Менее чем через два месяца в России заработают новые правила долевого строительства. Останется ли жилье доступным для людей со средними доходами? Можно ли будет использовать материнский капитал? И как отразится на рынке закон, который вступил в силу в мае? Все эти вопросы "Российская газета" задала заместителю министра строительства и ЖКХ Никите Стасишину.
Никита Евгеньевич, начнем с маткапитала и жилищных сертификатов. Можно применять их для покупки квартир по новым правилам?
Никита Стасишин: Процентов 90 обладателей материнского капитала и жилищных сертификатов идут на вторичный рынок. Мы сейчас разрабатываем меры, которые перенаправят их на первичный рынок с использованием эскроу-счетов, потому что это будет безопаснее, не будет риска потерять деньги.
Поэтому и материнский капитал, и жилищные сертификаты в скором времени станет возможно направлять на покупку квартир в новостройках через использование эскроу-счетов. Никаких проблем не будет.
Что-то радикально изменится в решении проблем существующих дольщиков?
Никита Стасишин: Тут что-то новое придумать сложно. Только банкротство и быстрая процедура смены застройщика - то, что мы уже отработали на проблемных объектах "Урбан Групп" в Москве, "Реставрации" в Красноярске, в Нижнем Новгороде и других регионах.
Мы сейчас разрабатываем программу по достройке уже накопившихся проблемных объектов. Это было предложение регионов на Госсовете. Они смогут создать фонды для завершения строительства проблемных объектов с привлечением федеральных средств. Но мы должны будем контролировать целевое использование этих денег. Первые деньги пойдут в регионы уже после поправок в весеннюю сессию.
Критерии для застройщиков, которые смогут завершить объекты без перехода на эскроу-счета, вступили в силу. Как воспользоваться этим?
Никита Стасишин: Действия здесь потребуются не только от застройщиков, но и от властей региона, министроя.
Объекты, готовность которых составляет более 30 процентов, могут быть достроены по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков без перехода на эскроу-счета. Но это не только 30 процентов физически выполненного объема работ. Оценивается и объем вложенных средств: в сети, расселение, в землю - все затраты по проекту.
Теперь регионам необходимо утвердить нормативно-правовым актом то ведомство, которое будет подтверждать строительную готовность объектов и объем вложенных в него средств. То есть подтверждать право застройщика не переходить на эскроу-счета.
А если регионы не примут решение, какой орган будет заниматься подтверждением готовности объектов?
Никита Стасишин: Тогда застройщик может обратиться к кадастровому инженеру с рынка и подтвердить либо не подтвердить строительную готовность своего объекта.
Какова судьба разрешений, которые в большом объеме набрали застройщики про запас, чтобы не переходить на эскроу-счета?
Никита Стасишин: Мы сделали так, что завершить по старым правилам застройщики смогут только те жилые дома, по которым уже ведется строительство. Есть такие застройщики, набрали разрешений: по одним строят, другие просто лежат. Так вот, получить право работать по старым правилам и получать деньги напрямую от дольщиков они смогут только по тем объектам, которые уже строятся.
У нас была опасность, что застройщики получат много разрешений на строительство и будут строить по ним еще 15 лет. Но мы изменили законодательство, и теперь если у застройщика есть разрешение на строительство, которое он получил, но к строительству так и не приступил, то этот новый объект он обязан с 1 июля строить только с переходом на эскроу-счета.
Сколько времени дано регионам на рассмотрение заявок застройщиков?
Никита Стасишин: Мы установили в постановлении срок рассмотрения в 15 дней с момента подачи заявления застройщиком.
Следующие два месяца нас ждет серьезная работа. Мы будем контролировать, как идет этот процесс в регионах. Придется отслеживать в ручном режиме ситуацию, смотреть, чтобы не было перекосов.
Где покупателям уточнить информацию, будет ли застройщик работать по старым правилам или по новым?
Никита Стасишин: В единой информационной системе жилищного строительства. Но мы рассчитываем, что покупателям самим не придется разбираться в этом.
После 1 июля 2019 года покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Но оплата вносится только после его регистрации. ДДУ уходит на регистрацию в Росреестр, параллельно с этим компенсационный фонд получает плату в 1,2 процента от его стоимости. И если после 1 июля застройщик предложил вам заключить ДДУ, но не имел на это права, так как не прошел по критериям, то Росреестр просто откажет в заключении такого договора. И дольщик не пострадает, потому что оплата происходит после регистрации.
Поясните, почему застройщики некоторых объектов получили более благоприятные условия?
Никита Стасишин: У нас есть задача достроить по старым правилам проекты, в которых уже есть дольщики. Люди не должны пострадать от изменения правил.
Именно эту задачу мы преследовали, когда вводили критерии для тех, кто сможет работать с дольщиками напрямую, а совсем не для того, чтобы дать кому-то преференции.
