Для тех, кто всегда мечтал иметь недвижимость в Великобритании, но не имел средств на осуществление «британской мечты», банки туманного Альбиона готовы прийти на помощь; однако жесткие критерии, сложившиеся в последние годы в виду ужесточения контроля над банковской деятельностью, отсеивают средний класс, предоставляя возможность поселиться рядом с королевой только состоятельным и благонадежным иностранцам.
Коротко о главном
Начнем с того, что получить ипотеку в Великобритании можно на покупку как жилой, так и коммерческой недвижимости; обращения рассматриваются от резидентов и от нерезидентов, а оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.
Резиденты страны могут выбирать из нескольких вариантов ипотечного кредитования: получить жилищный кредит, инвестиционный (buy-to-let, для сдачи жилья в аренду) и коммерческий (для покупки коммерческих объектов), а также – претендовать на краткосрочную ссуду. Нерезиденты лишены такого разнообразия: предъявляемые к ним требования жестче, первоначальный взнос больше, а ставки по ипотеке выше. Кроме того, нерезиденту практически невозможно получить банковский займ на покупку недвижимости на стадии строительства (off-plan), равно как и на приобретение объекта в апарт-отеле.
В глазах британских банков Россия – страна повышенных рисков, а значит и критерии одобрения кредитов для наших соотечественников применяются гораздо более жесткие, чем, скажем, для граждан отдаляющегося от Британии Евросоюза. Но, пожалуй, основной специфической особенностью ипотечного кредитования в Англии является пороговая сумма, ниже которой банкам просто невыгодно выдавать кредит нерезидентам. Сложившаяся практика такова, что минимальной суммой, которую рассматривает банк, считается £1 млн. На британском рынке с россиянами и гражданами СНГ стали активно работать латвийские банки – они дают кредит на £500 000, но под ставку в размере 5,5%-6%. Плюсом является то, что банки знакомы с российскими формами НДФЛ и доходами, поэтому принимают решение намного быстрее европейских учреждений.
Требования банков и условия ипотечного кредита
Безусловно, требования различных банков Великобритании незначительно отличаются друг от друга, однако не каждый британский банк будет работать с российскими заявителями. Крупнейший финансовый конгломерат HSBC, публикуя официальные требования к заемщикам-нерезидентам, честно предупреждает, что ипотека в их банке может быть доступна гражданам не всех стран.
Первоначальный взнос для нерезидентов составляет около 50%, при этом резиденты собственными средствами могут оплатить всего 5-10% жилья. Иностранцам британские банки готовы профинансировать не более половины стоимости объекта, однако чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка и выгоднее кредит, и тем выше шансы, что ипотека вообще будет одобрена. Парадокс для иностранцев заключается в том, что получить крупную ссуду в банке Великобритании проще, чем небольшой заем.
Сумма, которую одобрит банк, в каждом случае определяется индивидуально, но для ориентира можно исходить из четырехкратного годового дохода, остающегося после вычета налогов. Допустим, ежемесячный доход российского гражданина после уплаты налогов составляет 50 000 рублей, что примерно соответствует £715. В этом случае годовой доход составит £8580, а значит, с большой долей вероятности банк одобрит сумму в £34 320 – этого едва ли хватит на гараж в Лондоне. Чтобы кредитной организации было интересно и выгодно иметь дело с заемщиком, тот должен зарабатывать около £250 000 в год – условие, скажем так, подходящее не для среднестатистического россиянина. Но те же латвийские банки примут доход и в £125 000, однако необходимо, чтобы он был на 100% легальным: проходил через все налоговые инстанции и имел соответствующие справки НДФЛ. В учет годового дохода может идти не только заработная плата, но и проценты по депозитам в банках, получаемые алименты, дивиденды по ценным бумагам, доход от сдачи недвижимости в аренду, другие источники пассивного дохода – все, что может быть подтверждено документально. Супруги или партнеры могут получить ипотеку, рассчитанную на суммах их совокупного дохода. Даже люди, не состоящие в родственных отношениях, например, друзья, могут вскладчину купить жилье с помощью ипотечного кредита, только в этом случае их доход будет рассчитан не простым суммированием, а по специальной формуле.
Большинство крупных банков Британии (HSBC, Barclays, EFG, Lombard Odier, Credit Swiss и т.д) дорожат своей репутацией, поэтому вводят негласный ценз – чтобы стать их клиентом, необходимо иметь активы в размере £5 млн. Таким клиентам банки готовы дать кредит, например, под залог самого портфеля инвестиций или под залог недвижимости, если она стоит свыше £1 млн, находится в центральном Лондоне и соответствует некоторым другим параметрам. В противном случае, можно обратиться к финансовым брокерам – они работают с разными структурами, которые более гибки, так как не регулируются FCA (Управлением по финансовому регулированию и контролю). Они могут дать и чуть меньше миллиона, и на более короткий срок (Bridge loan) и кредитовать немного неформатную недвижимость.
