В последнее время некоторые эксперты, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют застройщикам включать в договоры долевого участия условия, ограничивающие права дольщиков. Например, предусматривать взыскание штрафа за нарушение сроков принятия квартиры или вносить пункт, разрешающий девелоперу передавать жилье в «упрощенном порядке». Данная статья расскажет о том, к чему могут привести подобные «советы» и законны ли вообще такие действия со стороны застройщиков.
Недействительность условий ДДУ, ухудшающих положение дольщика
Статья 421 ГК РФ декларирует свободу договора. Это значит, что граждане и юрлица могут включить в него любые условия, не противоречащие закону.
Однако данное правило применяется в сфере долевого строительства с большими оговорками. Согласно статье 9 закона № 15 — ФЗ[1], когда гражданин покупает товары или услуги для личного потребления, он пользуется не только правами, предоставленными ему ГК РФ, но и правами, которые даёт ему закон о защите прав потребителей.[2]
В свою очередь закон об участии в долевом строительстве указывает, что отношения между дольщиком и застройщиком, вытекающие из ДДУ, заключенного физлицом для личных или домашних нужд, регулируются законом о защите прав потребителей.[3] А статья 16 этого нормативного акта указывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Следовательно, само включение подобных условий в ДДУ является бессмысленным занятием. Разве только для устрашения гражданина. Да и то вряд ли.
Справедливости ради скажу, что после начала реформ в области долевого строительства (то есть в последние год - полтора) подобные пункты и оговорки фактически исчезли из договоров долевого участия. Работая над данной статьей, я мельком посмотрел несколько ДДУ на сайте единой системы жилищного строительства[4] и не нашел даже похожих условий. Большинство договоров созданы по типовой схеме и мало чем отличаются друг от друга. Тем не менее я приведу несколько примеров недействительных пунктов, которые застройщики еще 7 — 8 лет назад массово включали в ДДУ.
Штраф за нарушение сроков принятия квартиры
Некоторые «продвинутые» компании ранее в договоре предусматривали возможность наложения на дольщика штрафа за нарушение срока приемки квартиры. Однако закон № 214 — ФЗ вообще не содержит подобной ответственности для граждан-участников долевого строительства. Нет ее и в законе о защите прав потребителей, а также в ГК РФ. Следовательно, в соответствии со статьей 16 ЗПП данное условие, априори, является недействительным.
Упрощенная передача квартиры в собственность при отказе дольщика принять её
Никакой такой упрощенной процедуры передачи жилья никогда не было и нет. Есть стандартный порядок, изложенный в том же законе № 214-ФЗ. Он указан в ч. 6 ст. 8. Его суть состоит в том, что если гражданин уклоняется от приема квартиры, то девелопер (по прошествии двух месяцев с предусмотренной договором даты о передачи жилья) вправе составить односторонний акт о передаче объекта собственнику. Однако даже это правило действует с большими оговорками. В частности, оно не применяется, когда человек отказался подписать акт ввиду серьезных недостатков, выявленных в новой квартире, а также в случае, если у застройщика вообще нет сведений о том, получил ли собственник письмо о завершении строительства дома. Так что здесь вообще не может идти речи о каком-то упрощенном порядке передачи жилья.
Условие об одностороннем изменении срока сдачи дома
Это условие довольно часто встречалось в ДДУ лет 10 — 12 назад. Оно состояло в том, что застройщик «наделял себя правом» менять срок сдачи объекта в одностороннем порядке. То есть без согласия участника строительства. Честно говоря, я давно не встречал договоров с подобной оговоркой. Ни один нормальный застройщик не включит сегодня это условие в соглашение. И дело даже не в том, что оно является незаконным. Данный пункт просто бесполезен в современной ситуации. Ведь статья 17 закона № 214-ФЗ и закон о регистрации недвижимости[5] требуют обязательной регистрации каждого ДДУ в ЕГРН Росреестра. А с недавних пор сроки сдачи объекта фиксируются еще и в Единой информационной системе жилищного строительства.[6] Таким образом, дата сдачи является не просто делом застройщика и дольщика, но ещё и государства. В свою очередь статья 6 закона о долевом участии в строительстве требует от строительной компании, чтобы последняя в случае нарушения сроков сдачи дома не позднее, чем за два месяца известила гражданина о данном факте и предложила человеку изменить договор.
Но так как ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, то и изменение к нему в форме дополнительного соглашения также подлежит обязательной регистрации в едином госреестре. Иными словами, без дольщика девелопер физически не сможет внести изменения в ЕГРН. Более того, даже если застройщик и уведомит дольщика об изменении сроков, но при этом не подпишет с ним дополнительное соглашение, то данный факт вообще не приведет к изменению сроков и в самом договоре. На это обратил внимание Верховный суд РФ еще в 2015 году. Тогда одна гражданка приобрела по договору цессии права по ДДУ. В договоре уступки прав было указано, что она уведомлена о переносе сроков сдачи объекта. Собственница подписала договор, а после получения квартиры тут же обратилась в суд и потребовала взыскать с застройщика штраф и неустойку за нарушение срока передачи жилья. Суды первой и второй инстанций отказали ей в этом, а вот ВС РФ удовлетворил все её требования. Он пояснил, что даже уведомление дольщика об изменении сроков не является основанием для изменения даты в договоре. Только дополнительное соглашение, подписанное сторонами и зарегистрированное в ЕГРН, может изменить содержание договора.[7]
Иные условия, ограничивающие права дольщиков
Кроме вышеописанных пунктов, некоторые строительные компании включали такие условия, как право не передавать квартиру вплоть до полной оплаты по договору или пункт о том, что изменение площади помещения более чем на 5% не считается существенным. Такие оговорки являются (и являлись) недействительными, так как государство регулирует их совершенно по-другому. Например, если покупатель допускает просрочки и не вносит платежи, то девелопер вправе вообще отказаться от исполнения договора при наличии условий, оговоренных в законе. А согласно статье 9 закона № 214-ФЗ изменение площади жилья более чем на 5% позволяет дольщику идти в суд и требовать расторжения договора.