Была сделана дифференциация по объектам. Для системообразующих застройщиков, достройки проблемных объектов разной степени готовности, проектов комплексного освоения территорий введены сниженные критерии готовности.
К примеру, для системообразующих застройщиков мы поставили объем строительства в четыре миллиона квадратных метров. Не выданных разрешений на строительство, а четыре миллиона квадратных метров, которые уже строятся, где есть дольщики. И минимум четыре региона, где ведется стройка.
При соблюдении этих условий системообразующий застройщик может не переходить на эскроу-счета. Зачем мы это сделали? Мы понимаем, что эти застройщики изначально несут большие затраты по проектам, у них вся экономика сосредоточена на скорости продажи квартиры. И переход на эскроу-счета одномоментно в таком объеме для них невозможен.
Застройщики, которые работают на рынке с такими объемами, уверенно стоят на ногах, но для них такое тотальное изменение правил работы могло бы привести к непоправимым последствиям.
С какими сложностями застройщики сталкиваются при работе с банками?
Никита Стасишин: Из тех проблем, что мы видим: банки не любят отказывать своим клиентам. Они предпочитают запрашивать дополнительные документы, долго их рассматривать, тем самым держа застройщика в подвешенном состоянии.
Недавно были выпущены рекомендации, которыми должны пользоваться банки при работе с застройщиками. В этих рекомендациях мы вместе с Центральным банком и Дом.РФ установили регламентные сроки для рассмотрения заявок застройщиков не более 45 дней. Причем если банк отказывает застройщику, то этот отказ должен быть мотивированным - с объяснением причин. На наш взгляд, рекомендации если не упростят получение проектного финансирования, то поставят процесс взаимодействия с банками в понятные рамки.
Хотя это и методические рекомендации, мы надеемся, что банки прислушаются и будут придерживаться тех сроков, которые в них прописаны.
Многие ли застройщики сталкиваются с отказом со стороны банков?
Никита Стасишин: К сожалению, во многих регионах мы видим, что себестоимость строительства близка к цене продажи. Застройщики, может быть, и хотели бы продавать жилье дороже, но у людей не хватает средств на покупку квартир по той цене, которая устроит банки. В итоге у застройщиков возникают сложности при поиске кредитных средств на свои проекты.
Как планируется работать с теми застройщиками, которые не могут получить проектное финансирование?
Никита Стасишин: В первую очередь посмотреть, можно ли улучшить позиции проекта с точки зрения банка. Оценить проект, правильно сформировать земельный участок, который сможет стать залогом для банка, найти застройщику собственные средства в проект, и сколько средств необходимо, чтобы банк готов был выдать проектное финансирование.
Еще планируем декапитализацию компенсационного фонда ДОМ.РФ, что позволит выдавать застройщикам гарантии для банков. Сумма обсуждается.
Как будет проводиться оценка, кому из застройщиков помогать нужно, а кому нет?
Никита Стасишин: Мы не делим застройщиков на хороших и плохих. В первую очередь помогать мы считаем необходимым застройщикам, которые имеют хороший срок присутствия на рынке, опыт работы. Но у которых низкомаржинальные проекты, и, соответственно, они выглядят высокорискованными с точки зрения банков.
Ключевой вопрос
Можно ли с самого начала определить, что этот застройщик имеет право работать по старым правилам? Какие документы запросить покупателю, если он приходит выбирать квартиру в офис продаж?
Никита Стасишин: Можно попросить показать документ, подтверждающий, что застройщик может работать по договорам долевого участия. Это заключение контролирующего органа региона.
Минстрой отслеживает ситуацию, насколько охотно банки сотрудничают с застройщиками, предоставляют проектное финансирование?
Никита Стасишин: Да, минстрой чуть ли не ежедневно взаимодействует с регионами, отслеживает, какое количество застройщиков обратилось в банки, сколько заявок банками рассмотрено, какое количество одобрено, сколько отказов. Рассматриваем условия, которые банки предлагают застройщикам, какие в их взаимодействии есть подводные камни. Сегодня у нас 63 банка могут привлекать средства граждан через эскроу-счета. Реально включилось в работу, конечно, меньше. В первую очередь, это Сбербанк и Банк "Дом.РФ", ВТБ, Россельхозбанк. Гораздо меньше Альфа-банк и Газпромбанк.
Если не все банки включились в работу, может быть, пересмотреть их перечень?
Никита Стасишин: Мы сейчас подготовили вместе с Центральным банком и Министерством финансов изменения в критерии, которым должен соответствовать банк для возможности осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. В частности, снижение кредитного рейтинга банка с А- до ВВВ-. Это увеличит количество банков, которые могут работать с застройщиками до 90 с лишним. Предложения рассматриваются правительством.