Венгрия — традиционно очень любима россиянами, которые приезжают сюда для оздоровления и культурного отдыха, однако после очередного финансового кризиса спрос на покупку курортного и городского жилья со стороны наших соотечественников снизился. Отличные текущие показатели венгерского рынка недвижимости говорят о том, что россиянам стоит пересмотреть свое отношение к покупке жилья в Венгрии, поскольку она сегодня может стать очень выгодной и прибыльной.
Коротко о главном
Венгрия — уютная и красивая страна с прочными традициями, множеством интересных архитектурных и исторических достопримечательностей, гостеприимными местными жителями, отличными возможностями для образования, великолепной инфраструктурой для оздоровления, относительно доступными ценами, богатыми гастрономическими традициями и динамичным рынком недвижимости, который сегодня фактически восстановился после кризиса.
Венгрия удачно расположена центральной Европе, в Карпатском бассейне. Она граничит со Словакией, Украиной, Румынией, странами бывшей Югославии и Австрией. На западе к границам страны подступают подножья Альп, а с севера и востока ее окаймляют Карпаты. Венгрия является членом Евросоюза с 2004 года, входит в Шенгенскую зону. Страна имеет отличное транспортное сообщение со государствами Европы по бюджетным тарифам от таких авиаперевозчиков как Wizzair, Ryanair, EasyJet и т.д. Сюда комфортно добираться из России. Жить и отдыхать в Венгрии — значит быть частью европейского образа жизни с ценами, которые пока ниже среднеевропейских. В данный момент стоимость недвижимости в Венгрии продолжает уверенно расти, при этом расширяется предложение объектов первичного рынка, и активно повышается спрос на них.
В целом рынок недвижимости Венгрии можно условно разделить на две группы, исходя из основной динамики спроса. Это городская недвижимость в Будапеште — и курортное жилье, в первую очередь в регионе озера Балатон и на известном термальном курорте Хевиз. Если в Будапеште, в основном, недвижимость приобретается для переезда на ПМЖ или последующей сдачи в аренду, то на термальных курортах — это отдых, лечение или профилактическое оздоровление, а также постоянное проживание.
Почему Венгрия?
- Мягкий климат и отличная экология;
- Великолепные возможности для оздоровления в многочисленных термальных купальнях;
- Комфорт и европейский образ жизни в Будапеште;
- Гостеприимство местных жителей и доброжелательное отношение к иностранцам;
- Высококлассное высшее образование и дипломы европейского стандарта, привлекающие студентов из Европы, России и стран постсоветского пространства;
- Свежие, экологические продукты отличного качества, богатые гастрономические традиции и множество отменных ресторанов и кафе;
- Хорошее медицинское обслуживание;
- Относительно невысокие цены на предметы первой необходимости и коммунальные услуги.
- Высокий уровень безопасности, лимитированное количество мигрантов, предсказуемый политический климат.
Текущая ситуация на рынке недвижимости Венгрии
Эксперты называют 2015 год началом нового бума и подъема цен на недвижимость в Будапеште. Эта тенденция сохранилась и в 2016 году, а к началу 2017-го наступило относительное равновесие. Хотя цены по-прежнему растут, стремительные темпы увеличения замедлились. В 2016 году средняя стоимость жилой недвижимости выросла на 14,1%. Номинальный уровень цен превысил рекорд 2008 года, а в 2017 году реальные цены достигли докризисного уровня. За 2,5 года цены на недвижимость в Будапеште выросли на 23%, в городах областного значения на 8-12%, в сельской местности — индекс роста едва превысил 2%.
Согласно данным официальной статистики за 2016 год, объемы продаж недвижимости в стране выросли на 14%. Рост объемов продаж был характерен для каждой области Венгрии, и за 2016 год было заключено 150 000 договоров купли-продажи. Эта цифра достигла уровня продаж 2008 года. В сравнении с «пиковым» кризисным 2012 годом, число сделок выросло на 75%.
Спрос на недвижимость в Венгрии определяет предложение. Ориентируясь на повышенный интерес покупателей к качественному жилью, государственные программы поддержки семей с малолетними детьми (программа Csok) и понижение в 2016 году НДС на новостройки с 27% до 5% вызвал бурное развитие в строительной сфере: повсюду началось строительство новых комплексов, расширилось предложение недвижимости повсеместно во всех регионах Венгрии.
