Несмотря на то, что за последние несколько десятилетий немало наших соотечественников переехало в Израиль на ПМЖ, ситуация на местном рынке недвижимости по сей день не очень ясна – о деталях пишут редко и понемногу.
Недвижимость в Израиле стоит внушительные суммы – об этом часто забывают, когда делают рейтинги по самым дорогим квадратным метрам в мире. При этом, хоть Израиль и участвует в военных действиях - в связи в чем местный рынок недвижимости периодически из динамического состояния переходит в замедленное, это не мешает правительству страны планомерно вкладываться в развитие всех сфер государства, как для местных жителей, так и туристов.
Например, в этом году в популярном для туристов со всего мира морском курорте Эйлате планируется открытие еще одного международного аэропорта, по стране ведется активное строительство нового жилья, открываются отели международных сетей и т.д. То есть можно уверенно утверждать, что военные конфликты никак не влияют на рынок недвижимости в Израиле. Могут временно сокращаться объемы сделок, но на стоимость это сейчас не влияет и никогда особо не влияло.
Нововведения в Израиле
Что изменилось в Израиле за последние несколько лет в сфере недвижимости? Прежде всего в стране вырос налог на покупку: вместо 6% теперь покупателю местного жилья придется заплатить уже 8% от стоимости недвижимости. А при переводах денежных средств за недвижимость банки стали очень внимательно проверять их происхождение – с особенно тщательностью это происходит на крупных сделках. Сейчас покупателям жилья в Израиле нужно доказать, что деньги честно заработанные и все налоги по ним выплачены. Если же средства были унаследованы, то также необходимо это максимально подтвердить.
Недавно государство Израиль ввело также и систему налогообложения для сдачи в аренду. Нововведение выделяет два варианта: когда речь идет о сдаче одного объекта или же о бизнесе. Если не вдаваться в детали, то в случае, если доход от сдачи в аренду не превышает 5000 шекелей нетто (после вычета всех затрат на обслуживание, износ объекта и т.д., то налог платить не нужно. Если доход от сдачи в аренду находится в пределах 10 000 шекелей, то возможно частично освобождение от налога, который составляет 31%.
Есть и другой вариант - выплата 10% подоходного налога от дохода-брутто. Обычно он идет в паре в случае сдачи в аренду инвестиционных квартир. Здесь расклад таков: если количество квартир превышает два объекта, то собственник должен выплачивать за третью квартиру 120 000 шекелей в год, за четвертую – 220 000 шекелей, за пятую – 370 000 шекелей. Далее за каждую дополнительную квартиру выплачивается еще по 15 шекелей.
Последние две тенденции безусловно повлияли на объемы покупок. Причем усиленная проверка средств несколько сократила заинтересованность среди нерезидентов Израиля. А налог на инвестиционные квартиры повлиял на снижение количества сделок как среди иностранных инвесторов, так и среди местного населения. В результате сейчас можно наблюдать тенденцию по снижению цен на жилье, в том числе, и на вторичном рынке.
Израиль: торгуются или нет?
Ее подкрепляет один интересный показатель: растет количество продавцов недвижимости, готовых снизить запрашиваемую цену, чтобы закрыть сделку. В менее популярных районах владельцы жилья делают скидки ожидаемо чаще, чем это происходит на рынке популярного жилья. Правда, эксперты считают, что кардинальным образом цены на недвижимость в Израиле не снижаются, объясняя это тем, что данная тема активно и долго муссируется в различных СМИ, в том числе и израильских, но рост не может продолжаться постоянно. Даже с учетом того, что продажи, особенно на рынке элитной недвижимости, не так активны, как раньше - цены стоят и никуда не опускаются. Поэтому попытки, в частности российских покупателей, популяризировать тему застоя, чтобы существенно поторговаться за жилье, не приводят к успеху.
