Страна живёт в неопределённости. Рубль периодически проваливается, Запад вводит новые санкции, экономическая ситуация нестабильна, ипотечные ставки растут. Всё это сказывается и на первичном рынке жилья, на котором ещё и серьёзно изменились правила игры. Однако для покупателей, похоже, в этой ситуации пока нет ничего страшного.
Как именно поведёт себя рынок в условиях непредсказуемой экономики, не берётся сказать никто. Однако опрошенные нами участники рынка практически единогласно заявляют о важных факторах.
Прослушать новость
Недвижимость остаётся единственным надёжным и доступным гражданам способом сохранения (и даже приумножения) накопленных средств, особенно во времена экономической смуты. Во всяком случае, так полагают застройщики: они отмечают рост продаж и связывают его именно с экономическими неприятностями.
Незначительное увеличение ипотечных ставок — на 0,5-1,5% — серьёзно на объём продаж не повлияет. Но если стоимость кредитов будет расти и дальше, это сделает покупку недоступной для большинства потенциальных клиентов. Почти все девелоперы уверены, что в этом случае вмешаются власти, возродив, например, программу государственного субсидирования.
Все застройщики говорят о неминуемом, хоть и не резком, увеличении стоимости квадратного метра. Причина в законодательных нововведениях: деньги дольщиков заморозят на эскроу-счетах, финансировать стройки придётся за счёт небесплатных банковских кредитов. Хотя защищённость граждан, безусловно, возрастёт.
Мы спросили у застройщиков: как вести себя в этой ситуации покупателям и какие «антикризисные» предложения для них есть? Все уверены, что покупать надо сегодня. Кто бы сомневался…
Мнения экспертов
Сергей ТЕРЕНТЬЕВ, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
Спрос на наших объектах за последние пару месяцев вырос на 20-30%. Причина, скорее всего, в общей нестабильности. При росте ипотечных ставок в пределах 0,5-1% некоторые задумаются, но большинство людей от покупки не откажутся.
Законодательные новшества в определённой степени увеличат надёжность сделки, но дополнительные гарантии ведут к дополнительным расходам, и в среднесрочной перспективе мы увидим повышение цен.
В то же время можно ждать дальнейшего роста кредитных ставок. То есть у покупателей есть выбор: купить квартиру сейчас или через два года, но дороже и по более высокой ставке.
У нас всегда есть «антикризисные» предложения. Например, у многих граждан есть вклады, действие которых завершается, и определённая сумма на руках. Мы предложили разбить платёж. При этом стоимость квартиры будет практически равна цене при единовременной оплате.
Артём КИРИЛЛОВ, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС»:
Снижение курса рубля никогда ни к чему хорошему не приводило. Введение эскроу-счетов увеличит процентную нагрузку на застройщиков. В 2020-2021 гг. все проекты будут использовать эту схему. Дом строится 2,5 года, средневзвешенная ставка кредита с использованием эскроу-счетов составит 6-7% годовых, то есть общая процентная нагрузка будет 20%. Примерно на столько вырастет и цена для покупателя. Но в ближайшие полгода цены не поднимутся резко: на рынке будут проекты со старыми и новыми разрешениями на строительство. Баланс сломается через два-три года.
Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
Стройки не остановить, спрос всё равно будет. Растёт число тех, кто ожидал понижения ставок, но всё же решился на покупку. Мне это напоминает казино: потребительским спросом движет своеобразный азарт.
Пока мы до конца не ощутили все «прелести» изменившихся правил игры. Думаю, цены не вырастут, ведь строители не могут поднять их только из-за того, что вынуждены брать кредит: покупать никто не будет. Застройщики стараются снизить себестоимость и повысить привлекательность проектов.
Если квартиру покупают для инвестиций, её стоимость и безопасность сделки приоритетны. Можно приобрести жильё у крупного застройщика с хорошей репутацией и в сегменте «эконом», например за КАД, в начале строительства, поскольку цена будет в среднем на 15% ниже. Если квартиру покупают для себя, основными факторами станут местоположение и социальная инфраструктура. К таким можно отнести проекты реновации промышленных зон или «точечной» застройки.
Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
Проценты по ипотеке могут увеличиться, но не настолько, чтобы существенно повлиять на текущий стабильный спрос. Как инструмент приобретения жилья ипотека окончательно не уйдёт с рынка даже при высоких ставках.
Изменения в 214-ФЗ для покупателя будут не так заметны, как для девелопера. Жильё подорожает, большинство застройщиков перейдёт на не бесплатное проектное финансирование.
Я бы советовал вкладывать деньги в объекты на высокой стадии готовности и с привлекательной локацией.
Людмила КОГАН, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:
О грядущих изменениях было известно давно, поэтому бизнес-сообщество, несмотря на критику, приняло превентивные меры. От своих планов мы не отказываемся; строим начатое, готовим к выводу новое.