Порядок погашения ипотечного займа может быть любым: либо только проценты, либо выплата процентов и тела кредита. В первом случае кредит выдается на срок до пяти лет, а сам кредит гасится единовременно, как правило, после продажи квартиры, купленной в ипотеку (в ряде случаев кредит может погашаться на протяжении всего срока действия, в удобном режиме для клиента). Если же заемщик в течение всего срока готов выплачивать и сам кредит и проценты по нему, то срок займа может быть любым (до 25-35 лет) вплоть до достижения заемщиком возраста 65 лет. Однако стоит помнить о штрафных санкциях, которые вступают в силу при досрочном погашении платежей: в зависимости от кредитного учреждения и срока кредита, штраф составит 1-3% от суммы.
Средняя ипотечная ставка в британском банке варьируется в пределах 2-5% годовых для нерезидентов, и около 1,5-2% для подданных королевы.
Процесс ипотечного кредитования
1. Получение предварительного одобрения кредита банком. Рассмотрение документов и предоставление ипотечного займа может занимать не один месяц, а за это время дом мечты может уйти в руки другого владельца. Поэтому одновременно с началом поиска стоит предоставить первоначальный пакет документов в банк, для получения предварительного одобрения, без указания конкретной суммы под конкретный объект. На этом этапе важно получить принципиальное согласие банка финансировать сделку (mortgage in principle).
2. После подтверждение банком его готовности и условий кредитования (mortgage in principle), заемщик должен определиться с объектом недвижимости, и подавать полный пакет документов для выделения определенной суммы. Для оформления покупки всегда привлекается юрист, он же может и подготовить отчет по недвижимости для банка и предоставить пакет документов в банк.
3. После получения документов, специалисты кредитного учреждения запускают процесс проверки потенциального заемщика. Одновременно с этим проводится оценка недвижимости на предмет соответствия стоимости объекта запрашиваемой сумме.
4. Завершение сделки – банк переводит требуемую сумму на счет продавца недвижимости.
Весь процесс получения ипотечного кредита в Британии – с первого звонка и до получения денег на счет юриста для завершения сделки – занимает до трех-четырех месяцев, в зависимости от банка и условий самой сделки.
Стандартный пакет документов для получения ипотеки
Пакет документов, запрашиваемых банками Англии, Шотландии, Уэльса и Северной Ирландии, может различаться, но стандартный набор состоит из:
- Паспорта или документа, удостоверяющего личность;
- Справки НДФЛ (от работодателя) и выписки о движении денежных средств на счете в банке за последние полгода. Если заявитель является собственником бизнеса, то в качестве подтверждения доходности потребуется отчет аудитора – балансы компании, годовая финансовая отчетность;
- Дополнительных документов, подтверждающих возможность погашать ежемесячные платежи;
- Анкеты-заявления на получение ипотечного кредита;
- Помимо стандартного пакета документов банки могут запросить подтверждающую информацию – это не прихоть сотрудников, а данные, которые помогут с большей достоверностью определить платежеспособность и надежность заемщика. Так, могут потребоваться коммунальные счета (для подтверждения адреса фактического проживания), налоговые декларации, данные об имеющихся финансовых обязательствах резюме и краткое изложение информации об источнике возникновения средств и т.д.
Дополнительные затраты при ипотечном кредитовании в Великобритании
К дополнительным расходам, которые ложатся на плечи покупателя недвижимости с помощью заемных средств, можно отнести следующие статьи затрат:
- Оценка приобретаемого имущества (не путать с технической экспертизой объекта, которая проводится по личному желанию покупателя) проводится для того, чтобы банк удостоверился, что стоимость недвижимости является достаточной для залога. В зависимости от объекта, проведение оценки обойдется в £500 — £3000. Выбор оценщика остается за банком, а они предпочитают работать со своими, не самыми дешевыми специалистами.
- Страхование недвижимости – это, в отличие от страхования жизни заемщика, является обязательным условием для британских банков. Эта статья расходов зависит от объекта, суммы покрытия, страховых случаев и ряда других факторов.
- Административный сбор банка за рассмотрение заявки и предоставление ипотечного кредита – около 1-1,5% от суммы.
- Услуги юриста – в среднем от £850.
- Услуги ипотечного брокера обойдутся в 0,5-1% от суммы.
Рекомендации экспертов тем, кто планирует взять ипотечный кредит в Великобритании
- Прежде чем обращаться за ипотекой в банки Британии, убедитесь, что имеете кристально чистую и максимально прозрачную кредитную историю.
- Подготовьте весь пакет документов и обзаведитесь максимальным количеством справок обо всех источниках дохода. Здесь как нигде действует принцип «Чем больше, тем лучше».
- Тщательно выбирайте объект, для покупки которого берете ипотеку. Неформатный объект сложно будет продать, что может стать большой проблемой при единовременной выплате тела кредита – у вас просто не будет средств на погашение крупной части долга. А неликвидный объект не прокредитует ни один банк - строгие требования не позволяют финансировать такие объекты, ведь в случае невыплаты кредита заемщиком банк будет вынужден продавать объект самостоятельно, чтобы вернуть себе деньги.
- Не пытайтесь самостоятельно разобраться в тонкостях процесса ипотечного кредитования другой страны. Попытка сэкономить 1% на услугах специалиста может обернуться отказом в предоставлении кредита, а отсутствие заемных средств часто ставит крест на осуществлении британской мечты.