Летом продажи на столичном и подмосковном рынках недвижимости шли не шатко, не валко. Риэлторы, по традиции, ожидали всплеска покупательской активности с начала сентября. Звонков с вопросами о состоянии жилья и даже просмотров по «первичке» и «вторичке» было достаточно, а вот закрытых сделок – намного меньше, чем хотелось бы. Недавно в блогах специалисты по недвижимости (Лариса Бабкина и другие) высказывали предположения, что отложенный спрос продиктован ожиданием результатов выборов депутатов в Госдуму и колебаний курса. Но вот выборы прошли, курсы валют – неизменны, стоит ли ждать оживления рынка?
Народ «затянул пояса» Некоторые застройщики с сентября немного повысили стоимость квадратного метра в строящихся объектах – на 1-2%, с учетом приближения окончания строительства. Иные, напротив – проводят акции с предложением заманчивых скидок. Покупатели по большей части проявляют интерес к малогабаритному недорогому жилью на границах со МКАД и в ближайшем Подмосковье. На вторичном рынке наблюдаются демпинговые настроения. Переход из лета в осень никак не поменял ни уровень спроса, ни порядок цен. Продолжающаяся стагнация в экономике, растущая безработица и туманные перспективы «на завтра» не способствуют росту платёжеспособного спроса граждан. За лето реальные доходы населения в России упали на 7% в годовом выражении – по данным Росстата, тают «подушки безопасности» частных домохозяйств, а также средства Резервного фонда РФ. Суммами, достаточными для немедленной покупки жилья, располагает всего 1% населения Москвы и области, а вступать в ипотеку граждане боятся по вышеуказанным причинам.
С учетом большого количества новостроек рынок, скорее всего, ожидает дальнейшее понижение цен за «квадрат», что «ударит по карману» девелоперов и отодвинет сроки сдачи объектов.
Каковые же реальные причины отложенного спроса? Даниил Пятецкий, эксперт компании Terra House, полагает, что отсутствие всплеска активности на рынке жилой недвижимости РФ наблюдается вследствие сокращения реальных доходов населения. Затянувшийся кризис, плавное обесценивание рубля, отсутствие стабильности в сфере занятости и другие сопутствующие причины приводят потенциальных покупателей к стратегии накопления сбережений. Прямое тому подтверждение – результаты анализа инфляционных ожиданий граждан, проведенного в августе 2016 года экономистами Департамента исследований и прогнозирования ЦБ. Аналитики Центробанка зафиксировали заметный спад интереса к текущему потреблению, особенно в отношении крупных покупок. Рост реального уровня зарплат в первом полугодии текущего года наблюдался, по большей части, у средне- и высокодоходных групп населения. В условиях неопределенности экономической ситуации эти люди склонны меньше тратить и больше копить.
Инвесторы на рынке недвижимости Московского региона все еще присутствуют, но их количество несопоставимо с показателями прежних лет. Продолжающаяся отрицательная коррекция цен на жилье привела к резкому сокращению количества инвестиционных покупок. Сегодня жилая недвижимость приобретается гражданами в основном с целью собственного в ней проживания. Основной целью покупок недвижимости «про запас» является, как и прежде, попытка сохранения капитала. Но этот метод сбережения средств становится все менее доходным. Очевидно, что сегодня нет ни малейшего намека на исправление ситуации ни в кратко-, ни в среднесрочной перспективе. Инвесторы это понимают, и стараются найти более высокодоходные или хотя бы более стабильные источники вложения собственных средств.
С этим мнением солидарна и Елена Гребенникова, частный маклер:
– Снижение покупательской активности вызвано – совершенно очевидно – падением платежеспособного спроса. Ситуация в экономике не поправилась, тенденций к ее улучшению не наблюдается. Люди не уверены в завтрашнем дне и не рискуют брать долговременные кредиты на покупку жилья. Нет стабильности в экономике – нет инвесторов и покупателей, готовых финансово рисковать.
Мария Голованова, риэлтор компании «Плюс», объясняет отсутствие покупательской активности тем, что с конца лета прошло не так уж много времени:
– Первая половина сентября – не время для осеннего всплеска продаж – еще не закончился «бархатный сезон», не все отдыхающие приехали с курортов. Хотя «всплеска» на рынке, возможно, не будет и дальше, тому виной – реальное снижение доходов населения и тот факт, что недвижимость перестала быть интересна для инвестирования. К тому же сегодня рынок недвижимости просто перегружен предложениями: продают и те, кому нужно изменить свои жилищные условия, и те, кто вкладывал деньги в недвижимость для последующей перепродажи. Очень много появилось предложений на рынке первичного жилья, а девелоперы все строят и строят! В Москве и в области стоят уже построенные, готовые дома, в которых практически нет проданных квартир: покупать некому, у людей кончились деньги. Снижение ставок по кредитам – это, конечно, хорошо, но только какой процент населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, может получить эти кредиты?
