Рынок недвижимости Турции сегодня является одним из самых динамично развивающихся в мире — и предоставляет международным инвесторам интересные возможности для получения дохода. Рассмотрим, какие секторы рынка позволят максимально выгодно вложить средства, и какие особенности стоит учитывать при покупке.
Коротко о главном
Прошлый год стал очень успешным для рынка недвижимости Турции: страна неоднократно занимала лидирующие позиции ведущих мировых рейтингов по темпам роста цен на недвижимость, строительный сектор процветает, спрос покупателей растет, инфраструктура совершенствуется, стремительно развивается экономика государства.
Согласно данным официальной статистики, только за первое полугодие 2017 года в Турции было продано 654 353 объекта недвижимости. Из них 9600 сделок пришлось на иностранных физических лиц. Среди всех иностранных покупателей первые четыре места занимают представители арабских государств, а замыкают пятерку лидеров россияне. У наших соотечественников наибольшим спросом пользуется недвижимость Анталии и ряда курортных направлений, тогда как арабы предпочитают регионы, не столь популярные у россиян, расположенные к северо-востоку от Стамбула — города Ялова и Бурса.
Восстановление отношений с Россией положительным образом отразилось как на туристическом секторе, так и на рынке недвижимости Турции. Хотя резкого увеличения объемов продаж в прошлом году не произошло, россияне снова покупают дома и апартаменты в Турции. Эксперты отмечают, что уже первая неделя нового 2018 года ознаменовались рядом выгодных сделок, что задает хороший «темп» продажам турецкого жилья гражданам России.
К тому же, в конце 2017 года правительство Турции практически вдвое снизило процент по ипотечным кредитам: сегодня он составляет 4,5%. А с учетом того, что покупка недвижимости рассчитывается в турецких лирах, данный момент является особенно выгодным для покупки: курс лиры выгоден по отношению к основным европейским валютам. Причем такая ситуация традиционно характерна для зимнего периода: к весне лира, как правило, укрепляется, что отражается и на стоимости объектов.
Критерии выбора
То, в какой сектор рынка вкладывать средства, а также какими характеристиками должен обладать приобретаемый объект недвижимости, прежде всего зависит от главных целей и бюджета инвестора. Но абсолютно для всех покупателей главными факторами выбора должны являться расположение объекта, качество строительства и соответствующая им цена. Качество — это прежде всего непосредственный уровень строительства, метраж и собственно инфраструктура жилого комплекса. Чем она более развита (магазины, рестораны, бассейн, зона отдыха и т.д), тем более выгодной станет сделка.
Что касается цены, то на ее формирование прежде всего влияет месторасположение объекта: в городах это должны быть развитые районы с удобной инфраструктурой, в курортных зонах — жилье, расположенное в непосредственной близости к морю. Наиболее высокую доходность приносит сдача в аренду апартаментов в городах с круглогодичной инфраструктурой — Стамбуле, Анталии и Измире, который, по мнению экспертов, вскоре составит хорошую конкуренцию Стамбулу. К ним «присоединяются» центральные районы некоторых курортных городов, например, центр Бодрума и даже Дидима. Большое значение для покупателей имеет «статусность» и развитость района.
Лидерами стамбульского рынка являются районы Бешикташ, Шишли, а также такой современный район, как Басын Экспрес. Это новая «стратегическая» точка Стамбула, расположенная неподалеку от аэропорта, который откроется уже в этом году и станет крупнейшим аэропортом мира, с отличными транспортными развязками, торговыми и бизнес-центрами. Первичную недвижимость здесь приобретают для последующей сдачи в аренду и перепродажи. В «топе» у инвесторов здесь — крупные жилые проекты, застройщики которых предлагают сдачу жилья с гарантированной арендой, а также объекты в отельных комплексах и т.д.
Самая популярная и выгодная для покупки недвижимость в Турции — это апартаменты: они пользуются наибольшим спросом и у инвесторов, и у арендаторов. Преимущество в цене — однозначно на стороне вторичных объектов. В связи с резким увеличением затрат на строительство и ужесточением его качества на государственном уровне, новые объекты вынужденно растут в цене. «Вторичка» также дорожает, но с более умеренными темпами.
Что касается вилл, то в целом их сложнее сдавать в аренду — и они генерируют меньшие суммы дохода, чем апартаменты. Однако здесь есть свои исключения: к примеру, в эксклюзивном Бодруме в некоторых комплексах виллы будут сдаваться в сезон в среднем за €1000 в день, что является стандартной рыночной ценой.
Сезонная или долгосрочная аренда?
Для того, чтобы определить, какой тип аренды наиболее соответствует целям инвестора, стоит понять, будет он управлять объектом самостоятельно — или намерен получать «пассивный» доход ввиду менеджмента объекта управляющей компанией. Для постоянной сдачи лучше всего выбирать крупные города или курортные направления без ярко выраженной сезонности. В них предпочтение нужно отдавать центральным районам и историческому центру.
