Хотя Северная Америка остаётся крупнейшим по объёму сделок рынком коммерческой недвижимости, всего 15 % от их числа заключается с зарубежными инвесторами. В то же время в Европе на трансграничные покупки приходится больше половины сделок. Роль Азии на мировом рынке стремительно растёт: и как источника капитала, и как рынка недвижимости для инвестиций. Как считают эксперты, доля трансграничных сделок в Азиатско-Тихоокеанском регионе в скором будущем сравняется с этим показателем в Европе. Аналитики Tranio выяснили, какие страны инвестировали в зарубежную недвижимость больше остальных, а какие стали лидерами в привлечении иностранного капитала.
Общее состояние рынка
По оценкам Международного валютного фонда (МВФ), темп роста мирового ВВП в 2017 году составил 3,7 %. Итоги года превзошли показатели последних четырех лет, более половины прироста мировой экономики обеспечил азиатский регион. Как прогнозирует МВФ, темп роста мировой экономики в 2018–2019 годах останется на прошлогоднем уровне, прежде всего из-за торгового противостояния двух крупнейших мировых экономик: Китая и США.
Тем не менее, объём закрытых сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 2017 году остался на уровне 2016 года и составил 873 млрд долл., сообщает американская консалтинговая компания Real Capital Analytics (RCA). Это второй по величине результат за последние десять лет. Данные ежегодного исследования «Active Capital: The 2018 Report» компании Knight Frank показывают, что на мировом рынке недвижимости в последние годы снова активно растёт число трансграничных сделок: их доля в общем объёме инвестиций выросла с 25 % в 2009–2011 годах до 32 % в 2017 году.
Согласно данным другой американской консалтинговой компании JLL, объём сделок с недвижимостью, заключённых в 2017 году, составил 698 млрд долл. По её оценкам, сумма инвестиций на мировом рынке недвижимости в первые три квартала 2018-го увеличилась в годовом исчислении на 7 % до 507 млрд, а общая сумма за год, по предварительным оценкам, достигнет 730 млрд долл. Однако в 2019-м эксперты прогнозируют небольшой спад активности инвесторов: их вложения в недвижимость сократятся до 700 млрд долл.
Кто инвестирует?
В 2017 году впервые совокупная сумма сделок с зарубежной коммерческой недвижимостью, заключённых инвесторами из Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР), превысила объём трансграничных сделок с участием инвесторов из Северной Америки и Европы. По данным Knight Frank, за 2017 год инвесторы из АТР вложили в зарубежную доходную недвижимость порядка 90 млрд долл. (не считая строящихся объектов), из которых 19,8 млрд приходится на американский рынок и 19,6 млрд долл. — на британский.
Если АТР, Европа и Северная Америка являются явными лидерами по объёму вложений в зарубежную коммерческую недвижимость в 2017 году (90, 83 и 81 млрд долл. соответственно), то инвесторы из Ближнего Востока, Африки и Южной Америки тратят на неё в десятки раз меньше: 9, 4 и 1 млрд долл. соответственно
Китай — самый крупный инвестиционный донор АТР. Поток трансграничного капитала из КНР в 2017 году вырос на 8 % по сравнению с 2016 годом и достиг 35,5 млрд долл. Объём китайских инвестиций в доходную недвижимость США, по данным консалтинговой компании PwC, в 2017 году сократился больше чем в полтора раза. Однако этот спад был уравновешен инвестициями в британскую недвижимость, объём которых утроился в 2017 году и составил 7,3 млрд долл.
При этом инвестиционные результаты в первом полугодии 2018 года показали, что опасения о возможном сокращении активности китайских инвесторов из-за ужесточения властями Китая контроля за движением капитала оказались вполне оправданными. По данным CBRE, иностранные вложения китайских инвесторов в первом полугодии 2018 года резко сократились до 5,26 млрд долл. — с 25,6 млрд за тот же период в 2017 году. Согласно подсчётам CBRE, если эта динамика сохранится во втором полугодии 2018-го, общий объём инвестиций из Китая будет минимальным за последние пять лет.
