– Почему агент получает комиссию с двух сторон, и как в этом случае поступить нанимателю жилья, когда риэлтор по факту заинтересован скорее в получении комиссии для себя, чем в подборе адекватного объекта для арендатора?
Предположим, что человек обращается к риэлтору и просит найти жильё для найма. Тогда агент, скорее всего, в первую очередь предложит нанимателю ту квартиру, где у него будет больше комиссия. И получит деньги и от заказчика, и от второго агента, который с ним поделится (либо от собственника). Как тогда контролировать своего агента, а может, и вовсе отказаться от его услуг?
Владимир Романенко:
– Воспользоваться помощью агента предпочитают в первую очередь люди, экономящие свое время. Они, как правило, имеют возможность оплатить услуги специалиста, и не хотят тратить свои силы на поиск подходящих вариантов. Это тот самый случай, когда «время – деньги», причем – немаленькие. А бывает, что заказчик плохо разбирается в теме аренды, никогда сам прежде не снимал жилье, не знает местный рынок, какие-то юридические формальности и т.п. То есть налицо все резоны доверить эту работу профессионалу. На старте обговариваются условия делового взаимодействия, относительно стандартные, и оплата агентского гонорара, составляющего от 100 до 50% от стоимости месячной аренды жилья – это обычная практика. Если стоимость аренды жилья в месяц доходит до 50 тысяч рублей, речь всегда идет о 100%-ной оплате услуг, если жилье дороже – клиентский процент может быть меньше.
В 99% случаев у собственника тоже есть агент. Встреча двух специалистов происходит в присутствии арендатора и арендодателя на квартире при оформлении сделки. Большая часть сделок в Москве все же происходит с квартирами эконом-класса, при этом, как правило, комиссия нанимателя делится между агентами пополам. Тут никто не зарабатывает 100%, всем достается по половине. Бывает, что агенту собственника чуть выгоднее работать, если они договорились на какой-то бонус в случае удачной сдачи квартиры. Многое зависит от ликвидности жилья, срочности задачи и т.д. Люди, конечно, могут и сами поискать себе квартиру. Когда-то ЦИАН был закрытой базой, а теперь все в открытом доступе, пожалуйста, потратьте несколько часов, обзвоните собственников и найдите подходящий вариант. Да, в секторе эконома люди часто ищут сами, сберегая деньги в кризис.
Даниил Пятецкий:
– Клиент всегда знает, на что он идет: ему сразу называется комиссия – стоимость агентских услуг, и если предложенная квартира его устраивает, заказчика уже не должно волновать, будут ли оплачены услуги со стороны собственника. В эконом-варианте комиссия всегда 100%, иначе агенту работать не интересно. При формулировании заказа изначально все понятно, карты открыты, и таскать клиента по более дорогим квартирам или с надеждой получить любой ценой двойной гонорар никто не будет. Задача агента – поскорее завершить сделку, подобрав заказчику подходящее жилье. При подборе же дорогих квартир, возможно, гонорар будет 50%. С точки зрения обычного делового оборота клиент же получает желаемое? Это – главное. Агент дорожит своей репутацией, надеется получить рекомендации и, возможно, когда-нибудь продолжит сотрудничество.
Елена Новожилова:
– Рассмотрим три варианта поиска квартир с точки зрения нанимателя. Первый вариант: самостоятельный поиск подходящего жилья с помощью личного опыта, «сарафанного» радио и открытых интернет-источников. Очень редко, но все же бывает, когда через социальные сети или через знакомых арендатор находит объявление о сдаче квартиры, затем напрямую встречается с ее владельцем и договаривается о съеме без каких-либо формальностей и иногда даже – без заключения письменного договора. При этом рискуют оба, ведь никто не отстаивает их интересы в случае конфликта. Хотя в Гражданском кодексе есть соответствующая глава «Договор найма жилья».
Второй вариант: ты нашел в базе ЦИАНа подходящую квартиру, но выясняется, что она сдается с участием риэлтора. Тогда в соответствующей графе ты видишь пометку: с клиента 35% (или другая цифра). При этом агент оказывает правовую поддержку обоим участникам сделки. В этом случае профессионал никогда не бросит своих клиентов, даже если со времени сделки пройдет год и более. В случае возникновения каких-то недоразумений с обеих сторон агент активно участвует в разрешении споров.
Третий вариант, когда дорогая квартира (дороже 100 тыс. рублей в месяц) выставляется в рекламу, и на съем приходят люди, не желающие оплачивать услуги посредника. Они имеют на это право, потому что оплата работы агентов не регламентируется никакими законами. Просто есть сложившаяся практика. Но при этом с агентом расплачивается собственник. А клиент ничего не платит агенту. Это тот случай, когда пишут: «агент – 0, клиент – 0».
Бывает, что агент закладывает определенный процент оплаты своих услуг и со стороны собственника, и со стороны нанимателя. Это уже – высший профессиональный пилотаж, и так бывает крайне редко. Этот случай скорее из разряда неожиданного везения. А уж на «просевшем» рынке такая удача – большая редкость. И претензий при этом к риэлтору быть не должно. Просто произошло идеальное совпадение интересов арендатора и арендодателя.
Может, мое откровение кому-то покажется слишком жестким, но я приоткрою завесу над «тайнами профессии» и озвучу в общем-то известный факт. Рынок продаж давно и прочно застолбили настоящие профессионалы риэлторского бизнеса. Заключение сделки, подготовка пакета документов, поиск альтернатив, проверка чистоты квартиры и «разруливание» большого количества нюансов входят в спектр ежедневных задач опытного специалиста. А вот в сфере аренды московского жилья сегодня кормится много молодых и шустрых ребят, приехавших из разных регионов, зачастую не слишком образованных, голодных, снимающих вскладчину «однушки» в спальных районах или за МКАД, но мечтающих любой ценой быстро заработать какие-то серьезные суммы. И вот они готовы даже за 2-3 тысячи рублей комиссии обивать ноги и накручивать круги с показами, потому что рынок кризисный, сложный, агенты месяцами сидят без доходов, а кушать хочется всем. Я также хорошо понимаю риэлторов, которые не хотят работать в паре с другими агентами. Рынок аренды, что называется, «грязный», дикий, не отрегулированный, появилось много случайных людей. Зачастую агенты невнимательно читают условия собственников. Когда есть жесткие рамки – «только славяне, без детей, без животных» и т.д. – это, поверьте, пишется не просто так.
В нашем деле очень важны «не подмоченная» репутация и доброе имя. Риэлтор, работающий на перспективу, всегда старается удовлетворить клиентов с обеих сторон, а не любой ценой урвать двойной гонорар.