В России — небывалый ипотечный бум. Количество выданных кредитов резко увеличилось. Рост подстегивают небывало низкие банковские ставки и подешевевшее за последний год жилье. Однако без реального роста доходов населения ипотека станет большой проблемой и для граждан, и для финансовых институтов.
Уже несколько месяцев подряд в стране фиксируется резкий рост числа ипотечного кредитования. Все началось в июле, когда впервые «официальные» ставки опустились ниже 11%. Рынок как будто этого ждал, число заемщиков резко увеличилось. За восемь месяцев (более поздней статистики нет) в стране выдано 94,4 тыс. кредитов на сумму 174,1 млрд рублей. «Это на 39% больше, чем в прошлом году, и на 19% — уровня 2014 года», — говорят в федеральном Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Предыдущий максимум выдачи ипотеки был зафиксирован именно в предсказуемом и «докрымском» 2014 году.
На Урале тенденция ипотечного бума подтверждается. По данным самого крупного кредитора — Уральского банка Сбербанка России — по сравнению с аналогичным периодом 2016 года количество желающих взять ипотеку выросло на 42%. С августа уральцы подали в Сбербанк 24,5 тысячи заявок на жилищные кредиты, в то время как в прошлом году за этот же период было оформлено 17,5 тысячи заявок.
«Жители Свердловской области оформили 12,6 тысячи кредитов на покупку недвижимости на сумму 20,1 млрд рублей. В Челябинской области выдано 9,2 тысячи жилищных кредитов на 11,3 млрд рублей, а в Курганской области ипотеку в Сбербанке с начала года оформили 1676 человек на сумму 1,85 млрд рублей», — говорят в пресс-службе Сбербанка.
«Ставки по ипотеке находятся на минимальных значениях за всю историю развития рынка с 2005 года.
Ставки предложения крупнейших банков с августа 2017 года начинаются от 9,5%, а в сентябре 2017 года АИЖК снизило ставку до 9%. Это ставки по кредитам, которые будут выданы в четвертом квартале 2017 года», — объясняют в агентстве.
Снижение ставки происходит на фоне дешевеющего жилья. Например, на «вторичке» в Екатеринбурге цены падают с января 2015 года. Теперешний уровень на 2,4% ниже конца 2016 года и на 13,3% меньше пикового показателя, который был достигнут в феврале 2015 года. Таким образом, жилье стало дешевле, кредитные деньги подешевели, вот на рынке и появилось новые покупатели.
Ипотека подстегнула рынок — например, на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге число сделок увеличилось на 8%, покупателей новых квартир стало больше на 19%.
Но оживление рынка вызывает скорее опасение, чем радость. Доходы падают: Росстат отмечает, что реальные располагаемые доходы населения в России за первое полугодие 2017 года сократились на 1,4% по сравнению с таким же периодом прошлого года. «У нас есть опасения по поводу развития рынка из-за того, что ипотека обеспечена не глобальным оптимизмом, уверенностью в завтрашнем дне, увеличивающимися зарплатами», — признается руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Другие аналитики видят в нынешнем буме ипотечных кредитов четкую логику по управлению человеческими ресурсом. Но заемщикам от нее легче не будет. «С точки зрения государственного подхода ипотека — это очень круто. Во-первых, растет количество недвижимости у населения, работают банки и стройкомпании. С другой стороны, все, кто взяли ипотеку, попадают в так называемый трудовой конвейер, когда, теряя работу, человек лишается и жилья. И чтобы не остаться на улице, ему надо быстрее найти работу, можно уже и за меньшие деньги. Поэтому, создавая благоприятные условия для роста ипотеки, государство создает огромный ресурс дешевой и постоянно востребованной рабочей силы», — рассказывает Константин Апрелев, вице-президент гильдии риелторов России.
«По нашим данным, квартиры сейчас покупают те, кто долго думал: купить ему квартиру или нет. И вот покупатель созрел, — рассказывает Хорьков. — Это не огромное число жителей Урала. К тому же мы видим, что и застройщики пошли навстречу покупателям, предлагают актуальный метраж, умело применяют маркетинг. Так что на увеличение числа сделок в Екатеринбурге повлияла не только сниженная ипотечная ставка».
Отдельный вопрос — что будет с банками, если набравшие сейчас кредиты резко потеряют работу? «Ничего глобального. Банку сложно разориться от слишком большого числа невозвращенных кредитов. Если же по каким-то иным причинам у кредитного учреждения отберут лицензию, то мне, как заемщику, какая разница, куда платить? Если я поместил деньги в банк, который потом раздал плохих кредитов и не может их вернуть — ну это мои проблемы, надо осмотрительнее выбирать себе финансовое учреждение», — говорит Апрелев.
Пока ипотечный бум не смог существенно повлиять на рынок, например, Екатеринбурга — в городе скопилось много непроданной недвижимости, у застройщиков есть огромные запасы.
Нынешний ипотечный бум совершенно не увеличил числа так называемых инвестиционных квартир — жилья, которое покупалось для вложения свободных денег. Число «инвестквартир» в последнее время на рынке падает. «А их просто покупать невыгодно. Какой смысл держать деньги в недвижимости, если можно разместить ту же сумму на депозите и получить стабильный гарантированный доход?», — говорит Апрелев.
Восстановления спроса на такой тип жилья не предвидится. Инвестиционные квартиры вообще перестанут в ближайшее время пользоваться спросом — в том числе, и потому, что в ближайшее время лишних денег будет оставаться все меньше и меньше. «Еще придет осознание того, что в ближайшие несколько лет твои доходы расти не будут. Это новая реальность, а у людей пока нет модели потребления и сбережения средств в таких условиях», — говорит Хорьков.