Рынок недвижимости Мальты традиционно очень динамичен, и в последнее время демонстрирует отличные показатели роста цен и объемов продаж. Рассмотрим, как сегодня можно наиболее выгодно инвестировать средства в покупку мальтийского жилья, на какие районы ориентироваться — и чем руководствоваться при выборе объекта.
Коротко о главном
Рынок недвижимости на Мальте в последнее время показывает тенденцию к уверенному росту. Мальтийская недвижимость находится на подъеме в течение последних трех лет. По мнению Центрального банка Мальты, это обусловлено, во-первых, внедрением программы IIP — Гражданство за Инвестиции, которая привлекла в страну капиталы крупных инвесторов, а также с освобождением от уплаты гербового сбора для тех, кто покупает жилье впервые.
К другим факторам, поддерживающим спрос на жилую недвижимость на Мальте, относятся низкая процентная ставка, которая привела к более высокому кредитованию покупок в домах; общий рост благосостояния населения и увеличение числа иностранных рабочих на Мальте. А также введение правительством ряда льгот для местных покупателей недвижимости.
Согласно последним данным европейской статистической службы Eurostat, рост стоимости недвижимости на Мальте в 2016 году составил 13,4%, а в I квартале 2017 года — 5,4%. С 2000 по 2007 годы индекс цен на жилье вырос на 78,9% (с учетом инфляции 53,4%). И только в 2011-2012 годах цены на недвижимость в стране незначительно снизились (приблизительно на 5% с учетом инфляции), но, в результате специальных новых мер, предпринятых правительством, после этого полностью восстановились к 2013 году, а в 2014-2017 году показывают уверенный рост.
Почему Мальта?
Недвижимость на Мальте — это доходные инвестиции: в стране наблюдается стабильный рост экономики, что влияет и на стоимость недвижимости. По данным Malta's National Statistics Office, в 2016 году рост ВВП составил 5%, что превосходит прогнозы Еврокомиссии. В IV квартале 2016 года экономика увеличилась на 5,1%. В данный момент пока не опубликованы данные за 2017 год, но эксперты прогнозируют рост ВВП примерно на 3,7%, что является третьим по величине показателем в ЕС после Румынии и Люксембурга.
Налог на недвижимость на Мальте уплачивается однократно, при подписании договора купли-продажи, и составляет всего 5% от стоимости жилья. Никакие ежегодные налоги не платятся, что довольно редко можно встретить на рынке недвижимости Европы.
Имея недвижимость (дом, квартиру или виллу) на Мальте, владелец может воспользоваться одной из возможностей для временного или постоянного проживания на территории Евросоюза (ПМЖ, ВНЖ, долгосрочные визы).
Ипотека дешевле прироста стоимости недвижимости: кредит для приобретения дома или квартиры на Мальте выдается с первоначальным взносом от 30% стоимости жилья, под 3,5-4% годовых, до достижения заемщиком возраста 65 лет, с правом беспроцентного досрочного погашения.
Возможность дохода: в комплексах улучшенной комфортности (SDA) допускается владение несколькими объектами недвижимости на Мальте и сдача собственности в аренду, доходность от которой составляет от 5% до 8% в год. Стоимость аренды в «топовых» направлениях Мальты за последний год выросла в среднем на 12-14%, причем недвижимости в аренду постоянно не хватает.
Отличные возможности для жизни: здесь мягкий средиземноморский климат, натуральные продукты круглый год, теплое море, доброжелательное местное население, прямое авиасообщение со всеми европейскими столицами.
Мальта предоставляет уникальные возможности для детей получить качественное образование по разумным ценам, как по полноценной классической российской, так и по британской либо американской образовательным программам, с правом получения соответствующего свидетельства. Взрослые, приобретая недвижимость на Мальте, могут также рассмотреть вариант открытия бизнеса на Мальте.
Особенности покупки для иностранцев
На Мальте существует ряд ограничений на владение недвижимостью. К примеру, иностранные граждане и граждане ЕС обычно могут покупать только одну единицу недвижимости на Мальте и, как правило, только для проживания собственников.
Исключение составляют комплексы повышенной комфортности — так называемые Special Designated Areas, — где нет ограничений ни на объем покупок, ни на сдачу в аренду. Недвижимость в других местах, принадлежащая иностранцам, может быть сдана в аренду только в том случае, если имущество оценивается не менее чем в €233 000, имеет бассейн и зарегистрировано в Правлении отелей и общественного питания (Hotel and Catering Establishments Board). Такие объекты могут сдаваться только в краткосрочную аренду.
Цены
Мальта является одним из ведущих государств Европы по динамике цен на жилье. Так, в течение прошлого года стоимость квартир на Мальте выросла на 15,86%, домов террасного типа — на 13,33%, мезонетов — на 20,42%. Меньше всего подорожали отдельно стоящие дома и виллы — всего на 1,96%.