Тем не менее, клиенты достаточно активно покупают самые дешевые, самые привлекательные объекты в каждом сегменте рынка. Например, несмотря на осень и непогоду, до сих пор не снижается спрос на некоторые загородные земельные участки с хорошей локацией и привлекательными ценами: от 150 тысяч до 2 миллионов рублей за «надел».
Однако пока экономическая ситуация кардинально не изменится к лучшему, российский рынок недвижимости будет оставаться в состоянии стагнации или даже продолжит падение.
Глубокий анализ проблемы
Частный маклер Наталья Мишина детально «сканирует» ситуацию: – На мой взгляд, опытные специалисты не ожидали в этом году никакого «осеннего всплеска», разве что с тайной надеждой на чудо... Первая причина падения покупательского спроса – экономическая, а именно – банальное отсутствие денег. Реальных покупателей с «живой» денежной массой становится все меньше как в эконом-сегменте, так и в элитном.
Вторая причина: вложение денег в недвижимость на данном историческом этапе стало нерентабельной инвестицией. Людям с определенной суммой на руках выгодно положить деньги на депозит: по итогу такого вложения проценты с капитала будут больше, чем доход от сдачи в аренду купленной квартиры (с учетом ее амортизации) в течение того же периода времени.
Третья причина: в столичном регионе наблюдается довольно много продаж квартир во «вторичке» с целью отъезда на ПМЖ за пределы России. Этот процесс наблюдается уже не первый год, и продавцы зачастую реализуют недвижимость со скидкой, стараясь поскорее оформить сделку, чтобы не оказаться в валютно-временной ловушке. Эта тенденция также не влечет за собой повышения цен на жилье. Плюсуем сюда и все более возрастающее количество студентов, уезжающих из регионов России учиться за границу, а не в Москву (при том, что в прежние годы количество сделок с этими покупателями было довольно большим), а также иностранных специалистов, массово покидающих нашу страну.
При всех перечисленных условиях, сохраняется обычный процент сделок по альтернативным обменам и покупательским «цепочкам». Разъезды-съезды, переезды из города в город, из меньшего – в более просторное жилье и наоборот продолжают быть актуальными во все времена. Реальная продажная стоимость и покупная стоимость жилья при этом, по факту, существенно отличаются от заявленной в рекламе, как говорится: «возможен торг». Ипотека все еще востребована среди молодых специалистов. При этом все больше молодых людей приходит к выводу, что арендовать жилье сегодня выгоднее, чем покупать в течение нескольких лет, переплачивая по процентам.
Выборы прошли, глобальных перемен не случилось. Стало понятно, что в жизни россиян продолжатся негативные тенденции: увеличение налогов, снижение уровня жизни, рост курса валют, в то время когда большая часть населения получает зарплату в рублях. Недвижимость дешевеет в регионах более активными темпами, чем в Москве. Но что толку иметь квартиру в Рязани, Липецке, Калуге, Твери, если на местах нет работы или слишком маленькие зарплаты? Вот и получается, что люди едут в поисках лучшей доли в большие города, тратя половину зарплаты на аренду жилья.
Скажу очевидную вещь: в данный момент операции с недвижимостью совершают лишь те, кому это жизненно необходимо. Если это инвестор, то он, возможно, не доверяет банковской системе и предпочитает сохранять капитал по старинке. Этой категории покупателей сейчас на рынке весьма комфортно: можно не спеша выбирать, торговаться, ждать, пока хозяева «созреют» до желаемой скидки, и спокойно совершать сделки.
Даже введение нотариата и новых налоговых правил не стало стимулом к увеличению стоимости жилья, как ожидалось. Покупатели и продавцы делят между собой оплату дополнительных услуг, и эти поборы никак не влияют на продажные цены.
