Из-за изменений в законодательстве 2019 год для рынка недвижимости станет годом перемен. Выгодно ли будет покупать жилье «на котловане» после перехода первичного рынка на новые схемы расчетов? Упадет ли спрос на новостройки? Перетечет ли он на вторичку? Какой будет судьба ипотеки на фоне роста ставок и ужесточения требований к заемщикам?
На эти и другие вопросы эксперты ответили на круглом столе «Тенденции 2019 года на рынке недвижимости», проведенного «Бюллетенем недвижимости». В первой части дискуссии застройщики, риэлторы и представители банков оценивали, насколько сильно перетряхнет первичный рынок переход на эскроу-счета и как это отразится на ценах. Теперь – высказывают мнения о том, как на перестройку отреагирует вторичный рынок недвижимости и останется ли ипотека главным драйвером спроса.
ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ПО-НЕМНОГУ РАСТУТ
Еще в середине прошлого года ставки по ипотеке упали до своих исторических минимумов (около 9,4%), вызвав оживление в стане заемщиков. Но с осени ипотека начала опять дорожать. Вслед за ключевой ставкой ЦБ средние ставки во многих банках, хотя и маленькими шажками, вновь поползли вверх, к отметке 10%.
Эксперты в один голос заверяют, что пока этот рост несущественный и в 2019 году спрос на рынке новостроек по-прежнему будет стимулировать ипотека. «Ставки с сентября уже дважды повышались, но они все равно достаточно разумны и существенно ниже, чем в предыдущие годы», – отмечает заместитель директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова. И предлагает вспомнить хотя бы недавнюю госпрограмму поддержки ипотеки – тогда ставки держались на уровне 12%, а объемы кредитования били очередные рекорды.
Менеджер по развитию бизнеса отдела по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит» Василий Огарков также считает, что повышение Банком России ключевой ставки пока несильно сказывается на объемах кредитования. Ипотека в 2019 году будет развиваться, просто, может быть, более сдержанными темпами.
ВЗЯТЬ КРЕДИТ БУДЕТ СЛОЖНЕЕ
В большей степени все озабочены ужесточением требований к банкам и заемщикам, из-за чего кредиты для граждан грозят стать менее доступными. В частности, с начала года ЦБ РФ повысил нормы резервирования для кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. В результате число таких продуктов на рынке начало уменьшаться. На подходе и иные инициативы.
«Мы в нашем банке еще в прошлом году ввели обязательное требование, что первый взнос должен быть не менее 20%. Но больше беспокоит ужесточение требований по подтверждению заемщиков своих доходов. В этом случае такие продукты, как выдача ипотеки только по паспорту, будут банками сворачиваться. Это наряду с другими причинами может серьезно повлиять на объемы ипотечного кредитования», – рассуждает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
«Фактически, чтобы взять кредит, потенциальный заемщик еще больше должен будет зарабатывать. Если доля ипотеки в структуре расходов семьи начнет уменьшаться, тогда мы почувствуем резкое снижение числа заемщиков», – уверена директор по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Ольга Копейкина.
ИНВЕСТИРОВАТЬ «В КОТЛОВАН» СТАНЕТ НЕВЫГОДНО
Инвестиции в покупку строящегося жилья по-прежнему распространены на рынке. Застройщики бьют рекорды продаж, и чем больше жилья сдается в эксплуатацию, тем больше предлагается в аренду: многие пытаются инвестировать в стройку, в том числе с помощью ипотеки, и таким образом зарабатывать. «Но это не значит, что на рынке аренды появляется все больше нанимателей. Сейчас большей частью это студенты и молодежь, которая хочет жить отдельно от родителей. И нет оснований полагать, что таких категорий граждан в этом году станет еще больше, чем в прошлом. Одна из ошибок “инвесторов” – зачастую они ничего не просчитывают. К примеру, не учитывают расходы на амортизацию жилья и прочие затраты, ведь через два-три года проживания в квартире студентов в ней придется делать косметический ремонт, иначе за те же деньги ты ее уже не сдашь», – отмечает коммерческий директор АН «Панорама» Артем Каспаров.
В то же время эксперты обращают внимание, что многие инвесторы уже переориентируются на новые сегменты рынка. «Классический вид инвестирования в жилье – покупка квартир в массовых проектах застройки – отмирает. Выгоднее всего инвестировать в точечные жилищные проекты или форматы кондоотелей, где доходность от сдачи в аренду составляет 17-20%, чего нельзя сказать о рынке жилой аренды. Мы ожидаем в 2019 году усиления спроса на апарт-отели», – говорит заместитель директора Центра инвестиций в недвижимость NAI Becar Яна Васильева.
Изменению мотивации инвесторов будет способствовать и переход рынка новостроек на эскроу-счета, при котором застройщику станет невыгодно привлекать клиентов скидками на начальной стадии строительства. «Скорее всего, уже на стадии котлована мы изначально будем видеть ту цену, которая останется и в конце строительства дома», – считает Антон Комаров.
ПОКУПАТЕЛИ ЖИЛЬЯ ПОЙДУТ НА ВТОРИЧКУ
Все отмечают, что инфляция увеличивается, а население нищает... Но продажи на рынке жилья при этом продолжают расти. «У нас по сравнению с 2017 годом произошло увеличение числа сделок на 40%, как на первичке, так и на вторичке. А число обращений и звонков от клиентов выросло вдвое, – рассказывает заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям АН “Итака” Василий Павлов. – Вторичка всегда была стабильным рынком и уменьшаться не будет. Есть прогнозы дальнейшего сокращения ценового разрыва между первичным и вторичным рынками. Особенно если действительно после введения эскроу-счетов цены в новостройках сравняются и будут одинаковыми на стадии котлована и сдачи. Тогда и клиент себя спросит: а зачем мне котлован? Ведь жить в нем нельзя. Если цены начнут сближаться таким образом, тогда – да здравствует вторичка!»
Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Тенденции 2019 года на рынке недвижимости». БН проведет серию круглых столов, на которых будут обсуждаться самые сложные и актуальные вопросы развития рынка строительства и недвижимости. Следите за информацией в разделе «Календарь мероприятий».