Рынок недвижимости в данный момент очень оживлен: на нем наблюдаются все виды сделок. Активны «первичные» покупатели, инвесторы в коммерческий сектор. Популярны и «покупки впрок» — для подрастающих детей, прямые иностранные инвестиции и приобретение объектов в рамках программы получения гражданства и ВНЖ. Кроме того, тот факт, что доходность от аренды на Мальте является в среднем довольно высокой и составляет 5-10% годовых, растут объемы продаж с целью последующей сдачи недвижимости в аренду.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости на Мальте:
- Расположение, вид на море или близость к морю;
- Тип — к примеру, квартира, дом с террасами или отдельно стоящая вилла;
- Состояние объекта;
- Возраст;
- Срок владения предыдущим хозяином (сказывается на налогообложении);
- Количество комнат;
- Общая площадь;
- Наличие удобств — таких как террасы, бассейн, двор или сад;
- Предназначение — коммерческая или жилая.
Наиболее привлекательные районы для покупки
Мальта может удовлетворить самые разные вкусы и пожелания покупателей: тут есть и урбанизированные районы, и тихие провинциальные места, кому-то нравятся квартиры, кому-то по душе виллы, а некоторые вообще покупают старинные мальтийские дома: многие из них реконструированы и переоборудованы по последней моде и представляют собой по-настоящему уникальные объекты.
Традиционно относительно недорогими районами считаются остров Гозо и юг Мальты — города Marsaxlokk, Marsascala, Three Cities, Birzebugga, Zabbar и прилегающие. Правда, ситуация в этом плане меняется в связи с тем, что эти регионы получают дополнительное финансирование и льготы со стороны государства.
Гозо — в силу своей традиционности, провинциальности, а также довольно сложного, по мальтийским стандартам, процесса поездки до центра; живя на Гозо, лучше жить и работать здесь, а это, в основном, локальный бизнес или фермерство. Юг традиционно заселяли портовые рабочие и рыбаки, к тому же, в последнее время дорожное движение в часы пик в южном направлении очень перегружено. Эта проблема решается — уже начинается модернизация магистрали. Тем не менее, пока на Гозо и на юге можно найти квартиру с одной-двумя спальнями в пределах €120 000-130 000; в северных районах — Buggiba, St Paul's Bay, Qawra — средняя стоимость такой же квартиры составляет €160 000-200 000, в центральном районе — Sliema-St Julians — €250 000-300 000.
Sliema-St Julians — это наиболее урбанизированные районы Мальты с максимальным количеством элитных апартаментов. Здесь расположено большинство офисов и крупных магазинов, много игровых компаний, непосредственный выход к морю. Не удивительно, что именно в этих районах живет большое количество наших сограждан. Buggiba, St Paul's Bay, Qawra — быстро развивающиеся и мультинациональные районы с неплохой инфраструктурой пляжами.
Если говорить о домах и виллах, в лидеры выходят приморские районы Pembroke и Mellieha; состоятельные мальтийцы также очень любят Marsascala. Здесь, кстати, находится вилла экс-президента Мальты, которого периодически можно наблюдать за его рабочим столом прямо с дороги. Популярны также Madliena, Gharghur, Balzan, Iklin. Эти районы находятся вдали от моря (что является относительной величиной для острова, диаметр которого достигает максимум 27 км). Они считаются более спокойными и высоко ценятся именно у местного населения. Также все состоятельные люди, не озабоченные необходимостью активно зарабатывать средства, вне зависимости от национальности, любят Гозо — поэтому стоимость вилл и традиционных домов здесь весьма высока. Цены на дома (без учета таунхаусов) стартуют примерно от €500 000.
То, где приобретать жилье, зависит от целей и возможностей покупателя. Самые ликвидные районы — Sliema, St Julians, St Paul's Bay, Qawra; стремительно развивающиеся — Qawra, Marsascala, Birzebugga. Если целью является обучение детей (а это очень частый повод переезда иностранцев на Мальту), то лучше искать жилье поближе к школе. Для иностранца, приезжающего из большой страны, Мальта — действительно очень маленькая страна, но ежедневные пробки по дороге в школу очень быстро становятся утомительными, особенно для детей.
Для сдачи недвижимости в аренду лучше всего рассмотреть две возможности. Первая — это комплексы улучшенной комфортности, так называемые Special Designated Areas (SDA). В этих комплексах жилье не дешевое, но наиболее ликвидное и для сдачи в аренду, и для продажи. К тому же, если покупатель не планирует заниматься отельным бизнесом, только в этих районах он может сдавать свои квартиры в аренду на законных основаниях. Второй вариант — это фактически отельный бизнес, то есть, приобретение жилья, которое может быть зарегистрировано как мини-отель или гестхауз. В этом случае нужно ориентироваться на приморские районы, а если бюджет не очень большой — на места расположения языковых школ, чтобы постоянно иметь приток клиентов для краткосрочной сдачи жилья в аренду. Это, опять же, — Sliema, St Paul's Bay, St Julians или близлежащие районы.
