Проживание в квартире, даже в самой что ни есть собственной, обходится сейчас далеко не дешево: помимо коммунальных ресурсов требуется оплатить еще услуги управляющей компании – а она долгов не прощает.
За что же мы, жильцы многоэтажек, попадаем в кабалу к таким организациям? Если в общем и целом – то за содержание и текущий ремонт подъездов, крыш и прочего общедомового имущества.
Управляющая компания обязана выполнять все вытекающие из этого обязательства согласно закону и заключенному с жильцами договору управления. Ну а взамен – вправе требовать платы за свои услуги.
В принципе, если опустить всю лирику обсуждений качества работы управляющих компаний, то все понятно. Но вот один вопрос все же не дает покоя многим жильцам: почему услуги УК остаются прежними, а плата за них растет с каждым годом?
Когда все жильцы голосуют на очередном собрании за увеличение тарифов на следующий год – это одно. Но ведь некоторые УК повышают плату самостоятельно, даже не вынося этот острый вопрос на собрание собственников. Оказывается, не так уж это незаконно, если судить по последней практике Верховного суда.
В суд пожаловалась управляющая компания, которая получила предписание от жилинспекции по поводу начисления платы жильцам по повышенным тарифам, не утвержденным общим собранием.
Ее обязали сделать перерасчет за несколько лет и зачесть долг в счет текущих платежей. Однако УК с таким решением не согласилась и обжаловала его в суде. И, как ни странно, суд встал на ее сторону, приняв во внимание последний протокол собрания, которым утверждались тарифы расчета платы за содержание жилья.
Дело в том, что в протоколе имелся любопытный пункт:
- утвержденный размер платы ежегодно пересматривается в соответствии с изменением официального индекса потребительских цен на ЖКУ в России по состоянию на октябрь текущего года (по сравнению с предыдущим годом).
Аналогичная фраза содержалась в договорах управления, заключенных между УК и собственниками помещений дома. Руководствуясь этими положениями, УК и повышала каждый год плату за свои услуги – соразмерно опубликованному Росстатом курсу инфляции.
Жилинспекция установила здесь нарушение закона: ведь ЖК РФ четко предусматривает, что размер платы за содержания жилья определяется собственниками на общем собрании и утверждается ими на срок не менее одного года (статья 156, часть 7). Что же имеет приоритет – закон или договор?
В этом случае Верховный суд отдал предпочтение договору. Мотивировка такая:
- заключив договор с управляющей компанией, собственники выразили в нем согласие на то, что плата за содержание жилья будет фиксированной только в течение первого года,
- в договоре и протоколе собрания предусмотрена индексация платы за содержание жилья в соответствии с курсом инфляции, что экономически обоснованно и не приводит к незаконному завышению цены,
- индекс повышения потребительских цен официально публикуется, поэтому у собственников есть возможность проверить правильность расчета платы,
- договор и протокол юридически действительны, судебного решения о их отмене в связи с нарушением закон не имеется.
Поэтому действия управляющей компании по одностороннему повышению платы за содержание жилья на уровне Верховного суда были признаны законными (дело № 301-КГ18-22044).
Аналогичной позиции придерживается и Минстрой:
- если в договоре управления предусмотрена возможность индексации тарифов, то повторное решение общего собрания собственников не требуется (письмо от 26 ноября 2018 г. № 51876-00/04).
Так что УК имеет полное право повышать плату за свои услуги в одностороннем порядке, если в договоре или в протоколе собрания есть соответствующий пункт об индексации.
Поэтому изучать договор управления домом теперь нужно особенно внимательно, перед тем как его заключать.