Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала порталу Novostroy-M.ru, когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и как BIM-технологии и блокчейн произведут революцию на рынке недвижимости.
Сегодня власти очень многие процедуры для застройщиков переводят в электронный вид. С чем это связано, на ваш взгляд? Почему некоторые услуги уже нельзя получить офлайн, а только онлайн? Это правильно?
Человечество движется к четвертой промышленной революции, частью которой станет тотальная оцифровка всех данных. Любая рыночная сделка и бюрократическая процедура – это, по сути, передача и фиксация информации о сторонах сделки, результатах соглашения, размере уплаченной суммы. Сейчас этот процесс протекает с участием большого числа посредников и преимущественно в документальном виде. К примеру, чтобы получить разрешение на строительство, девелопер собирает необходимый пакет документов, согласовывает его со всеми структурными подразделениями собственной компании, затем вручает чиновнику, который запускает схожий процесс уже в административных органах. Все это сопровождается работой не одного десятка людей, фиксацией данных на бумажных носителях или в разрозненных электронных базах, после чего выносится решение и выдается разрешение. В итоге мы имеем большие затраты временных и трудовых ресурсов, которые с помощью онлайн-технологий (а в перспективе – через блокчейн) можно свести к нулю. В этом контексте перевод отдельных административных услуг в режим онлайн – это первые закономерные шаги на пути к полной оцифровке взаимодействия хозяйствующих субъектов, органов власти, физических лиц.
Сегодня уже можно оплатить покупку квартиры банковской картой (вроде бы даже такие прецеденты были на рынке), электронная регистрация ДДУ тоже никого не удивляет, свидетельство о праве собственности больше не выдают в бумажном виде. Какой этап «цифра» затронет следующим?
Нашей отрасли еще предстоит пройти путь к полной оцифровке операций с недвижимостью, но пока что она в самом его начале. К примеру, приобретение квартиры с помощью банковской карты технически возможно, но еще не распространено на рынке. Банки берут комиссию за перевод – 1-2%, что немало, учитывая стоимость квартиры. Брать на себя эти расходы невыгодно ни продавцу жилья, ни покупателю. Поэтому наиболее распространенный способ оплаты квартиры на первичном рынке – безналичный перевод на счет после прохождения регистрации сделки.
При этом электронная регистрация ДДУ уже стала реальностью, но, скорее всего, в силу относительной простоты процедуры. Впереди – перевод в онлайн-режим всего процесса регистрации сделки, а также фиксации права собственности. На этом направлении уже есть достижения. К примеру, в прошлом году был создан Единый электронный реестр прав собственности, куда заносится информация обо всех владельцах недвижимости.
В конечном итоге приобретение дома или квартиры будет проходить полностью онлайн и не потребует выезда покупателя на объект – в этом, кстати, помогут технологии виртуальной и дополненной реальности, которые также уже внедряются застройщиками. Вся транзакция, её учет и регистрация будут проходить мгновенно, как и получение права собственности. Проще говоря, в будущем квартиру можно приобрести так же просто, как песню в онлайн-магазине.
На рынке недвижимости уже активно применяются BIM-технологии. Как вы полагаете, перейдут ли все застройщики на BIM в будущем?
Тотальное моделирование технологических процессов – это будущее всех отраслей, не только строительства. По сути, речь идет о создании цифровой модели строительного проекта – от его бумажной разработки до эксплуатации и утилизации здания. Причем создаваемая компьютерная модель «живая», то есть в нее можно вносить любые изменения и сразу видеть, как они влияют на стройку и эксплуатацию здания. С применением BIM-технологии разработка строительного проекта ускоряется на 20-50%. Если сейчас данный этап занимает от года до полутора лет, то в перспективе он сократится до нескольких месяцев. Те застройщики, которые не сумеют воспринять эту инновацию, будут вытеснены конкурентами. Экономия очевидна, и ее уже осознали в США, Европе, Азии, где правительства активно стимулируют девелоперов внедрять BIM. На постсоветском пространстве особенно успешно этим занимаются в Белоруссии, где еще раньше, чем в России, была принята госпрограмма внедрения BIM в строительстве.