Инвестиции в недвижимость теряют популярность
Игорь Бoгaчев, руководитель агентства АэНБИ, во многом согласен с предыдущим оратором: – Будучи опытным аналитиком, я предполагал, что спрос осенью останется на том же уровне, что и в середине прошедшего лета. Несколько факторов наложились друг на друга, приведя к данной ситуации. Снижение спроса на недвижимость, в первую очередь, связано с непростой макроэкономической ситуацией. Граждане России сегодня в большинстве своем покупают квартиры для улучшения собственной жилищной ситуации. А инвесторы, которые прежде активно покупали новостройки, уже не находят такой способ сохранения денег выгодным и безопасным. Застройщики, в ситуации падения экономики, вынуждены снижать цены на квадратный метр, что делает их проекты все менее рентабельными, и отодвигает сроки финальной реализации. Процент военных ипотечников среди покупателей жилья в столице невелик, да и не все отставные военные могут себе позволить купить квартиру в Московском регионе. Российские военные, по большей части, покупают жилье в регионах.
В прежние годы, как мы помним, в экономике наблюдалась чуть ли не ежемесячная, скачкообразная инфляция, и потому простому гражданину, у которого вдруг появились денежные средства, представлялось единственно верным решением купить квартиру в Москве и начать ее сдавать – чтобы не только сохранить, но и приумножить капитал. Как следствие – квартиры в столице постоянно дорожали. Было выгодно купить квартиру сегодня, чтобы через 3-6 лет продать ее с заметной выгодой, перед этим еще и заработав на аренде. Теперь же люди просто хранят деньги «в кубышке» либо открывают вклады в известных коммерческих банках. Сегодня «недвижка» однозначно перестала быть источником надежного дохода. Приведу конкретный пример: одна из моих клиенток два года назад купила квартиру в Московской области за 2,5 млн рублей. Теперь появилась необходимость ее продать, но уже несколько месяцев не находится покупатель на это жилье, выставленное уже с убытком – менее 2 млн рублей. А ведь граждан ждет еще и увеличение налога на собственность…
Работать, а не ныть Долю оптимизма внес в дискуссию Виктор Лахтионов, главный эксперт агентства «Инком-Недвижимость»:
– Считаю, что начало осени не стало продолжением летнего «мертвого сезона». За прошедший месяц я лично провел восемь сделок, хотя весной и летом на рынке наблюдалось затишье.
Для анализа ситуации у меня есть не только собственный опыт и наработки, но и мнение большой группы коллег. Сегодня профессиональное сообщество разделилось на два лагеря: одна часть товарищей «по цеху» ноет по поводу отсутствия активности покупателей, а другая, закусив удила, «вкалывает» в поте лица, закрывая одну сделку за другой.
Всего 3-4 года назад наблюдалось такое явление: стоило выставить ЛЮБУЮ квартиру по нижней ценовой планке – ее немедленно покупали, буквально «отрывали с руками».
Сегодня покупателей стало намного меньше, и они стали более избирательны. Квартиры из старого фонда, даже выставленные по очень низкой стоимости, «пылятся» в базе месяцами. Приобретатель недвижимости стал очень взвешенно подходить к выбору объекта как инвестиции. С начала сотрудничества с агентом обговаривается тип жилья, его «возраст», состояние, планировка, удаленность от метро, окружающая инфраструктура, юридическая составляющая и, разумеется, стоимость. Если «пазл сложился» в конкретном объекте, его обязательно купят. Хорошие квартиры по адекватной цене по-прежнему востребованы, а вот времена активного вложения денежных средств в какую попало недвижимость, увы, миновали.
Очень показателен в этом плане рынок аренды. Он практически мгновенно отреагировал на экономический кризис. Проблемы в бизнесе, отток рабочей силы из Москвы и из страны породили массу освободившегося жилья, переставшего приносить стабильный доход своим собственникам. Наниматели «скачут» из одних квартир в другие – подешевле и попроще обставленные.
Снижение покупательской способности налицо. Отложенный спрос стал результатом финансовых проблем у клиентов (потеря работы, задержка зарплатных платежей, рост потребительских цен и, как следствие, – падение уровня жизни). Именно поэтому количество ипотечных квартир в продаже увеличилось (у людей уже нет возможности оплачивать кредит). При этом, как ни странно, продолжает наблюдаться дефицит хорошего, комфортного жилья, удовлетворяющего требованиям современных покупателей и арендаторов. Это говорит о том, что качественное жилье, адекватное по стоимости и потребительским опциям, достаточно быстро «вымывается» с рынка.
Альтернатива, разъезды, ипотека по-прежнему присутствуют на рынке, но в меньших, чем прежде, объемах. В таких условиях на первый план выходит профессионализм риэлтора. Даже в условиях экономической нестабильности у хороших агентов всегда есть работа!