Сезонная аренда — с мая по ноябрь — приносит больший доход, и наименее трудозатратным станет обращение к услугам управляющей компании. Но специалисты рынка отмечают, что многие покупатели занимаются менеджментом самостоятельно, к примеру, приобретя сразу две квартиры и проживая в одной из них и сдавая в аренду другую.
К примеру, при долгосрочной сдаче квартиры стоимостью €70 000-80 000 в Анталии сумма ежегодного дохода составит €4500-5000 в год, а при сдаче на короткие сроки, когда в день такие апартаменты будут сдаваться за €70-100, сумма годового дохода возрастает до €15 000 в год при грамотном управлении.
Интересные предложения для инвесторов
Современный рынок недвижимости предлагает инвесторам интересные варианты вложения средств и управления объектами. К примеру, схему сдачи недвижимости в аренду с гарантированной доходностью. Сразу же при покупке, в том случае, если объект уже построен, апартаменты можно оформить к сдаче в аренду — и сразу получать «пассивный» доход. Управляющая компания, которая, как правило, является дочерней фирмой застройщика, заключает с покупателем договор сроком от одного до пяти лет с гарантированной доходностью в размере 5-10% годовых. При этом обязательным условием, которое прописывается в контракте, является возможность пользоваться собственным жильем в течение от двух недель до 1,5 месяцев в год. По истечении «гарантийного» срока собственник либо занимается сдачей в аренду своего объекта самостоятельно, либо продляет договор с управляющей компанией на условиях, которые будет диктовать текущая ситуация на рынке.
Некоторые отельные комплексы, в которых можно приобрести разнообразные квартиры — от небольших студий и отельных номеров до просторных апартаментов — дают гарантию доходности сроком до трех лет, а затем суммы прибыли перерассчитываются на основе совокупной доходности от деятельности отеля. Как правило, в течение первых трех лет, пока отель «раскручивается», сумма прибыли инвестора составляет 5-10% годовых, но затем может увеличиться и до 12%. Для того чтобы такая схема владения стала выгодной для инвестора, ему необходимо правильно выбрать недвижимость при содействии надежного агентства, которое хорошо знает все тонкости рынка.
Существуют также компании, которые предлагают аналогичные условия при покупке апартаментов — и плюс к этому предоставляют услугу «обмена» своей арендной недвижимости на аналогичную, но расположенную либо в другом жилом комплексе, входящем во владение компании в Турции или за границей. Таким образом, собственник может с комфортом проводить свой отпуск — то самое «окно» в период между сдачей объекта в аренду — на разных курортах. Поэтому перед покупкой стоит поинтересоваться, предоставляет ли компания-застройщик такую опцию.
Цены
Рынок недвижимости Турции является доступным для покупателей c разным бюджетом. «Стартовая» цена на объекты составляет €25 000. Такое экономичное жилье будет преимущественно расположено на таких курортах, как Алания и Дидим. Среднеценовой сегмент — апартаменты стоимостью от €80 000 до €150 000. Уровень «выше среднего» представлен недвижимостью, продающейся за €200 000-€300 000. Стоимость объектов класса «люкс» начинается от €500 000 и может достигать десятков миллионов евро.
Цены на коммерческую недвижимость, как и для жилых объектов, зависят от местоположения и качества. Это могут быть как небольшие объекты стрит-ритейла за несколько десятков тысяч евро, рестораны, кафе, так и крупные торговые комплексы или земельные участки за более крупные суммы. Для подбора максимально выгодного варианта важно обратиться в надежное агентство недвижимости с обширной базой объектов.
Что касается распределения стоимости недвижимости по регионам страны, то начальной ценой на недвижимость в Стамбуле станет €50 000 для небольшой студии с ремонтом. Средняя стоимость трехкомнатных апартаментов первичного рынка, расположенных в новом районе с хорошей инфраструктурой составит €120 000-150 000. В Анталии аналогичный объект на вторичном рынке можно приобрести за €50 000-70 000. Элитный Бодрум расположен на полуострове с разнообразными районами, которые стремительно развиваются и пользуются большой популярностью у покупателей, которые переезжают сюда в том числе и на ПМЖ. Спросом пользуется как городская, так и курортная недвижимость Бодрума. Дешевле, чем за €100 000, жилье здесь не продается, и такая «стартовая» цена будет характерна для небольших апартаментов с двумя спальнями. Что касается вилл, то их стоимость составит в среднем от €500 000 до €2 млн.
Самым недорогим направлением во всей Турции и Европы является Дидим. Недвижимость здесь можно приобрести по цене от €25 000. Но с покупкой стоит поторопиться: цены здесь стремительно растут. Только в течение 2016 года они увеличились на 44%. Хорошую квартиру с двумя спальнями в центре города, рядом с морем, можно купить здесь за €50 000. Для сравнения, аналогичное по характеристикам жилье, в Анталии будет уже расположено примерно в 1,5 км от пляжа. Средние цены на виллы в Дидиме составляют €70 000-100 000.
Мармарис на Эгейском побережье характеризуется очень низким объемам предложения и практически отсутствием новой застройки. Если найти здесь объект, то он будет стоить от €100 000, а в новом проекте — от €150 000.
