В погоне за прибылью управляющие компании в сфере ЖКХ могут придумывать тарифы на несуществующие услуги или завышать стоимость ремонтных работ, утверждают эксперты, опрошенные РБК. Как защитить свои права жильцам?
Сфера ЖКХ и строительство традиционно возглавляют список лидеров по числу нарушений закона, об этом рассказал журналистам генпрокурор РФ Юрий Чайка 25 апреля 2017 года. РБК пообщался с юристами и правозащитными организациями, которые работают с жалобами граждан на управляющие компании в сфере ЖКХ, и выяснил, какие лазейки используют управляющие для получения дополнительных, не всегда законных доходов.
У управляющих компаний есть множество возможностей буквально разграбить дом, завысив цены на тарифы, благодаря невнимательности жильцов, указывает исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Контроль» Вера Москвина. При этом соответствующие расходы граждане несут, как ни парадоксально, вследствие своей собственной пассивной позиции, говорит эксперт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. Тарифы на бытовые услуги прописываются в договоре управления, который обычно заключается на срок от двух до пяти лет и согласовывается между жильцами дома и управляющей компанией. РБК разбирался, на что надо обратить внимание во избежание избыточных затрат на ЖХК.
Методы отъема
Согласно постановлению правительства о минимальном перечне услуг, которые должны оказывать управляющие компании, основная обязанность УК заключается в регулярном осмотре состояния дома и исправлении выявленных недостатков. Этот документ содержит требования к оценке стоимости таких осмотров, но он никак не регламентирует их периодичность, равно как и объем ремонтных работ, говорит Гордеев из «Института экономики города». Это позволяет управляющим компаниям выявлять «непредвиденные работы» в ходе осмотров и брать за них дополнительную плату с жильцов. Из-за уникальности каждого отдельного дома и недостатков регулирования у управляющих компаний есть широкий спектр возможностей для завышения стоимости услуг, утверждает эксперт. Он даже поделился случаем из собственной практики, когда аудиторы нашли в списке ремонтных работ, выставленном одной УК, повторы процедур и лишние материалы. После переговоров с управляющей компанией стоимость ремонта в доме удалось снизить почти на 30%.
Но одним из самых распространенных способов получения сверхприбыли, которыми пользуются управляющие компании, является включение в договор ежемесячной платы за квадратный метр. По словам Гордеева из «Института экономики города», тариф с привязкой к квадратному метру свидетельствует о непрозрачности ценовой политики компании и является верным признаком переплаты. При этом жильцов чаще всего не смущают такие тарифы на стадии заключения договора, потому что они успели привыкнуть к подобному ценообразованию еще в советские времена. «У нас еще сохранился советский стереотип, что плата должна быть фиксированной — за квадратный метр. Но если собственник потратит время и вникнет, то выяснится, что там всё завышено в пересчете на стоимость конкретных услуг», — объясняет Гордеев. Эксперты советуют согласовывать в договорах с УК стоимость не за метраж, а именно за услуги.
Эта практика управляющих компаний позволяет им завышать стоимость и капитального ремонта дома. Согласно закону о капремонте (закон № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»), жильцы вправе передавать полномочия по сбору взносов на капремонт своим управляющим компаниям, напоминает партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова. Впрочем, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов отмечает, что даже если сборами средств на капремонт занимается УК, то решение о размере взноса принимают сами жильцы. «Собственники помещений многоквартирного дома, которые решили открыть специальный счет, на который будут зачисляться средства на капремонт, могут на общем собрании определить размер ежемесячного взноса. Однако размер этого взноса не может быть меньше установленного региональными властями минимума», — добавляет юрист. В Москве минимальный размер взноса с 29 декабря 2014 года составляет 15 руб. за квадратный метр, с 1 июля этого года он будет повышен до 17 руб.
Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что обычно УК используют более изощренные способы максимизации прибыли, чем завышение взносов на капремонт. «Иногда УК могут включать в общие тарифы взносы за пустяковые услуги. Когда договор согласуется с жильцами и проверяющими органами, они могут не поинтересоваться ценообразованием тех или иных тарифов. А если они увидят какую-то абсурдную статью расходов, вынесенную в списке отдельно, то могут задаться вопросами», — приводит пример юрист. Ведущий эксперт по жилищному праву и ЖКХ организации «За права человека» Виктор Федорук приводит пример такого глобального ценообразования из своей практики. Речь идет о плате за техническое обслуживание счетчиков, которую управляющие компании нередко включают, например, в более общую статью платы за содержание внутридомовых систем водоснабжения и канализации. Никаких регламентов на эту услугу нет, заявляет эксперт. «Жильцы отдают по 50 руб. в месяц на обслуживание счетчиков, но работ никто не проводит. Управляющие компании просто протирают с них пыль!» — возмущается правозащитник.
Не только тарифы
Управляющие компании не ограничиваются махинациями с тарифами. Как указывает Виктор Федорук, к нему недавно обратились несколько граждан, считающих себя жертвами сговора службы Единых расчетных центов и управляющих компаний. По их словам, управляющие компании брали списки людей, получающих субсидии на оплату услуг ЖКХ, и, пользуясь правом приостановить субсидии из-за долгов, просили коллег из расчетных центров отправлять «жертвам» долговые квитанции с сообщением о задолженности с конца прошлой декады. То есть людям фактически приписали фиктивные долги, подчеркивает Федорук.
Эксперт добавляет, что защитить свое право на субсидии пострадавшие могут только в суде. Проблема в том, что судебные тяжбы затратны и гражданам зачастую бывает легче согласиться с требованием УК уплатить несуществующий долг, чтобы сохранить субсидию. Примечательно, что, по словам Федорука, в этом конкретном случае закон был бы всецело на стороне истцов, даже если бы долг оказался настоящим. Дело в том, что, включив в квитанцию предупреждение о долге, сотрудники единых управляющих центров грубо нарушили постановление правительства №491, прямо это запрещающее. Чтобы избежать мошенничества с несуществующими долгами, Федорук советует сохранять квитанции об оплате услуг ЖКХ из банков.
Как отстоять свои права
Чтобы избежать завышенных платежей, жильцам в первую очередь необходимо тщательно следить за деятельностью УК, убеждена исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Контроль» Вера Москвина. Самый эффективный способ контроля за качеством услуг — это организация товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Для полноценного функционирования ТСЖ необходимо грамотно составить договор с управляющей компанией. «В нем нужно прописать не только перечень услуг, но и порядок изменения договора», — отмечает Гордеев. Москвина, в свою очередь, предупреждает, что договор с УК заключается на срок до пяти лет, поэтому если компания пытается сделать его бессрочным, то это прямое нарушение.
Если управляющая компания начнет включать в платежки вызывающие вопросы тарифы, которые не были обговорены на стадии подписания договора, то жильцам стоит поднять протоколы собраний ТСЖ и запросить разъяснения у УК. В случае если тариф действительно не был согласован в ходе подписания договора, то нужно подавать жалобу в муниципальную жилищную инспекцию, рассказывает партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Когда управляющей компании доверено собирать средства на капремонт, то непосредственно во время его проведения собственники жилья могут нанимать сторонних специалистов для проверки плана расходов, напоминают опрошенные РБК эксперты. Впрочем, и самим жильцам надо знать установленный властями минимальный порог по взносам на капремонт и размер согласованного в договоре с УК платежа, указывает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.