Если говорить о приобретении жилья в качестве инвестиций, то эксперты рекомендуют комплексы SDA, причем расположенные именно в центральных районах. К ним, в первую очередь, относятся Tignie Point, Fort Cambrige и Portomaso. Квартиры здесь изначально дорогие (цены стартуют от €365 000), но их стоимость растет быстрее всего. При более скромном бюджете можно рассмотреть Qawra, St Paul's Bay, Marsascala: эти районы очень быстро развиваются и в настоящее время по ликвидности жилья могут превосходить центральные.
Покупателям, ориентированным на переезд на Мальту на ПМЖ, стоит полагаться на личные предпочтения. Тем, кому важно быть «в центре событий» и ощущать себя в городе — стоит рассмотреть Sliema и близлежащие районы. Всем, кто устал от суеты и хочет тишины и покоя — можно присмотреться к виллам в Гозо, а если при этом находиться вблизи от цивилизации, то подойдут Pembroke и Kappara.
«Спальным» районом с виллами и домами на любой вкус и очень приятной публикой считается Mellieha, северная столица Мальты.
Тонкости покупки недвижимости и налогообложения
Лица, не являющиеся резидентами Мальты, могут свободно приобретать недвижимость на Мальте, при условии получения Разрешения на приобретение AIP (Acquisition of Immovable Property), если оно требуется законом.
Его получение не нужно при приобретении объектов недвижимости, расположенных в комплексах улучшенной комфортности (SDA). Еще одним исключением является приобретение недвижимости гражданином ЕС с целью ведения своего бизнеса или оказания услуг. В этом случае декларация целей приобретения недвижимости покупателем должна быть приложена к контракту покупки.
Там, где разрешение необходимо, цена приобретаемой недвижимости должна соответствовать определенному минимуму, который периодически меняется и на данный момент составляет €107 670 для апартаментов и мезонетов, €179 400 для вилл, особняков и других видов недвижимости. Данные минимальные цены подлежат индексации и ежегодно пересматриваются.
Недвижимость на этапе строительства или требующая ремонта, может быть приобретена за меньшую сумму, при условии, что сумма расчетной стоимости ремонтных работ или завершения строительства и цены покупки составляют не менее указанных выше сумм. Данные показатели подлежат ежегодному подтверждению в соответствии с уровнем инфляции.
Приобретенная недвижимость на Мальте может использоваться только в целях проживания покупателя и членов его семьи. Данное условие может быть пересмотрено в случае, если покупатель получил разрешение на сдачу собственности в аренду.
За исключением комплексов SDA, иностранцы имеют право владеть только одной единицей недвижимости.
Объекты недвижимости на Мальте, обладающие исторической ценностью или зарегистрированные как часть наследия острова, не могут приобретаться нерезидентами. Данное правило не распространяется на большинство сельских домов и домов характерного дизайна на рынке.
Налог на недвижимость на Мальте платится только при покупке и составляет 5% от стоимости приобретаемого объекта. Какие-либо ежегодные налоги на недвижимость на Мальте отсутствуют.
Процесс покупки
Процесс приобретения недвижимости на Мальте занимает от трех до шести месяцев (за исключением SDA — в этом случае можно «уложиться» в один месяц). После выбора объекта покупатель и продавец подписывают договор о намерениях; на этом этапе уплачивается 1% от общей суммы налога и депозит, как правило, в размере 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, который хранится у нотариуса, присутствие которого на сделке обязательно. В обязанности нотариуса входит оформление разрешения на приобретение, проведение анализа объекта недвижимости и составление договора купли-продажи.
Депозит передается продавцу только после получения разрешения на приобретение и выполнения других условий предварительного соглашения, если таковые имеются. Оригинал договора о приобретении недвижимости на Мальте хранится в единственном экземпляре в государственном архиве Мальты, что полностью исключает возможность незаконных сделок. Нотариус, который провел анализ истории объекта недвижимости и выдал покупателю отчет, несет личную ответственность за сделку в течение десяти лет.
Визовый режим и въезд для россиян
Мальта — член Шенгенского соглашения, соответственно, въезд на Мальту осуществляется по шенгенской визе на общих основаниях. В отличие от некоторые стран, Мальта практически не выдает визы более чем на один год;
Владельцы недвижимости на Мальте имеют право получить годовую многократную визу с правом пребывания на территории стран-участниц Шенгенского соглашения в течение 90 дней в каждом полугодии;
Студенты и школьники, обучающиеся в частных общеобразовательных либо языковых школах или в высших учебных заведениях Мальты, имеют право получить студенческую визу с ограниченным правом перемещения по территории Шенгена на оплаченный период проживания;
В случае если несовершеннолетний ребенок обучается в частной школе на Мальте, опекающий его взрослый может получить разрешение на временное проживание на Мальте в течение оплаченного периода обучения ребенка, до одного года, с возможностью продления до конца обучения. Данное разрешение дается только одному родственнику ребенка.