Типичные ущемления прав дольщиков сегодня
На сегодняшний день ситуация с условиями, ограничивающими права дольщиков, улучшилась. Такие пункты, как штраф за непринятие квартиры или право застройщика на одностороннее изменение сроков, уже не встречаются. Однако более мелкие, так сказать, нарушения до сих пор присутствуют в некоторых ДДУ.
Например, часть девелоперов указывает в договорах, что дольщик обязан принять квартиру в течение пяти, семи или десяти дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию. Такое условие считается незаконным. Оно ограничивает права дольщика.[8] Или другой момент. В некоторых ДДУ присутствует если не запрет, то ограничения на уступку прав требования. Застройщик включает в соглашение пункт о том, что участник не имеет права без его согласия уступать права требования, обязывает гражданина уплатить компенсацию при оформлении уступки и даже грозит штрафами за совершение цессии без согласия девелопера. В свою очередь закон № 214-ФЗ не ограничивает дольщика в этом плане. Человек вправе уступить свои права начиная с даты внесения ДДУ в ЕГРН и до дня подписания акта приема-передачи помещения при условии полной оплаты или при переводе долга на другого субъекта. Кроме того, встречаются пункты, обязывающие дольщиков заключить договор с управляющей компанией по выбору строителей, соблюдать досудебный порядок урегулирования споров, а также формулировки, относящие действия госорганов местных властей к непреодолимой силе. Ну, и наконец, некоторые соглашения предусматривают возможность одностороннего изменения проекта девелопером. Вплоть до этажности. Все эти условия противоречат закону и судебной практике.
Ответственность застройщика за включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщика
За включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщиков, руководство девелопера может быть оштрафовано на сумму от 1000 до 2000 рублей, а компания - до 20 000 рублей (ст. 14.8 КоАП РФ). Понятно, что для строительной организации это не деньги. Однако информация о привлечении застройщика к административной ответственности вносится теперь в ЕИСЖС. И непонятно, как отнесутся контролирующие органы к такой строительной компании в будущем. Не секрет, что в России для давления на фирму или ее собственников при необходимости используются любые поводы. А факт нарушения прав дольщиков является вполне подходящим основанием для того, чтобы начать «кошмарить» бизнес.
Куда жаловаться при включении в договор условий, ограничивающих права дольщиков
На условия, нарушающие права участников долевого строительства, следует жаловаться в территориальное управление Роспотребнадзора и в прокуратуру. Именно эти структуры привлекут застройщика к ответственности и накажут его за незаконные пункты.[9] Можно также обратиться в суд, который, при наличии оснований, легко признает спорные условия недействительными. Вообще, на этапе покупки надо внимательно изучить ДДУ либо обратиться за помощью к адвокату. Однако, как правило, сегодня строители уже не включают в соглашения явно незаконные пункты. Слишком большой риск. Если же вы нарвались на девелопера, который «состряпал» договор времен дикого капитализма, то лучше отказаться от подписания подобного ДДУ и оповестить об этом надзорные органы.
Может ли дольщик претендовать на получение штрафов и неустойки, если он все-таки подписал договор на невыгодных условиях, а застройщик нарушил сроки сдачи объекта или иным образом не исполнил свои обязательства
Может. Как я уже сказал выше, все условия, ограничивающие права дольщика — потребителя, по закону являются недействительными. Поэтому, несмотря на любые пункты ДДУ, гражданин вправе подать иск в суд и с помощью адвоката (либо сам) взыскать с нарушителя все штрафы и неустойки.
Выводы
Итак, мы можем констатировать, что подход застройщиков к условиям ДДУ серьезно изменился. Пункты, особо злостно ограничивающие права участников долевого строительства, встречаются все реже и реже. Да, некоторые условия по-прежнему нарушают права дольщиков, однако (если уж быть до конца честными) они не являются определяющими.
[1] Ст.9 Федерального закона «О введении в действие части второй ГК РФ» № 15 — ФЗ от 26.01.1996 года.
[2] Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300 — 1 от 07.02.1992 года.
[3] Ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года
[4] https://наш.дом.рф
[5] Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218 – ФЗ от 13.07.2015 года.
[6] Ст.23.3 Федерального закона № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.
[7] Обзор судебной практики ВС РФ от 19.07.2017 года.
[8] Постановление Первого апелляционного суда по делу №А43 — 21701/2015 от 04.02.2016 года.
[9] Решение Березниковского городского суда Пермского края по делу №12 — 425/2016 от 10.10.2016 года.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции