Санкции и ослабление рубля пока не оказали негативного влияния на рынок новостроек. Большой выбор объектов по стартовым ценам, еще дешевая ипотека и законодательные изменения стимулируют рост спроса на новостройки в Москве и области. Однако цены на увеличение покупательской активности не реагируют.
Спрос
По итогам июля Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 6 322 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с июнем показатель увеличился на 12,7%, а в годовом выражении – на 72,2%. На территории Московской области в июле было зарегистрировано 6 419 ДДУ по жилью и нежилью. Это на 6,2% больше, чем в июне, однако относительно июля 2017 г. количество ДДУ сократилось на 11%.
О существенном росте спроса в июле сообщают и риелторы. В компании «Метриум» спрос вырос на 38% по количеству сделок и на 35% по общей площади приобретенных лотов по сравнению с июлем 2017 г. А относительно июня 2018-го - на 7%. Объем сделок по всем новостройкам, реализуемым компанией «Азбука Жилья» в Москве и Московской области, по итогам июля 2018 г. увеличился на 2% по сравнению с предыдущим месяцем и на 70% в годовом выражении. Количество обращений от потенциальных клиентов выросло на 13% и 30% соответственно. В агентстве «Бон Тон» отмечают рост продаж на 38% к уровню предыдущего месяца и на 80% - к июлю 2017 г. Число сделок с московскими новостройками увеличилось на 42% и 88%, с подмосковными – выросло на 24% относительно июля прошлого года, но снизилось на 18% по сравнению с июнем 2018 г.
«Активность покупателей в июле этого года обусловлена несколькими факторами, которые взаимно дополняют друг друга. Это высокие инфляционные ожидания потребителей, прогнозы роста цен на недвижимость, связанные с проводимой законодательной реформой в строительной отрасли, планомерное снижение ипотечных ставок и большой объем предложения на стартовых ценах», - говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Причем если еще в начале 2017 г. 88% покупателей не были готовы вкладывать средства в объекты с нулевой готовностью, путь и по стартовым ценам, то сегодня клиенты куда более лояльны к новостройкам на котловане, говорит Евгения Акимова, гендиректор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Полагаю, изменению покупательских предпочтений способствовали вступившие в силу поправки в 214-ФЗ. Как известно, все застройщики уже с 1 сентября должны иметь счет в уполномоченном банке, который в свою очередь выступит финансовым контролером целевого использования средств. Это повысило лояльность покупателей не только к новостройкам на котловане, но к и первичном рынку в целом».
В первой половине августа покупательская активность еще возросла. Например, в компании «Бон Тон» закрыли на 19,4% больше сделок, чем в первой половине июля. В московских объектах компании продажи выросли на 18,7%, в подмосковных – на 23%. В «Метриуме» продажи увеличились на 37% в месячном и 23% - в годовом выражении.
«Спрос в первой половине августа отчасти определяли валютные колебания, - полагает Евгения Акимова. - Если 1 августа доллар стоил 63,05 руб., то 15 августа значение выросло до 67 руб., то есть отечественная валюта обесценилась за две недели на 6%. По аналогии с апрелем этого же года подобные курсовые колебания вызвали повышенный интерес к покупке жилья. Иными словами, многие клиенты решили перевести свои рублевые накопления в квадратные метры».
В свою очередь Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, связывает рост спроса в августе с продолжающимся снижением ипотечных ставок, которые достигли 9,1% на рынке долевого строительства Москвы.
По-видимому, стимулирует покупателей и то, что на фоне обострения конфронтации с Западом и уже вызванного этим обвала рубля ипотека может подорожать уже в ближайшем будущем, а значит, с оформлением кредита лучше не тянуть.
Ипотека
Собственно, число ипотечных сделок в Москве, по данным столичного управления Росреестра, резко подскочило еще в июле – сразу до 8 693. То есть на 17% к предыдущему месяцу и на 74,7% относительно прошлого года, тогда как в июле рост составил лишь 5,1% и 50% соответственно. Примечательно, что в июле темпы роста ипотеки превысили темпы роста продаж новостроек и «вторички» в целом по итогам того же месяца. Как уже было сказано выше, количество ДДУ в июле увеличилось на 12,7% и 72,2%, а число переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи – на 1,8% и 29,6%. По итогам семи месяцев 2018 г. ипотека выросла на 74,5% по сравнению с аналогичным периодом 2017-го, а новостройки и «вторичка» – только на 46% и 25,6%.