Что касается курортных регионов в районе озер Балатон и Хевиз, то здешние рынки недвижимости, безусловно, демонстрируют более «спокойную» динамику, однако они уверенно восстановились вслед за Будапештом. В период кризиса цены здесь, скорее, стагнировались, сильного снижения отмечено не было, и вот уже в течение трех лет стабильно растут примерно на 10% в год. В регионах наблюдается сильная нехватка предложения. И, несмотря на отток российских покупателей (до 2014 года они занимали самую значительную долю рынка), хорошие объекты раскупаются очень быстро. Эксперты отмечают, что для Хевиза характерно наличие объектов, построенных в 1990-х, и сегодня их дизайн откровенно устаревает. Поэтому найти здесь добротный дом с современным интерьером довольно сложно. Если такие предложения появляются, они тут же находят своего покупателя. Активно ведется новая застройка в районах озер, цены на объекты не являются бюджетными.
Цены
Долгое время цены на недвижимость в Венгрии оставались на незаслуженно низком для такой европейской страны уровне. В настоящее время они все больше приближаются к уровню европейских столиц, и, согласно прогнозам экспертов, еще примерно два года будут расти, прежде чем достигнут своего реального уровня.
В 2016 году только в двух регионах Венгрии — Ноград и Шомодь было отмечено снижение цен на недвижимость. Это объясняется тем, что цены в этих районах изначально, еще в 2015 году достигли своего пика. Наряду с Будапештом и в регионах Феер, Комаром-Эстергом, Тольна, Ваш и Хайду-Бихар цены повысились на 14% в сравнении со средним повышением стоимости жилья в стране.
Среди регионов Венгрии по-прежнему наиболее дорогим Дьёр-Мошон-Шопрон, расположенный рядом с Австрией. Наиболее низкие цены наблюдаются в Нограде и Боршод-Абауй-Земплене. Если рассмотреть средние цены в городах областного значения, то самым дорогим городом является Дьёр, за ним следуют Дебрецен, Секешфехервар, Кечкемет, Веспрем и Сомбанхей.
Будапешт традиционно пользуется наибольшим спросом как со стороны местных, так и иностранных покупателей жилья в Венгрии.
Город состоит из двух частей — Буда и Пешт. Пешт — деловая часть города. Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду приносят здесь больший доход, чем, например, в Буде, где недвижимость покупают, в первую очередь, для собственного проживания, а не для сдачи в аренду.
Стоимость жилья в районах Будапешта
5 район — историческая часть Будапешта — возглавляет рейтинг популярности. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в среднем составляет здесь €3000-€3500, но могут достигать и €5000.
6 и 7 районы Будапешта — кварталы внутри большого бульварного кольца и, в особенности проспект Андраши и прилегающие к нему улицы, также пользуются большим спросом у покупателей. Цены на недвижимость здесь лишь немногим уступают ценам 5 района.
8 район, который до некоторого времени считался непрестижным районом Пешта, за последнее десятилетие претерпел колоссальное развитие, что повлекло за собой и планомерный рост цен. В настоящий момент цены на новостройки здесь колеблются от €2000 до €2800.
9 район — следует за 8-ым, цены на квадратный метр здесь составляют €2000-€2500.
В 13 районе сейчас развернуто крупномасштабное строительство, в 2018-2019 годах будут сданы в эксплуатацию современные комплексы на берегу Дуная и в центральной части района. Цены на жилье здесь колеблются от €2000 до €3000.
14 район, расположенный за площадью Героев и центральным парком, даже несмотря на некоторую удаленность от центра, всегда оставался востребованным и привлекательным для инвесторов. Здесь много современных, малоквартирных, так называемых «клубных домов», несколько жилых комплексов. В частности, термальный жилой комплекс с подачей термальной воды в собственную ванну. Цены на недвижимость здесь колеблются от €1800 до €2700 за квадратный метр.
Цены на недвижимость в Буде, в особенности во 2 и 12 районах, можно приравнять к актуальным на сегодня ценам исторического центра, хотя здесь имеется собственная внутренняя градация популярности кварталов. Кварталы старых домов сменяются фешенебельными районами с виллами и особняками, и цены варьируются от €1800 до €5000 за квадратный метр.
Стоимость недвижимости в периферийных районах Будапешта, хотя и с некоторым опозданием, также демонстрируют позитивную динамику.
Что касается курортной недвижимости, то в Хевизе цены на качественные дома начинаются от €130 000 за качественные объекты примерно в 10 км от озера. Для того чтобы купить дом на берегу озера, стоит рассчитывать на сумму от €200 000. Вилла с бассейном, качественной отделкой и тремя спальнями обойдется в сумму от €250 000.
Цены на квартиры в Хевизе начинаются от €60 000 в панельном доме без ремонта. Недорогие объекты быстро «улетают» с рынка. Рядом с озером цены начинаются от €100 000 за небольшие апартаменты вторичного рынка, площадью 40-50 кв. м. Довольно оживлен здесь и рынок первичной недвижимости. На покупку квартиры в новом жилом комплексе в Кестхее, в районе Балатона, будущий собственник потратит примерно €2000 за квадратный метр, при этом дом будет расположен в некоторой удаленности от озера.