Тем не менее, есть ряд серьезных проблем: требуется полный пересмотр технических нормативов (а также, собственно, их оцифровка), изменение правовых норм, подготовка и переподготовка соответствующих специалистов в образовательных учреждениях. Кроме того, как и всякая новая технология, BIM – это недешевое удовольствие, поэтому пионерами в ее применении станут преимущественно крупные девелоперы с большим опытом, производственным ресурсом и значительными финансовыми резервами.
АИЖК сегодня тоже активно внедряет электронные сервисы, например, можно удаленно оформить ипотечный кредит. Существенно экономятся время и деньги. Станет ли ипотечный рынок вскоре полностью электронным?
Ипотечный рынок сегодня, пожалуй, самая активно развивающаяся сфера в направлении онлайн-маркетинга. Через АИЖК в финансовые технологии внедряются и крупнейшие коммерческие банки. Перевод ипотечного кредитования в режим онлайн обоюдно выгоден как банкам, так и заемщикам. Кредитор получает возможность сократить расходы на персонал (процессинговые центры, кол-центры, ипотечных агентов). Сокращается необходимость в разветвленной сети отделений, которые нередко убыточны.
В свою очередь клиент экономит время, деньги и, что немаловажно для ипотечных сделок, нервы. Уже сейчас покупатели жилья выбирают программу, подают заявку, прикладывают к ней необходимые документы и получают одобрение, не выходя из дома. Однако все еще требуется лично посетить офис и подписать документы. Впоследствии и этот этап выведут в онлайн, когда все госучреждения, банки и клиенты будут связаны сетью блокчейн.
В последнее время всё чаще говорят о системе блокчейн. Глава Минкомсвязи Николай Никифоров сказал, что в России блокчейн будет использоваться при покупке квартир по ДДУ. Как вы считаете, это необходимо рынку? Как это изменит рынок новостроек в нашей стране?
Технология блокчейн изменит саму процедуру купли-продажи, в том числе и на первичном рынке жилья. Блокчейн поможет совершить прорыв в трех главных аспектах сделки на рынке жилья: в проверке «чистоты» объекта сделки, подлинности средств покупателей и гарантированности их получения, а также в сокращении затраченного времени и числа посредников.
Юридическая чистота квартиры сейчас проверяется получением справок из государственных органов. После внедрения блокчейна в Росреестре данные сведения можно будет получить мгновенно, а вероятность их подделки сведется к нулю.
Кроме того, технология распределенной сети гарантированно подтверждает как сам факт оплаты, так и подлинность средств. Для этого можно использовать криптовалюты, работающие на базе блокчейна. Между прочим, операции с жильем, оплаченные биткоинами, уже были проведены за рубежом, а в мае один из отечественных девелоперов анонсировал продажу загородных домов за криптовалюту (компания М9 Development - прим.ред.). Наконец отпадет необходимость в услугах посредников: страховщиков, банков, нотариусов, так как все действия – проверка, оплата, регистрация – будут проходить исключительно между продавцом и покупателем.
Наш приглашенный эксперт Никита Маликов (архитектор) полагает, что блокчейн кардинально изменит рынок недвижимости и сделает его прозрачным и для покупателя, и для каждого участника рынка (smart-контракты). Как вы считаете, это фантазии или грядущая реальность? Действительно ли благодаря блокчейну можно будет удешевить строительство?
Блокчейн снизит риски в долевом строительстве. Прежде всего, это станет возможным благодаря переводу всей системы закупок строительных материалов, оплаты услуг подрядчиков в распределенную сеть, за транзакциями которой будут наблюдать как надзорные органы, так и клиенты. Таким образом, вывод средств дольщиков на непредусмотренные законом статьи расходов будет исключен. Кроме того, можно усовершенствовать механизм эскроу-счетов, которые сейчас фактически не используются на рынке долевого строительства. Сочетая BIM-технологию и блокчейн, можно полностью автоматизировать платежи дольщиков, поставив их в прямую зависимость от успешности завершения каждого этапа строительства.
