Рисками покупки квартиры на вторичном рынке будущих покупателей пугают едва ли не с детства: вернувшиеся из отсидки родственники, выросшие внебрачные дети и выписавшиеся сумасшедшие, с хохотом лишающие честного приобретателя жилья... На первичном рынке все прозаичнее. Дом только строится, и квартиры еще не успели обрасти историей собственности. Но и тут не все спокойно.
Риски покупки недвижимости на первичном рынке редакция «Недвижимости и Цен» обсудила на круглом столе с участием экспертов рынка. В мероприятии приняли участие Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, Регина Коган, руководитель офиса «ИНКОМ-Академическая», Антонина Друева, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки», и Юлия Дымова, юрисконсульт компании Est-a-tet.
Самый очевидный риск при покупке квартиры в новостройке — это, разумеется, остановить выбор на будущем долгострое. Увы, со 100-процентной вероятностью защититься от такого варианта не получится: даже если застройщик сам искренне верит в свою добросовестность, всегда могут найтись обстоятельства, которые сильнее его планов. Причем «попадают» на долгострои и сами риелторы, подчеркивает Регина Коган, руководитель офиса «ИНКОМ-Академическая», то есть не застрахован никто. Если информации о банкротстве нет сегодня, она может появиться завтра, говорит Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY.
Но кое-что, конечно, сделать можно, минимизируя свои риски. Это мониторинг информации о застройщике и ранее реализованных его проектах в сети, изучение сайта компании (как часто обновляется, новости об ипотечных программах и спецпредложениях и т. п.), форумов покупателей и основных отраслевых министерств (Комитет Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, реестры проблемных застройщиков). Если же стройка все-таки замораживается, в первую очередь стоит обратиться к грамотному юристу, имеющему опыт подобных дел. Как правило, среди дольщиков собирается инициативная группа, которая и находит юриста, и обеспечивает сбор денег на оплату его услуг.
Покупка на высокой стадии готовности, конечно, минимизирует риски недостроя. Но даже и в этом случае риски остаются — есть случаи, когда готовые по виду новостройки оставались без коммуникаций на полгода-год и более. Юридически, отмечает Антонина Друева, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки», квартиры в построенном доме могут продаваться как по ДДУ, так и по договору переуступки. Оба варианта — это покупка не квартиры, а права требования на нее. Именно квартиру покупают по договору купли-продажи — обычно тут все прозрачно, но таких сделок немного: к моменту оформления собственности на все квартиры в доме (обязательное условие продажи по ДКП) нераспроданных лотов почти не остается.
Помимо ДДУ, который защищает покупателя по максимуму, существуют и другие законные схемы продажи квартир в новостройках, которые при этом не дают тех же гарантий, что и 214-ФЗ. Так, подчеркивает Юлия Дымова, юрисконсульт компании Est-a-tet, при покупке через жилищный кооператив отсутствует возможность использовать средства материнского капитала, фактически невозможно требовать соблюдения сроков строительства. Кроме того, договор пайщика с кооперативом не подлежит обязательной госрегистрации, что создает риск двойных продаж.
Кроме ДДУ и ЖСК существуют и так называемые серые схемы — их нельзя назвать абсолютно нелегальными, но без участия специалиста с ними лучше не связываться. К ним относятся, в частности, предварительные договора долевого участия и купли-продажи (во втором случае стоит насторожиться, если дом еще не сдан в эксплуатацию).
Помимо финансовых рисков, есть и эксплуатационные — бытовые. Основной риск при покупке квартиры даже по ДДУ, который наиболее полно защищает права покупателя, — это ненадлежащее качество строительства. Если параметры квартиры прописаны в договоре недостаточно четко, будет сложно предъявить претензии застройщику. Впрочем чаще всего (если речь не о компании-однодневке) застройщик идет навстречу и устраняет основные недочеты, если дольщик отказывается принимать квартиру в изначальном виде. Есть еще и такой риск, как расхождение с проектными показателями: в готовом доме площадь приобретенной квартиры может оказаться больше или меньше изначально оговоренного метража. В случае если площадь квартиры окажется больше, придется доплатить (при московских ценах на жилье даже один лишний метр может «влететь» покупателю в 150–200 тысяч рублей).
К основным рискам «постпродажной» серии относятся протечки, повреждение отделки из-за усадки здания, появление трещин и искривление углов. Если эти недочеты проявили себя после приемки, претензии уже не предъявишь.
Одним словом, рисков при покупке новостройки хватает. И скорее всего, с небольшими недочетами и расхождениями с первоначальными планами столкнуться тут придется. Скажем, задержка сроков сдачи на один-два месяца, исходя из реальной практики, и задержкой-то не считается. Но по-настоящему критические ситуации встречаются куда реже, и защититься от них в большинстве случаев возможно. Так что игра все-таки стоит свеч.