Израиль – прагматичная страна
Осенью 2018 года в интернете проходило сообщение о том, что ресурс Airbnb убрал предложения об аренде жилья у израильтян на Западном берегу, на что министр туризма Израиля ответил распоряжением ограничить работу ресурса. Однако внутри самого Израиля это прошло абсолютно незаметно, к тому же, даже если это имело место быть, то никогда не станет большой проблемой: нет данного ресурса, зато всегда есть другие. В этом плане Израиль является очень прагматичной страной. А если учитывать, что все, кто может (а таких людей в Израиле достаточное количество), стараются сдавать свою недвижимость, а таких много, то никакие ограничения интернет- и прочих ресурсов не смогут повлиять на собственников недвижимости.
Самые популярные районы
Наибольшим спросом в Израиле пользуется именно жилая недвижимость, так как в основном люди покупают там апартаменты или дома для собственного проживания. Особенной популярностью пользуется центральная часть страны, так как чаще всего покупатели ищут недвижимость в Тель-Авиве или на одном из других городов побережья Израиля.
Тель-Авив – большой город, который имеет очень удачное расположение, находясь в центре страны, поэтому и цены на недвижимость там гораздо выше. В зависимости от района цены могут быть в два раза выше по сравнению, например, с Ашдодом, который находится южнее Тель-Авива, примерно в 30 минутах езды, но в котором есть предложения трехкомнатных квартир за 400 000 евро.
В рамках Тель-Авива очень ценится северная часть города: как старая в районе Марины, так и ее новая часть Рамат-Ган. Также в Тель-Авиве популярна вся прибрежная часть города, включая Неве-Цедек, бульвар Ротшильда и прилегающие улицы. Здесь стоимость одного квадратного метра будет колебаться приблизительно в промежутке 14 000 – 25 000 евро за кв.м. Как и везде, многое зависит от качества дома, его особенностей и конкретного места. В менее популярных районах Тель-Авива стоимость квадратного метра варьируется от 6500 до 8000 евро за кв.м. Арендная стоимость в Тель-Авиве в хороших районах составляет 15 000 – 20 000 шекелей в месяц (это приблизительно 4500 евро) за хорошую 3- или 4-хкомнатную квартиру. В более скромных районах можно найти варианты за 6000 - 7000 шекелей в месяц.
Долгое время Хайфа и Бат-Ям были сравнительно недорогими – раньше квадратный метр здесь стоил 2000 - 3500 евро. Но за последний год ситуация изменилась: благодаря благоустройству этих городов, которые продолжаются и сегодня стоимость квадратного метра сейчас здесь растет и, на данный момент, варьируется от 3000 до 6000 евро, имея все шансы на последующий рост. Стоимость аренды здесь составит 4 000 - 6000 шекелей в месяц.
Также популярными районами, которые пользуются спросом среди покупателей, являются Герцлия и Нетания, так как они находятся на побережье и недалеко от Тель-Авива. В Нетании цены существенно ниже, чем Тель-Авива: стоимость квадратного метра здесь составляет 4000 – 6500 евро. Причем максимальная граница будет уже за вариант, расположенный на береговой линии. Арена квартиры в Нетании обойдется в 5000 - 6500 шекелей в месяц. В Иерусалиме средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет 5600 -6700 евро.
Важно отметить, что жилье в Израиле строится очень просторное в силу того, что в стране поддерживается культ семьи с большим количеством детей, поэтому классическая 3-х комнатная квартира считается очень маленькой. Обычно площадь квартиры в Израиле начинается от 80 кв.м. Соответственно такой нескромный метраж влияет и на итоговую стоимость объекта.
Поскольку Тель-Авив становится городом, где купить недвижимость для многих является сложным вопросом - особенно местного населения и молодых семей - обращают свои взоры на города в хорошей транспортной доступности от него. Например, всего одно десятилетие назад запущенный Пардес-Хана сейчас выглядит совсем иначе. Здесь строятся новые кварталы, сады и школы. Город начинает расти вместе с ценами на его недвижимость. Вариант покупки в Пардес-Хане недвижимости может стать интересным для тех, кто сейчас вкладывается в долгосрочные инвестиции.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Марию Царфати, специалиста по недвижимости компании «Страна Плюс»
Наталию Ерофееву, специалиста по работе с партнерами компании Experto IG