В Подмосковье ситуация иная – там число ипотечных сделок сокращается второй месяц подряд: в июне показатель просел на 4,2% относительно мая, в июле – еще на 10,2%, до 22 341. В годовом выражении ипотека в июне и июле увеличивалась – на 21,4% и 17,5%, однако в целом 2018 г. все равно отстает от 2017-го, правда, на символические 0,1%.
Данные риелторских компаний также свидетельствуют о росте зависимости рынка новостроек от ипотеки. В «Бон Тон» за год доля ипотечных сделок по московским проектам комфорткласса выросла на 6 п.п., по подмосковным проектам – на 9 п.п. и достигла 73% и 81% соответственно. В компании «Метриум» доля ипотечных сделок по итогам июля составила 46% против 44% в июне. По сравнению с июлем 2017 г. показатель увеличился на 7 п.п. (с 39%). В одном из крупнейших проектов Новой Москвы – «Новые Ватутинки» - доля ипотеки за год выросла на 10 п.п. и в июле достигла 56% от общего количества сделок.
При этом активность ипотечников растет не только в массовых проектах, но и в бизнес-классе, говорит Мария Литинецкая. Это подтверждают и данные других компаний. Например, в агентстве «Бон Тон» по проектам комфорткласса доля ипотечных сделок в июле возросла на 4 п.п. относительно июня, а по проектам бизнес-класса – на 11 п.п.
Растущая доступность ипотеки привела и к увеличению средней суммы кредита – с 2,7 млн до 4,5-5 млн руб., добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Это обусловлено тем, что теперь, по более низким ставкам, заемщики могут себе позволить купить либо более просторное жилье (например, двушку вместо однушки), либо жилье более высокого класса. Ведь чем ниже ставки, тем меньше ежемесячный платеж и переплата по кредиту. Кроме того, увеличение средней суммы кредита может быть обусловлено ростом инвестиционного спроса. Во всяком случае, среди наших клиентов число таких покупателей постепенно растет».
Впрочем, есть и еще одна причина для увеличения суммы кредита - ограниченная платежеспособность покупателей. Из-за снижения доходов населения и исчерпания сбережений люди вынуждены замещать собственные средства заемными. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».)
Цены и скидки
1 июля 2018 г. вступили в силу поправки к 214-ФЗ, ужесточающие контроль над застройщиками, и многие из них решили приурочить к этому событию повышение цен в свои проектах. Тем не менее на фоне резкого роста объемов нового строительства средний уровень цен на новостройки в Москве вновь пополз вниз. По данным «ИРН-Консалтинг», по итогам июля средняя цена метра между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 205 500 руб. против 207 300 руб. в июне. В разрезе классов динамика средней цены метра находилась в диапазоне от -0,9% до +0,2% - см. «Новостройки Москвы в июле 2018 года: объемы нового строительства вновь резко выросли».
Средний бюджет предложения квартиры в июле на территории «старой» Москвы
«Старая» Москва
Класс
июл.18 млн. руб.
июл. 2018 к июн. 2018 %
июл. 2018 к июл. 2017 %
июн.18 млн. руб.
июл.17 млн. руб.
Эконом
7.09
1.1%
8.0%
7.02
6.57
Комфорт
9.74
-0.3%
-1.9%
9.77
9.92
Бизнес
24.26
1.7%
11.8%
23.86
21.70
Источник: «Азбука Жилья»
Уровень скидок также продолжает оставаться довольно высоким, достигая в старых границ Москвы 10-15% на выделенные пулы квартир в строящихся объектах, говорит Наталия Кузнецова. По словам Марии Литинецкой, средний размер скидки на новостройки в массовом сегменте даже немного увеличился - с 4,5% в июне до 4,8% в июле. Однако год назад средний уровень дисконта был выше – 6,3%.
В целом, по данным компании «БЕСТ-Новострой», скидки предоставляются в 86-87% от общего числа проектов, сорящихся в Москве. А на рынке эконом- и комфорткласса этот показатель из-за высокой конкуренции достигает 97%, сообщает компания «Метриум».
«Кроме того, застройщики привлекают клиентов и выгодными рассрочками без процентов - сегодня такая возможность уже правило, а не исключение, разница состоит только в размере первоначального взноса и сроках, на которые дается рассрочка», - резюмирует Ирина Доброхотова. (См. «Квартира в рассрочку: что предлагают застройщики и нужно ли это покупателям».)
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.