Аренда
Средняя доходность от аренды в Венгрии, с учетом множества факторов, составляет от 4 до 8%. То, сколько будет получать собственник от аренды, зависит от расположения, состояния и характеристик недвижимости, а также от того, занимается он сдачей, менеджментом и рекламой объекта самостоятельно или при помощи управляющей компании.
В Хевизе туристические апартаменты сдаются в аренду по цене около €50 в сутки в летний сезон. Они летом пользуются большой популярностью. Зимой отели предлагают спецпредложения, и туристы предпочитают останавливаться в них, и квартиры пустуют.
Эксперты отмечают, что качественные дома с видом на озеро, бассейном, хорошей обстановкой и тремя спальнями пользуются колоссальным спросом на аренду и при собственном управлении приносят доход до 8% годовых. Стоимость недельной ренты такого дома в сезон составляет €1000-1200. Интересная особенность: дома с видом на озеро более востребованы, чем дома в непосредственной близости от него.
Тонкости покупки недвижимости и налогообложения
В Венгрии не существует ограничений на покупку недвижимости иностранцами, при этом приобрести ее может и физическое, и юридическое лицо. Россиянам для оформления сделки купли-продажи необходим лишь заграничный паспорт.
После покупки недвижимости, как и в любой стране, нужно будет оплатить одноразовую пошлину за приобретение собственности в размере 4%. Ежегодного налога на недвижимость в Венгрии нет, исключение составляют некоторые части дипломатического района Будапешта, курортные зоны Будайской стороны вдоль Дуная. Также, местные власти некоторых курортных городов имеют полномочия задействовать годовой налог на дома.
Текущая ситуация с ВНЖ
Покупка недвижимости не дает права на получение ВНЖ Венгрии. Что касается гражданства страны, то это уж совсем другая история — для этого нужно иметь или венгерские корни, или так долго иметь венгерское ПМЖ, чтобы выучить язык, сдать языковой экзамен, иметь работу и платить налоги, словом, стать почти венгром.
Инвестиционных программ, предоставляющим иностранцам возможность получить ВНЖ Венгрии, сегодня нет. Но эксперты отмечают, что получить вид на жительство можно и, как правило, при доказательстве наличия достаточной суммы средств на счете, легальности доходов и других требований, получение ВНЖ не составит большой проблемы. Что, однако, не гарантировано и подлежит индивидуальному рассмотрению в каждом отдельном случае.
Венгрия входит в Евросоюз и в Шенгенскую зону, поэтому разрешение на пребывание в стране, которое предоставляется на основании покупки недвижимости, дает возможность неограниченных въездов и пребывания в Венгрии, а также свободного передвижения в Шенгене. Годовая шенгенская виза оформляется на основании владения нерезидентом венгерской недвижимости.
Пять советов эксперта всем, кто подумывает о покупке жилья в Венгрии
1. Прежде чем приехать в Венгрию, обязательно хорошо изучите рынок, заранее посмотрите объекты в интернете. И, главное, предварительно сформируйте главную цель, ответив себе на два вопроса: «Зачем мне недвижимость в Венгрии и что я буду делать с ней через пять лет?».
2. Перед совершением сделки поживите в стране какое-то время и посетите разные регионы, почувствуйте, действительно ли вы хотите покупать здесь недвижимостью — или, скажем, можно просто обойтись арендой.
3. Имейте в виду, что продавцы жилья в Венгрии сегодня не делают больших скидок, а дешевых объектов практически не осталось. Максимум, на что можно рассчитывать, это 5%. Если ваш бюджет невысок, то это будет либо квартира, либо дом в удаленном месте с менее развитой инфраструктурой, чем в Будапеште. Разница в цене — это однозначно и разница в уровне комфорта и доступных услуг и удобств. Рынок недвижимости Венгрии сегодня — это рынок продавцов. Подходите к выбору жилья максимально реалистично.
4. Помните, что российские инвесторы в Венгрии находятся в полной безопасности: право на частную собственность, соответственно нормам Европы, гарантируется законодательством Венгерского государства.
5. При покупке не забывайте, что в Венгрии наследование между прямыми родственниками не подлежит налогообложению. По истечении пятилетнего срока владения объектом доход, получаемый при продаже недвижимости, также не облагается налогом.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Андрюшкевич (Westinvest) и Ирину Лазар-Мищенко (Balaton Home) за помощь в подготовке статьи.