Как отразятся нововведения на рынке, покажет время: этот бизнес инертен, проекты длинные, и просто так бросить их нельзя. Кто-то мог не войти в новый проект, но закончить начатый обязан. Из-за инертности и повышение стоимости будет плавным. Но то, что жильё будет дороже, не вызывает сомнений. Никаких предпосылок к снижению цен попросту нет.
Вера СЕРЁЖИНА, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
Рост ипотечных ставок в пределах 1-2% на спрос сильно не повлияет. Критичной будет отметка в 14-17% — так было в 2014 году, когда ипотеку почти не брали.
Есть две группы покупателей. У одних есть небольшие рублёвые накопления. Поддавшись паническим настроениям, они могут поспешить эти деньги вложить. Вряд ли это будет дорогая покупка. У других есть большие сбережения в валюте. Время, когда рубль падает, они могут посчитать подходящим моментом для сделки, полагая, что покупают дешевле. Хотя могут и ждать дальнейшего падения курса. Пока мы не видим особого всплеска активности: нормальный для осени спрос.
Основной совет – вкладывать в те локации, которые будут развиваться, но пока недооценены. На мой взгляд, это места ближе к центру города, например, северная часть Московского района. Второй совет – покупать только то, что действительно нужно.
Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
Люди охотно хранят и приумножают сбережения с помощью недвижимости, но покупательская способность не растёт. Поэтому общее число сделок всё-таки будет падать. Лучше взять ипотеку по сегодняшним ставкам, а если они снова снизятся, доступно рефинансирование. Падение курса рубля всегда вызывает некоторый ажиотажный спрос, но на короткий период – до следующего колебания.
Главное, что нужно знать покупателю: новых застройщиков будет мало, а действующих станет меньше на 20-30%. В результате сократится предложение, а цены станут выше.
А в ГК «Лидер Групп» предложение всегда «антикризисное».
Екатерина ЗАПОРОЖЧЕНКО, коммерческий директор ГК Docklands Development:
От снижения курса рубля и санкций, к сожалению, первым пострадает качество. Зарубежные материалы подорожали, отечественный производитель тоже поднял цены и увеличил экспорт. В начатых два-три года назад проектах многие материалы заменяют более дешёвыми аналогами.
Главное законодательное изменение в том, что застройщик теперь будет нести основную ответственность перед банком, который его кредитует. В этих взаимоотношениях пока много нерешённых проблем. Темпы и объемы строительства будут падать. Если экономическая ситуация не стабилизируется, критически ухудшится и качество.
Поэтому, если есть возможность и желание вкладываться в недвижимость, лучше делать это сейчас.
Рост ипотечных ставок многим осложнит покупку, некоторым придётся вместо бизнес-класса обратить внимание на «комфорт».
Вложения в эконом-сегмент точно не оправдаются. Если есть возможность, рациональнее инвестировать в бизнес-класс. Это касается и классического жилья, и апарт-отелей. Я рекомендую качественные апарт-проекты под профессиональным управлением. Для сохранения средств от инфляции можно рассмотреть покупку обычной квартиры, но если сдавать её в аренду самостоятельно, она принесёт не больше 7% годовых.
Арсений ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
На рынке больше всего скажутся поправки в 214-ФЗ и установление в Петербурге единого размера отчислений застройщиков на развитие социальной инфраструктуры. Оба факта приведут к сокращению числа новостроек и удорожанию. На рынке будет меньше квартир, но доля дорогих увеличится. Мы наблюдаем постепенный уход от политики доступного жилья.
Санкции и падение курса рубля сказываются на себестоимости: в среднем за рубежом покупается 30-40% строительных материалов.
Ближайшие три года будут настоящим испытанием и для банков, и для застройщиков. Часть последних вынужденно перейдёт под контроль банков, которым придётся заниматься непрофильной деятельностью.
Финансировать стройки смогут только госбанки, имеющие доступ к бюджету. Трудно ожидать, что многие компании с ходу получат доступ к проектному финансированию – сейчас их доля измеряется лишь несколькими процентами.
Ольга КОПЕЙКИНА, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
Сейчас мы имеем два противоположно направленных тренда — снижение платежеспособности покупателя и если не рост, то сохранение цен на текущем уровне. Итог — со временем всё меньше людей смогут позволить себе квартиру.
Страшнее не увеличение ставок, а повышение требований к заёмщикам. В частности, ограничение кредитной нагрузки 50% от подтверждённого дохода – половина тех, кто сегодня готов взять ипотеку, не смогут её получить.
ГК «Ленстройтрест» разработала специальную программу рассрочки: клиент может купить квартиру на самой ранней стадии строительства по минимальной цене, внеся 20% от её стоимости, а потом выплачивать по 20 000 рублей в месяц, погасив остаток перед получением ключей, например, с продажи старой квартиры.