В целом цифровая экономика и девелопмент совместимы? Что тормозит оцифровывание девелопмента сейчас?
На мой взгляд, главное препятствие на пути внедрения инноваций в строительство – это невысокая доходность бизнеса и отсутствие государственной поддержки научно-технического процесса. Любые новые технологии – это дорого и долго. Имплементация какой-либо инновации ведет к высоким издержкам в течение определенного времени. В условиях нестабильности в экономике у застройщиков и так хватает поводов для беспокойства – низкая платежеспособность клиента, постоянно меняющаяся нормативно-правовая среда их деятельности, острая конкуренция. В таких условиях обременять себя дополнительными рисками никто не хочет. Соответственно, нужна государственная поддержка, но внятной программы инноваций в строительной сфере в нашей стране вообще не существует.
Не опережает ли развитие технологий реальное положение вещей? Готов ли бизнес к массовой оцифровке в девелопменте? Готово ли население? Замечу также, что в отношении всех этих инноваций совершенно нет нормативной базы.
К новым технологиям по-настоящему никто и никогда не был готов, поэтому и появилось понятие научно-технической революции, которая предполагает элемент неожиданности.
Крупные игроки отрасли, которые гипотетически могли бы вложиться, скажем, в BIM-технологии, не спешат этого делать не только по экономическим соображениям. Они руководствуются логикой: «Зачем менять старую систему на новую, если старая работает?». Это значит, что экономические предпосылки, которые в будущем заставят их заняться инновациями, пока не дозрели.
Государство также не готово, причем не только в части формулирования стратегии, но и в более конкретных мерах. Для внедрения любой инновации требуется переподготовка старых и подготовка новых специалистов, а это в свою очередь требует написания новых образовательных стандартов. В строительной отрасли катастрофически не хватает профессионалов (причем разной квалификации), которые могли бы внедрить новые технологии. В такой ситуации, пожалуй, наиболее подготовленным к изменениям становится покупатель, который активно осваивает новые интернет-сервисы и онлайн-торговлю.
Плюсы глобальной оцифровки понятны – это экономия времени и денег, прозрачность схем работы. А какие минусы вы видите – и в целом, и в девелопменте, если они есть?
Каждая техническая революция сопровождалась высвобождением огромного числа рабочей силы. Промышленная революция лишила работы многих крестьян, механизация обернулась массовыми увольнениями рабочих, занятых ручным трудом, а информатизация сделала ненужными многочисленных счетоводов, телефонистов, курьеров и т.п. Нечто подобное ожидает и отрасль недвижимости в рамках четвертой промышленной революции, это и станет главной проблемой. Полагаю, исчезнет профессия ипотечного брокера, агента по страхованию. Прекратится участие в сделках нотариуса. Заметно изменятся услуги риелторов. Конечно, они не исчезнут, так как главная задача агента – это экспертная консультация покупателя о ситуации на рынке, помощь в поиске объекта или клиента. Однако, скорее всего, риелторы больше не будут оказывать услуги, связанные с техническим сопровождением и оформлением сделки. В этом и кроется главная опасность инноваций – к ним нужно адаптироваться заранее, чтобы выжить.
Какой прогноз вы бы дали развитию «цифры» на рынке недвижимости, учитывая планомерный спад в отрасли и санкции?
К сожалению, ситуация в экономике и в отрасли сегодня такова, что перед всеми участниками рынка остро стоят куда более прозаические вопросы выживания, поиска клиентов, повышения доходности. Отчасти именно эти процессы способствуют внедрению электронных сделок, онлайн-кредитования, удаленной оплаты и регистрации недвижимости. Однако для появления более принципиальных технических решений требуется «тепличная» экономическая среда – стабильная и прогнозируемая доходность, низкая стоимость кредита. Этих условий сегодня нет, поэтому Россия, скорее всего, не будет первопроходцем в некоторых инновациях на рынке недвижимости, и ей придется постепенно перенимать готовые решения из развитых стран.