Аналитики Knight Frank также отметили в 2017 году резкий прирост объёма вложений в зарубежную недвижимость инвесторов из Гонконга и Сингапура: на 41 % и 35 % соответственно. Во многом это объясняется ограниченными возможностями для диверсификации вложений и низкой ликвидностью активов на внутренних рынках. Больше всего в 2017 году инвесторы из Гонконга вложили в недвижимость Великобритании (7,1 млрд долл.) и Китая (5,7 млрд долл.). Сингапурские инвестиции в рынок коммерческой недвижимости США в 2017 году достигли 6,6 млрд долл., а 3,5 и 2,8 млрд долл. приходятся на Австралию и Великобританию.
Иностранные вложения инвесторов из Европы сопоставимы с зарубежными инвестициями покупателей из Северной Америки: 83,3 млрд долл. и 80,9 млрд соответственно. Как для североамериканских, так и европейских инвесторов самыми привлекательными для трансграничных инвестиций в 2017 году были рынки недвижимости Европы. Наиболее активно инвесторы из Северной Америки покупали зарубежные объекты внутри региона (14 млрд долл.), в Великобритании (12,6 млрд долл.) и Германии (11,9 млрд долл.). Вложения европейских инвесторов в немецкую недвижимость увеличились до 15,9 млрд долл., за ней следует американская — в неё европейские инвесторы вложили 13 млрд долл.
Как отмечают эксперты Knight Frank, хотя США, Великобритания и Германия продолжают лидировать в привлечении трансграничных инвестиций, все более популярными становятся такие рынки континентальной Европы, как Испания, Франция, Австрия и Нидерланды. Так, европейцы в 2017 году потратили в Нидерландах 5,3 млрд долл., а во Франции – 5,1 млрд долл. В недвижимость Испании инвесторы из США вложили 5 млрд долл. и столько же — в Нидерланды.
Куда инвестируют?
США
США остаются самым крупным рынком коммерческой недвижимости в мире, хотя объём инвестиций в американскую недвижимость сокращался два года подряд. В 2017 году общая сумма сделок составила 375,6 млрд долл. — на 8 % меньше, чем в 2016-м. Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости США, согласно Knight Frank, являются институциональные инвесторы и застройщики. Последние вложили в американские офисы порядка 6,3 млрд долл. (институциональные инвесторы — 10,6 млрд), в жилые комплексы — 5,8 млрд долл.
По информации Knight Frank, крупнейшими инвесторами в недвижимость США в 2017 году стали покупатели из Канады. Они приобрели американскую недвижимость на 14 млрд долл., опередив инвесторов из Сингапура, вложения которых насчитывают 6,6 млрд долл. Согласно данным доклада Cushman & Wakefield, резкое сокращение инвестиций из Китая отразилось прежде всего на рынках коммерческой недвижимости Нью-Йорка (общая сумма сделок сократилась на 54 %) и Cан-Франциско (снижение на 52 %) — на эти города приходится две трети всех китайских инвестиций в недвижимость США.
Согласно подсчётам JLL, за первые три квартала 2018 года объём инвестиций в американскую недвижимость увеличился на 14 % до 341 млрд долл. Эксперты ожидают роста итоговых показателей по сравнению с 2017 годом.
Европа
По данным исследования международного банка BNP Paribas, общая сумма сделок с коммерческой недвижимостью в Европе в 2017 году достигла исторического максимума и составила 314 млрд долл. Больше половины суммы (52 %) приходится на трансграничные сделки — это рекордный показатель за последние семь лет. Согласно подсчётам JLL, объём инвестиций в европейскую недвижимость вырос почти на четверть — сильнее, чем в других регионах в 2017 году.