Андрей КУГИЙ, директор коммерческого департамента Glorax Development:
Рост ставок до 10-11% и выше может заметно снизить покупательскую способность. Особенно это актуально для массового сегмента, где доля ипотечных сделок доходит до 70%. В бизнес-классе этот показатель примерно 30%, в элитном сегменте ипотеки почти нет. Но и укрепления тренда на долгосрочный рост ставок по ипотеке ожидать не стоит. Скорее всего, после окончания периода нестабильности на финансовых рынках они снова начнут снижаться.
Законодательные нововведения в жилищной сфере приведут к постепенному росту себестоимости и увеличению конечной цены. Повышение может составить около 10%, особенно в качественных проектах с продуманной концепцией, расположенных в городской черте.
Николай ГРАЖДАНКИН, начальник отдела продаж компании «Отделстрой»:
Если будет понятно, что повышение ставок временное и через полгода-год они опять снизятся, брать ипотеку будут единицы.
А если люди свыкнутся с тем, что выжидать нет смысла, тогда станут покупать и с ипотекой под 15%.
Предпосылок к снижению стоимости жилья нет. Более того, даже отечественное оборудование, устанавливаемое в домах, во многом зависит от курса евро и доллара. Например, доля импортной составляющей в отечественных лифтах — около 50%.
Для покупателей, которые не хотят переплачивать по ипотеке, у нас есть до конца октября специальное предложение по рассрочке в ЖК «Новый Лесснер». При первом взносе от 40% клиенту предоставляется рассрочка на три года, а стоимость квартиры — как при 100%-й оплате.
Алексей ВАСИЛЬЧЕНКО, генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки»:
Большее значение имеет сама негативная тенденция повышения ставок, возможные пределы, которых они могут достичь, а также динамика доходов населения, с учётом возрастающего уровня закредитованности.
Строительная отрасль — одна из ключевых в стране. Так что в интересах государства оказывать ей поддержку в виде более доступных кредитов. Несмотря на ужесточение санкций, мы имеем растущие цены на нефть и слабый рубль. В перспективе это может позволить государству стимулировать внутреннее потребление на рынке жилья. Позитивно то, что изменения на кредитном рынке протекают плавно, а значит, деньги пока есть, просто их стало чуть меньше.
Елена ВАЛУЕВА, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:
Рост цен ограничивается только покупательской способностью.
В среднесрочной перспективе они увеличатся, хотя и без резких скачков. Полагаю, государство не допустит такого роста ставок, чтобы ипотеку вовсе перестали брать. Снижение курса рубля в последний месяц уже привлекло дополнительных покупателей. Введение эскроу-счетов приведёт к росту затрат, а значит, и цен.
Я бы рекомендовала не откладывать покупку: в среднем по рынку рост цен будет небольшим, а вот стоимость отдельных проектов или типов квартир может значительно увеличиться.
У нас ещё действует акция – паркинг в подарок при покупке некоторых типов квартир в пятой очереди нашего ЖК «Триумф Парк».
Ольга КОЛГАНОВА, директор по маркетингу ГК «Хун Фу «НовыйСити»:
Излишки средств (у кого они были) и доступность ипотеки долгое время обеспечивали спрос на не самые ликвидные объекты. Сегодня потребительские предпочтения меняются.
Вкладывать советую «в себя» — улучшать условия жизни. Если с этим всё хорошо, можно и инвестировать, но только в ликвидный объект. Окупаемость должна быть не более 10 лет для квартиры и 7-8 лет для апартаментов. Двадцатиметровых студий, на мой взгляд, уже понастроили достаточно. Требовательный потребитель ценит продуманное и эффективное пространство.
И поэтому европланировки — квартиры с большим общим пространством и небольшими спальнями — ценятся выше и продаются быстрее.
Не все застройщики смогут работать по новому 214-ФЗ, так что в среднесрочной перспективе можно ждать сокращения объёмов ввода на 20-25% и роста цен на 7-9% в год.
Наше антикризисное предложение — продавать только готовые объекты и предлагать в дополнение к банковским кредитам свои программы рассрочки.
Ольга УЛЬЯНОВА, начальник отдела маркетинга «Полис Групп»:
Стоит поторопиться с выбором квартиры. Хотя законодательные новации пока не привели к заметному повышению цен: застройщики запаслись проектами и постепенно перестраивают работу. Самое неприятное – полный переход на проектное финансирование.
С этого момента рынок начнёт сужаться, затраты застройщиков расти, что неизбежно приведёт к увеличению цен на 15-20%.
В нашей компании огромный выбор квартир в разных локациях, с разными сроками сдачи, мы аккредитованы в ведущих банках страны. Стоимость наших квартир варьируется от 1,8 млн до 12 млн рублей. Представлены разные планировки, можно подобрать жильё с чистовой отделкой.