Интересным фактом, который стоит учесть всем будущим покупателям, является то, что в главном документе о собственности в Турции — Тапу не указывается площадь объектов. Поэтому зачастую оказывается совершенно бесполезно «пытать» агента, чтобы он предоставил точный метраж приобретаемой квартиры или виллы. Это, кстати, касается и точности километража расположения объекта к морю. Опытные покупатели приезжают на осмотр со своими лазерными дальномерами!
Уровень доходности
В случае с получением дохода при гарантированной сдаче недвижимости в аренду в Турции, уровень среднегодовой прибыли может составлять от 3% до 15%. Точная сумма всегда зависит от местоположения объекта и способа управления недвижимостью. Если же квартира сдается в аренду самостоятельно или при участии управляющей компании, то можно «выйти» и на 20% годовых. В этом случае объект сдается сезонно, менеджмент осуществляется оперативно и на высоком уровне, а расположение недвижимости по отношению к главным туристическим и инфраструктурным объектам можно назвать безупречным.
На рынке недвижимости Турции также есть активные инвесторы, которые хорошо зарабатывают на перепродаже недвижимости. В этом случае доход может достигать 100%-200% годовых. Самостоятельно заниматься таким бизнесом можно только при идеальном знании рынка. Во всех же других случаях инвестору стоит обратиться в надежное агентство недвижимости, которое поможет найти объекты, продающиеся по «горячей цене» — и выгодно перепродать их.
Обслуживание недвижимости
Обслуживание недвижимости в Турции, равно как и любой другой стране, осуществляется управляющей компанией. К ее услугам можно прибегнуть в случае желания получения «пассивного» дохода или во время отсутствия собственника в стране. Управляющая компания может как осуществлять «стандартный» комплекс услуг по содержанию жилья: уборку, проветривание, текущий ремонт, так и сдачу их в аренду — поиск арендаторов, их заселение и выселение и т.д. В среднем стоимость работы управляющей компании составит €500 в год за «присмотр» за объектом — и около 20% выручки от сдачи недвижимости в аренду.
Надежный партнер
Excluzival Group — международная инвестиционная и девелоперская компания и агентство недвижимости, включающая яхт- и чартер-департамент, а также туристическое агентство. Excluzival Group является частью корпорации, ведущей деятельность на территории всей Турции и выступающей инвестором в строительные проекты, соинвестором известных турецких строительных компаний, а также официальным представителем строительных компаний Турции.
Агентство недвижимости Excluzival Group располагает обширной базой объектов в таких регионах Турции, как Бодрум, Анталия и регионы, Стамбул, Измир, Чешме, Дидим, Мармарис, Фетхие и другие. Помимо поиска объектов, организации просмотров и надежного сопровождения сделки, агентство оказывает полный комплекс постпродажных услуг, а каждый покупатель может обратиться к его специалистам в любое время суток, включая нерабочее время. В офисе действует «кнопка экстренного реагирования», и ни один звонок не остается без ответа.
Благодаря надежности и высокому профессионализму агентство недвижимости Excluzival Group стало победителем международной премии Homes Overseas Russian Awards 2017, номинантами которой становятся только лучшие представители индустрии.
Пять советов эксперта инвесторам в рынок недвижимости Турции
1. Принимая решение о покупке недвижимости в Турции, помните, что вы вкладываете средства в страну с блестящим будущим и стремительно развивающейся экономикой (которая, согласно официальным прогнозам, к 2050 году станет третьей ведущей экономикой в мире).
2. Приобретение недвижимости в Турции — это инвестиции в хорошую погоду, великолепный климат и одни из лучших курортных и оздоровительных направлений мира. Рынок туризма Турции всегда будет процветать, а аренда — всегда востребована. Этому способствуют многовековая история, развитая инфаструктура и великолепный сервис. С каждым годом число туристов в Турции растет, что сказывается и на арендном бизнесе.
3. Турция — страна с выгодной системой налогообложения. Налоги на владение недвижимостью являются одними из самых низких в мире. Так, сумма ежегодного налога на недвижимость для апартаментов 2+1 составит всего €20-30. Налог на куплю-продажу составляет 4% от кадастровой стоимости, которая в несколько раз ниже рыночной цены объекта.
4. Помимо получения дохода от сдачи объекта в аренду, инвестор зарабатывает на приросте цен на жилье, который составляет минимум 10-15% в год. Даже «провальный» 2016-й был охарактеризован увеличением стоимости недвижимости на 18% в целом по стране — и на 26% в Стамбуле, следом за которым идут такие регионы как Анталия, Бодрум и другие. Подобными показателями не может похвастаться ни одна страна мира.
5. Прислушивайтесь к мнению эксперта — представителя проверенного агентства недвижимости! Особенно, если вашей целью является получение дохода. Необходимо выбрать надежную компанию с именем и руководствоваться ее рекомендациями, поскольку только так можно выгодно вложить и приумножить свои средства.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Алену Ассоргину (Excluzival Group).