Варианты временных виз на Мальту и необходимые документы подробно описаны на сайте Визового центра Мальты.
ВНЖ и инвестиционные программы
На Мальте действует несколько успешных программ, позволяющих иностранцам получить ВНЖ или гражданство страны за различные объемы инвестиций по максимально «гибким» условиям для иностранцев с разными целями. Покупка недвижимости стоимостью от €275 000 (€220 000 для Гозо или юга Мальты), а также сумма годовой ее аренды в размере €9600 (€8750 для Гозо или юга Мальты) дают возможность получить ВНЖ страны. При этом все зарубежные доходы заявителя, переведенные на Мальту, облагаются по ставке 15%. Также он обязуется платить ежегодный налог не менее €15,000 в год, даже если зарубежные доходы, переведенные на Мальту, не превышали €100 000.
Аренда
Рынок аренды на Мальте растет с огромными темпами, в особенности это касается краткосрочной аренды. Мальтийские агенты в летнее время не справляются со спросом , и правительство активно помогает тем, кто развивает малый отельный бизнес, включая гестхаузы и апартаменты в аренду. Для покупки иностранцем такое жилье должно стоить не менее €230 000 евро и иметь специальное разрешение на аренду.
Стоимость краткосрочной аренды на Мальте рассчитывается посуточно, долгосрочной — помесячно. Цены на долгосрочную аренду в Sliema-St Julians начинаются от €1000, в менее престижных районах, но недалеко от моря — от €600 в месяц за квартиру с одной спальней. Верхний «предел» — около €12 000 в месяц за виллу. Апартаменты в элитном комплексе в Слиме с двумя-тремя спальнями и открытым видом на море обойдутся в €3000-5000 зимой и €5000-7000 в месяц. Нижний «предел» для краткосрочной аренды — €50 зимой, летом — около €75 для cовсем бюджетных объектов. Цены на достойное жилье начинаются от €100 зимой и €150 летом (и будут выше в Sliema-St Julians).
По данным международного портала о недвижимости Global Property Guide, апартаменты на Мальте имеют доходность от долгосрочной аренды в районе 4,35-4,49%. Для краткосрочной аренды доходность достигает 10%.
Пять советов эксперта всем, кто подумывает о покупке недвижимости на Мальте
1. При оформлении ВНЖ или гражданства Мальты недвижимость может быть либо арендована, либо куплена. Если у вас есть такая возможность, лучше покупать, чем арендовать. Стоимость и покупки, и аренды растет, и растет довольно существенно и стабильно; приобретая недвижимость, вы можете впоследствии получить прибыль от ее продажи.
2. Если недвижимость приобретается с целью получения ВНЖ или гражданства, это обязательно должно быть указано в Предварительном соглашении. В этом случае, если вдруг, по каким бы то ни было причинам, в ВНЖ или гражданстве вам будет отказано, вы будете иметь полное право отказаться от сделки без потерь.
3. Покупая недвижимость на Мальте для сдачи в аренду или в инвестиционных целях, подумайте об ипотечном кредитовании. Процентная ставка по кредиту составляет в среднем 3,5%, а сдача в аренду приносит около 5% и выше. Оформить кредит в банке Мальты несложно: потребуется подтверждение наличия постоянного дохода, как минимум в четыре раза превышающего выплаты по кредиту (подходит форма НДФЛ-2), и первоначальный взнос в размере 30% или больше (для очень дорогих объектов можно договориться о меньшем взносе).
4. Работайте через агентство недвижимости. Вы получите большой выбор объектов, застрахуете себя от любых неприятностей и получите возможность не думать о том, где искать нотариуса, как получать разрешение, где проверять архитектурные планы и о многих других вещах, учесть которые в незнакомой стране может быть весьма затруднительно.
5. Покупайте недвижимость зимой или весной, особенно если речь идет не об элитном комплексе, а об обычной квартире или о доме. Мальта — островное государство, и климат отличается повышенной влажностью. Если помещение содержалось плохо — не проветривалось, не обогревалось — в нем заводится грибок, вывести который крайне сложно. Летом его можно замаскировать, зимой — практически невозможно. Ориентируйтесь на ощущение влажности или сухости, осматривайте углы помещения, потрогайте стены. Вид на море — это всегда красиво, но в период зимних ветров и штормов эту красоту может выдержать только очень качественный стеклопакет и прочные стены — обращайте внимание на то и на другое.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Алису Тананаеву (Malta VIP Ltd).