Создание законодательной базы для апарт-отелей может дать мощный толчок строительству. И банкиры заблаговременно запускают профильные кредитные продукты.
В этом месяце к перечню розничных кредитных предложений Сбербанка добавилась ипотека на апартаменты. Число предоставляющих подобный кредит банков постоянно растет.
БАНКИ РАСПРОБОВАЛИ ИПОТЕКУ НА АПАРТАМЕНТЫ
Сбербанк не стал запускать отдельный продукт, а просто расширил условия продукта «Приобретение строящегося жилья». Таким образом, для апартаментов действуют те же ставки, что и для новостроек.
Любопытно, что Сбербанк сделал свой шаг всего через неделю после того, как СМИ опубликовали выдержки из письма первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова в Госдуму РФ.
«Задачами в части регулирования рынка апартаментов являются обеспечение защиты прав граждан, приобретающих апартаменты, актуализации и сближения норм и правил строительства апартаментов и жилых помещений (квартир), а также прозрачности рынка и информационной открытости при продаже апартаментов, – говорится в ответе на парламентский запрос. – В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности регистрации граждан в апартаментах».
Уточним: о старте постоянной регистрации в апартаментах высокопоставленные чиновники заявляли и ранее, но ничего не происходило. Например, Минстрой РФ обещал решить вопрос с пропиской в апартаментах до конца 2016 года.
При этом девелоперы и прежде не сомневались, что взамен разрешения регистрации власти ужесточат требования к строителям. Как считает партнер Rusland SP Андрей Бойков, речь, вероятнее всего, идет об инфраструктурных обязательствах.
Между тем шаг Сбербанка не единственный в своем роде. Например, с декабря на уже построенные апартаменты стал выдавать ипотеку банк «Уралиб». А с сентября – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, откровенно сославшееся в релизе на скорое разрешение постоянной регистрации. Число присутствующих в сегменте кредиторов стабильно растет (см. таблицу).
И банковская активность по данному направлению вполне объяснима. С 1 января вступили в силу поправки в ФЗ-214, сулящие застройщикам дополнительные расходы. И есть вероятность, что требования к апартаментам даже после ужесточения останутся существенно лояльнее к нормативам работы по ДДУ. И тогда начнется массовое строительство апарт-отелей. Уточним, сейчас апарты занимают всего 2% от строящегося в стране жилья.
Это первая интрига с данным видом жилья – насколько требования к разным видам застройки будут отличаться.
ЦЕНЫ НИЖЕ, УСЛОВИЯ ЖЕСТЧЕ?
У строителей и сегодня апартаменты в чести. По словам маркетолога-аналитика «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, спрос на объекты этого вида растет ежегодно как минимум на 20%. «Эта недвижимость пользуется спросом из-за более скромной цены: апарты дешевле на 10-20%, – уточняет специалист. – С апартаментами владелец приобретает не просто жилье, а среду с полным спектром услуг, где, уезжая в командировку или отпуск, не надо беспокоиться о сохранности жилья, рестораны и фитнес – в пешей доступности».
Только невозможность регистрации остается тем минусом, который заставляет держать цены ниже, чем на обычные квартиры. Правда, в эконом- и комфорт-сегменте еще важен удобный доступ к бесплатному медицинскому обслуживанию, детсадам и школам. Для более обеспеченных граждан прописка и бюджетные услуги не столь актуальны. При этом, уточняют аналитики компании «НДВ-Недвижимость», сравнительно низкий уровень цен позволяет покупателю учитывать варианты в более престижных локациях.
Но у банкиров отношение к апарт-отелям прямо противоположное.
Во-первых, потому, что опасаются каких-либо проблем с залоговыми площадями. Во-вторых, меньше доверия вызывает контингент потенциальных покупателей. Известно, что состоятельный или имеющий несколько квартир покупатель при финансовых трудностях легче выплачивает ипотеку полностью, чем бедный, уже вложивший в гашение кредита все скудные накопления. И кредиторы относят потенциальных покупателей апартаментов к первым, а не к последним.
Конечно, в публичных выступлениях банкиры этого не признают, но наверняка к заявкам на такие кредиты относятся щепетильней, чем к обычным.
Соответственно, вторая интрига заключается в том, что при массовом строительстве банкам придется пересматривать свои подходы к берущим ипотеку на апартаменты заемщикам. Вопрос – где граница либерализации требований к таким клиентам.
НАЛОГОВОЕ БРЕМЯ НА АПАРТАМЕНТЫ
Третья интрига имеет фискальный характер. Напомним, сегодня юридически апартаменты считаются коммерческим жильем. А власть не скрывает своих планов повысить налоги на недвижимость. На жилую – поменьше, на коммерческую – побольше. Таким образом, апартаменты оказываются в зоне риска повышенного налогообложения. И сменить статус помещения на жилое можно далеко не для всех таких объектов.
Стоит уточнить, что в Москве проблему с налогами пробуют решить следующим образом. В октябре мэр подписал постановления «О порядке формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц» и «Об утверждении реестра апартаментов для целей налогообложения». На налоги по попавшим в реестр апарт-отелям дается заметная скидка.
Более того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало поправки в законодательство, предусматривающие отмену налога на имущество для наемных домов, включая апартаменты. Но не факт, что эти поправки будут приняты.