Законы в жизни риэлторов играют важную роль, и знать их нужно абсолютно всем, кто занимается риэлторской деятельностью. В этом году вступили в силу немало законодательных актов, которые прямо или косвенно касаются рынка недвижимости.
По сему поводу Московская ассоциация риэлторов 30 ноября провела конференцию «Главные законы 2018 года в сфере недвижимости». На ней спикеры рассказали об этих законах, отметили их сильные и слабые стороны, поделились своим мнением о том, какое влияние они окажут на участников жилищного рынка в ближайшие годы.
В 2018 году вступили в силу важные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости, - отметил в своем выступлении юрист компании «ИНКОМ-Недвижимость» Максим Копейкин. - Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются требования к границам земельных участков. Одним из самых спорных изменений является реформа сферы долевого строительства. Особенно переход рынка жилищного строительства на использование эскроу-счетов.
Коснулся в своем докладе Максим Копейкин и изменений, которые осуществляются в нотариате. Среди них хотелось бы выделить электронную регистрацию сделок. Спикер отметил, что если договор купли-продажи будет заключаться нотариально, то в связи с соглашением нотариата с Росреестром договор, заключенный в электронной форме, будет регистрироваться в течение того же дня, когда вы обратитесь к нотариусу.
Правда, такое заявление вызвало легкое возмущение зала. Сегодня наглядно все участники рынка видят, как реально работает электронная регистрация. Она очень часто дает сбои. «И такие сбои могут привести к очень неприятным ситуациям, - отметила генеральный директор АН «Адресъ» Вера Удачина. – У нас недавно прошла сделка в электронном виде. Все вроде бы хорошо. Но только приходит наша клиентка поставить себе штамп в паспорте о регистрации в новой квартире, а ей говорят, что ее в реестре нет. Одним словом, пришлось ей походить по кабинетам, прежде чем удалось утрясти данный вопрос. Вот вам и электронная регистрация…».
Много внимания на конференции было уделено и закону о банкротстве физических лиц, о том, какие проблемы его принятие создает для покупателя. Это самый, пожалуй, опасный закон и для риэлторов. Как правило, банкротом может оказаться продавец. К примеру, вы делаете сделку и предугадать, что продавец не окажется в ближайшее время банкротом практически невозможно. И вот ваш покупатель через год вдруг узнает, что хозяина, который продал вам квартиру, банкротят. И на данную квартиру накладывают арест.
Покупатель, понятное дело, предъявляет претензии к компании, которая проводила сделку. «Поэтому, - отметила в своем выступлении председатель Комитета защиты прав потребителей МАР Светлана Болотская, - никогда не соглашайтесь на заниженную стоимость квартиры в договоре купли-продажи. У меня в практике был случай, когда юридическое лицо продало квартиру физическому лицу за 6 млн рублей. Сами же ее они покупали у другого юридического лица за 9 млн рублей. И когда дело попало в суд, то «физика» не признали добросовестным приобретателем…. только на том основании, что он купил недвижимость по заниженной стоимости. Судья сказал, что он не мог не видеть в договоре прежнюю цену, по которой была продана эта квартира».
Но больше всего участников рынка волнуют изменения, которые начали осуществляться в долевом строительстве. О том, что ждет рынок новостроек в 2019 году, рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Он отметил, что через 3-4 года первичный рынок будет совершенно другим. А с переходом на эскроу-счета, когда деньги будут аккумулироваться в банке, а застройщикам придется брать кредиты, все это отразится на стоимости квадратного метра. Он будет естественно повышаться. Принятие таких законов, с одной стороны, это хорошо, не будет обманутых дольщиков. А с другой, повышение цены на жилье не является большим плюсом. И сколько будет стоить в ближайшем будущем квадратный метр – это никто не знает.
Кроме того, ФЗ №214 позволяет дольщику выйти на любом этапе строительства. Особенно люди любят продавать жилье перед сдачей дома. Если, как предполагают власти, произойдет частичное раскрытие счетов, то это может для дольщика выйти боком. Далее Дмитрий Логинов пояснил, что он имеет ввиду. Как предполагается по закону, деньги со счета банка перейдут к застройщику только тогда, когда он сдаст комиссии дом. Но все понимают, что это застройщикам будет создавать проблемы. Кредит же беспроцентный им вряд ли кто даст.
Поэтому, чтобы немного облегчить жизнь застройщикам, власти хотят принять закон о частичном раскрытии эскроу-счета. К примеру, построил застройщик 20% дома, ему списали часть средств и так далее. Но здесь есть и другая проблема, отметил Дмитрий Логинов. Сейчас же у нас, когда дом встал под крышу, люди практикуют продажу своих квартир. Понятно, что цена готового объекта выше, и все хотят на этом заработать. Если же застройщику дадут возможность частично раскрывать счета, а дольщик вдруг захочет не перепродать кому-то свою квартиру, а расторгнуть договор с застройщиком. И сколько он ему выплатит? По закону должен вроде как всю сумму, которую тот внес, но на его счету уже нет всей суммы дольщика, а осталось, к примеру, 10-15%. Понятно, что на такие деньги никакой дольщик не согласится. И как тут быть? Эта проблема, как и многие другие, отметил Логинов, сейчас горячо обсуждаются на различных совещаниях.
По окончанию выступления спикеров между ними и присутствующими в зале завязалась дискуссия. Это, пожалуй, была действительно дискуссия, а не простое: вопрос-ответ. Так как в зале были профессионалы, то они, на основе своей практики, комментировали вступившие и вступающие в силу с января 2019 года законы, регулирующие рынок недвижимости.
Одним словом, встреча получилась интересной и познавательной. К сожалению, как выяснилось, не все присутствующие в зале знали о деталях новинок в законодательстве. Да, они слышали про них, но на конференции при помощи коллег руководители и менеджеры компаний лучше разобрались в их право-применительной практике.