Самые активные инвесторы в зарубежную недвижимость в Европе — сами европейцы, на них в 2017 году пришлось 39 % от общего объёма трансграничных сделок. За ними следуют инвесторы из АТР и Северной Америки (по 19 %) и Ближнего Востока (5 %)
Великобритания
Рынок коммерческой недвижимости Великобритании остаётся самым крупным в Европе. Несмотря на неопределённость, вызванную выходом страны из Евросоюза, годовые показатели рынка коммерческой недвижимости Соединенного Королевства удивили экспертов. По данным JLL, объём сделок с британской недвижимостью в 2017 году составил порядка 79 млрд долл., что на 37 % больше, чем в 2016 году. «Такие высокие показатели в условиях продолжающихся политических изменений и экономической неопределенности говорят о долгосрочной приверженности инвесторов и их уверенности в британском рынке, — считает Алистэр Мэдоус, руководитель отдела рынков капитала в Великобритании в JLL. — Это особенно верно в отношении международных инвесторов, на долю которых приходится около половины инвестиций в недвижимость по всей стране и более 80 % — в Лондоне».
По данным Knight Frank, крупнейшими иностранными покупателями британской недвижимости стали инвесторы из АТР, которые потратили на неё в 2017 году 19,8 млрд долл. Аналитики JLL отмечают особенную активность инвесторов из Гонконга и материкового Китая в офисном секторе Лондона. Летом 2017 года гонконгский производитель соусов Lee Kum Kee выкупил здание лондонского небоскреба Walkie Talkie за рекордные 1,7 млрд долл. Незадолго до этого в марте девелоперская компания CC Land купила самый высокий небоскреб лондонского Сити Leadenhall Building, стоимость сделки составила 1,5 млрд долл.
Германия
Рекордные показатели 2017 года укрепили позиции Германии в качестве второго по объёму трансграничных инвестиций рынков в Европе. По данным JLL, общий объём инвестиций в немецкую недвижимость достиг 60,2 млрд долл. — это в два раза больше, чем в 2012 году. Согласно исследованию BNP Paribas, больше половины сделок было заключено с участием зарубежных инвесторов — сумма трансграничных инвестиций составила 32,6 млрд долл. Германия стала главным зарубежным рынком недвижимости в Европе для внутрирегиональных и американских инвесторов и вторым после Великобритании — для инвесторов из Азии и Ближнего Востока.
Самые популярные у инвесторов типы немецкой недвижимости — офисы и логистические объекты. Хотя логистический сектор привлек в 2017 году больше капитала, чем годом ранее, наиболее значительная часть капитала по-прежнему приходится на рынок офисной недвижимости: порядка 43 % общего объёма средств, вложенных с 2014 по 2017 годы. Львиная доля сделок заключается на рынках «большой семерки»: в Берлине, Кёльне, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте.
По данным JLL, за первые три квартала 2018-го объём инвестиций в немецкую недвижимость в годовом исчислении увеличился на 8 % и составил 48 млрд долл. Эксперты прогнозируют, что общая стоимость покупок за год составит 68 млрд долл., а вложения в «большую семёрку» вырастут на четверть.
Азиатско-Тихоокеанский регион
Объём сделок, заключённых с недвижимостью в АТР в 2017 году, вырос по сравнению с 2016-м на 13 % до 149 млрд долл. На иностранных инвесторов приходится порядка 40 % сделок. Ведущие позиции заняли рынки недвижимости Японии и Китая, где сумма инвестиций увеличилась на 10 % и 5 % соответственно.
Объём сделок с японской недвижимостью в 2017 году достиг 37 млрд долл. Заметным событием стал выход на японский рынок недвижимости норвежского фонда Norges Bank Investment Management (NBIM), отвечающего за управление Государственным пенсионным фондом Норвегии. В конце года NBIM заключил сделку на 823 млн долл. по приобретению 70 % акций пяти объектов в Токио. Рекордных объёмов в 36 млрд долл. достигли инвестиции в китайскую недвижимость. Рекорд обновил и рынок Гонконга: 16 млрд долл. привлеченного капитала в 2017 году, что на 58 % больше, чем всего год назад.