Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Окт 17 Сен 17
Индекс стоимости жилья, Р/м2 165 859 -0,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 875 +0,8%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 428 +1,1%
В октябре закрепилась тенденция к снижению цен на дорогое жилье в Москве. «Разочарованные» собственники, устав ждать покупателей, снимают с продажи переоцененные квартиры.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в октябре валютный индекс стоимости столичных квартир прибавил 0,8% на фоне ослабления рубля. Рублевые цены в среднем по рынку практически не изменились - просадка составила лишь 0,2%.
При этом стоимость высокобюджетных квартир скорректировалась куда более существенно. Индекс дорого жилья, рассчитываемый IRN.RU, снизился на 1,8% в рублях и на 0,9% - в долларах. А сегмент монолитно-кирпичных домов, которые в основном относятся к бизнес- и элитному классу, просел на 3,4% и 2,5% соответственно.
Надо отметить, что дорогие квартиры тянут рынок вниз начиная с августа, поэтому по итогам октября можно констатировать, что это не временные перекосы статистики, а устойчивая тенденция. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2017 года».)
В противоположность дорогой недвижимости, самое дешевое жилье – панельные хрущевки – в октябре вышли в лидеры рынка (+0,7% в рублях и +1,7% в долларах) благодаря активизации обсуждения в СМИ темы реновации. По-видимому, рост цен в сегменте пятиэтажек на фоне стагнации рынка в целом также станет трендом ближайших месяцев.
Политическая задача программы реновации ветхого жилья в Москве вполне очевидна: показать заботу властей о людях в преддверии президентских и мэрских выборов весной и, соответственно, осенью 2018 г. Поэтому информационная активность на эту тему с приближением голосования будет только нарастать, побуждая собственников квартир в пятиэтажных домах эмоционально оценивать свою недвижимость. Однако после выборов, когда тема уйдет с первых полос (даже если темпы работ в рамках программы не снизятся), цены могут достаточно быстро откатиться назад, так их нынешний рост отражает не реальную стоимость жилья, а лишь надежды его владельцев на лучшее будущее.
Динамика цен по географии отражает оба тренда: хуже всего в октябре себя показали округа, застроенные дорогим жильем, - Центральный, Юго-Западный и Западный. А лучше всего выглядел Восточный округ, где больше всего пятиэтажек.
В разрезе комнатности в наибольшем минусе также оказались многокомнатные и, следовательно, самые дорогие квартиры, за ними следуют «трешки», «однушки» держатся на уровне рынка. А в лидерах – вновь «двушки», как наиболее практичный для семьи формат с точки зрения соотношения цены и качества.
Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Окт 17 Сен 17
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 134 302 +0,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 139 437 -0,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 154 436 +0,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 156 571 +0,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 188 358 0,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 204 050 -3,4%
Все панельные и блочные дома 142 725 +0,3%
Все монолитные и кирпичные дома 182 993 -1,2%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Окт 17 Сен 17
Однокомнатные квартиры 156 917 -0,2%
Двухкомнатные квартиры 160 782 +0,5%
Трехкомнатные квартиры 157 494 -0,4%
Многокомнатные квартиры 194 646 -3,6%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Окт 17 Сен 17
Центральный округ 306 045 -3,6%
Северный округ 158 936 +0,3%
Северо-Восточный округ 146 129 +0,5%
Восточный округ 147 110 +1,1%
Юго-Восточный округ 130 610 +0,2%
Южный округ 136 898 -0,2%
Юго-Западный округ 202 146 -1,3%
Западный округ 184 666 -0,4%
Северо-Западный округ 166 955 +0,9%
Все районы за МКАД 122 649 +0,2%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Окт 17 Сен 17
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 291 046 -1,8%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 112 496 +0,3%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,59 -2,1%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Окт 17 Сен 17
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,8 %/мес. 0,0%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом -0,5 б.деп. +1,0 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Судя по тренду последних месяцев, на московском рынке недвижимости стартовала переуценка дорогого жилья, стоимость которого слишком сильно оторвалась от реальности. Дело в том, что, в отличие от экономкласса, где цены с 2015 г. медленно, но верно ползли вниз (во многом под давлением новостроек), высокобюджетный сегмент все это время демонстрировал аномальную устойчивость – собственники дорогого жилья отказывались верить, что «крутая» квартира в Москве может подешеветь.
Пока разница между ценами спроса и предложения не превышала приемлемой для продавцов величины торга – то есть 10-15%, сделки, пусть с трудом, но заключались и, главное, владельцы квартир верили в возможность реализации своей недвижимости за приемлемую сумму. Однако за два года разрыв между пожеланиями продавцов и представлениями покупателей об адекватной цене не только не сократился, но наоборот – увеличился до 20-25%, прежде всего в дорогом сегменте. Поэтому, когда с началом нового делового сезона активизации рынка вновь не произошло, собственники, уставшие ждать покупателей, стали массового снимать квартиры с продажи – до лучших времен. Риелторы называют это явление «синдромом разочарованного продавца». (См. «Квартиры в сентябре-октябре 2017 года: спрос и цены ползут вниз».)
Естественно, больше всего «разочарованы» отсутствием покупателей владельцы наиболее переоцененных квартир, поэтому уход таких лотов с рынка привел к снижению среднего уровня цен в сегменте.