начала необходимо сделать предварительную оценку, которая, как правило, делается бесплатно, по результатам которой уже можно будет сделать вывод, есть ли перспектива снижения кадастровой стоимости объекта, т.е. снижения налогооблагаемой базы, или нет», — советует Диана Маклозян, руководитель правового департамента Heads Consulting.
По ее словам при такой предварительной оценке погрешность может составлять 5–10%.
Продолжать борьбу за снижение налога имеет смысл, только если предварительная оценка показала реальную цену ниже на 25–30%.
«В таком случае следует заказать оценку у квалифицированного оценщика и потом с этой оценкой обратиться в соответствующую комиссию при Росреестре по оспариванию кадастровой стоимости. Если оценка была произведена правильно, а выводы оценки соответствуют действительности, а не просто выражают пожелания собственника недвижимости, то комиссия примет решение о снижении кадастровой стоимости. Ну а в случае, если решение комиссии не удовлетворит обратившегося, то тогда следует обратиться с заявлением в соответствующий судебный орган и быть готовым, что суд может назначить проведение независимой оценочной экспертизы, которая и будет иметь основной вес для судьи для принятия решения по делу», — говорит Маклозян.