Андрей ОСТАНИН, коммерческий директор Группы «Эталон»:
Рынок ожидает рост цен, связанный с изменениями в 214-ФЗ и высоким спросом. Многие банки объявляют о повышении ставок. Так что сегодня благоприятное время для покупок: рынок ещё не ощутил воздействия поправок, а ипотечные ставки всё ещё на низком уровне. В 2019-2020 годах цены могут вырасти на 20-30%.
В линейке предложения Группы «Эталон» в Петербурге более 15 жилых комплексов – как строящихся, так и готовых. Кроме того, в октябре будет действовать акция – жильё по специальным сниженным ценам. В него войдут несколько десятков квартир в комплексах «Дом на Блюхера», «Царская столица», «Самоцветы», «Московские ворота», «Ландыши» и «Ласточкино гнездо».
Ирина ИЛЯСОВА, региональный директор по СЗФО банка «ДельтаКредит»:
Спрос может сохраниться и при относительно высоких ставках – у тех, кому требуется небольшая сумма на незначительный срок. При ставках около 15% рынок ипотеки, вероятно, замрёт.
Санкции и ослабление рубля меняют ожидания потенциальных заёмщиков: вместо снижения ставок прогнозируется их стабилизация и незначительный рост. Это должно способствовать краткосрочной активизации спроса. Но более высокие ставки будут сдерживать рост числа выданных кредитов.
Сейчас ставки в банке «ДельтаКредит» начинаются с 8,5%. Кроме того, у нас есть специальные программы, в том числе — «Ипотечный кредит для молодой семьи», который позволяет при рождении ребёнка отсрочить погашение части займа, составляющей основной долг, и вносить плату только по процентам. Есть программа «Ипотечные каникулы», которая пригодится тем, кто въезжает в квартиру, требующую ремонта: она позволяет на год или два наполовину снизить ежемесячный платеж.
Антонина ШОРНИКОВА, менеджер отдела продаж компании EUROINVEST DEVELOPMENT:
На рынке останутся наиболее устойчивые и крупные компании. В выигрыше застройщики, финансирующие проект на свои средства, — например, наш пилотный проект ЖК «iD Мурино».
Инвестиционно привлекательными считаются квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью. Как правило, это эконом-класс, квартиры-студии и однокомнатные. Даже появился новый термин: «квартира-копилка». Это выгодное соотношение цены с потенциальным доходом от сдачи или перепродажи. Квартира бизнес-класса обеспечивает большую доходность, если её продавать через несколько лет, когда потенциал проекта и его преимущества раскрываются полностью.
При покупке квартиры в ЖК «iD Мурино» мы предлагаем бесплатную отделку и помощь в организации переезда. Кроме того, мы предоставляем скидки на определенных стадиях строительства.
Андрей КИРИЛЛОВ, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
Рынок будет вести себя осторожно. Как развернётся экономическая ситуация, гадать бесполезно, самая правильная тактика — никаких резких движений. Рост ставок скажется на возможностях покупателей. Не думаю, что в востребованных проектах заметно уменьшатся объёмы продаж, но «чек покупки» может снизиться. Спрос переориентируется на более компактное жильё. Ослабление рубля сегодня не оказывает на строительный процесс серьёзного влияния.
Если говорить об инвестициях, вкладываться имеет смысл в проекты в востребованных локациях: в черте города, в обжитых районах, рядом с метро и зелёными зонами. На них, вне зависимости от рыночной конъюнктуры, есть стабильный спрос, такое жильё будет дорожать.
В целом для инвестиционных целей больше подходят малогабаритные квартиры. Можно и нужно ловить новые очереди в уже реализуемых комплексах.
Олег ПАШИН, генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость»:
Валютные колебания и повышение ключевой ставки создают предпосылки для роста спроса. Рынок будет пополняться новыми объектами, а мы готовимся к старту продаж сразу в нескольких интересных ЖК.
Новая редакция 214-ФЗ приведёт к росту себестоимости. Это не значит, что квартиры тут же подорожают — в запасе достаточно проектов, да и покупателя не волнует, что у девелопера выросли издержки, на его доходы это не влияет.
Если человек давно задумывался о покупке квартиры, рекомендую не откладывать. Самый важный параметр — выбор застройщика. На компании усилится финансовое давление, поэтому лучше не рисковать и отдать предпочтение крупным структурам с хорошей репутацией, которые за счёт опыта и мощностей смогут эффективно работать в новых реалиях.
Недавно мы договорились с нашим стратегическим партнёром — банком ВТБ – о продолжении акции по ипотеке под 8,9%. То есть мы сохранили прежние условия, несмотря на повышение ключевой ставки. Предлагаем и услугу по приобретению нового жилья в зачёт старого.