Портал «Элитное.РУ» разобрался, почему на фоне падения спроса и цен, девелоперы продолжают выводить новые жилые комплексы
С самого начала года столичные девелоперы удивляли рынок небывалой активностью. Только в сегменте бизнес-класса, по данным аналитиков Kalinka Group, на московский рынок вышло 25 новых апартаментных и жилых комплексов. Для сравнения: в прошлом году стартовало 24 проекта, в 2014-м – 21, а в 2013 году, когда о кризисе еще никто и не думал, – всего 14.
Сегмент элитного жилья пополнился 10 новыми апартаментными и жилыми комплексами (1750 лотов), включая проекты «Жилой комплекс на Софийской набережной» и «Кривоколенный переулок, 10», старт которых намечен на декабрь. В прошлом году на рынок вышло 1460 квартир в восьми проектах, то есть на примерно на 20% меньше, чем в текущем.
При этом спрос падает. Так, по словам директора департамента розничных продаж девелоперской компании PSN Group Екатерины Тейн, если раньше квартиры в новостройках распродавались, как правило, на этапе строительства, то сегодня после его завершения остается нереализованными порядка трети площадей. В результате, сегодня, по мнению управляющего партнера агентства недвижимости ZIP Realty Евгения Скоморовского, объем первичного рынка дорогих квартир в столице достиг почти 250 тыс. кв. метров. При этом пять лет назад показатель составлял 180-190 тыс. кв. метров. Растет конкуренция и со стороны вторичного рынка: за год его объем вырос на 25%.
А когда предложение растет, а спрос снижается, то падают и цены. В 2014 средняя цена предложения кв. метра в новостройках сегментов premium и de luxe составляла 900 тыс. руб., в 2015-м – 880 тыс. руб., а сегодня – упала до 730 тыс. руб. за кв. метр. Средняя цена продажи кв. метра еще ниже, но посчитать её практически невозможно, так как застройщики в последнее время очень активно применяют методы скрытого демпинга – различные акции и скидки. В бизнес-классе средние цены на новостройки с 2014 года снизились с 270 тыс. рублей за кв. метр до 254 тыс. А время экспозиции квартир за четыре года увеличилось почти втрое.
Получается парадоксальная ситуация. Цены и спрос падают, а девелоперы, не обращая внимание на то, что покупатели, проголосовав рублем, ушли с рынка, продолжают анонсировать все новые и новые проекты. Чем можно объяснить такую активность? Причин несколько. Во-первых, под новый комплекс девелоперам можно получить у банкиров средства на проектное финансирование. А эти деньги можно частично пускать как на нужды компании, так и строительство имеющихся комплексов.
Вторая причина – налоговые льготы. Два года назад был принят закон, согласно которому налоги вычисляются от кадастровой стоимости земли. Пошлины возросли в несколько раз. А для застройщиков – владельцев участков под жилищное строительство – в этом законе были приняты дополнительные, еще более жесткие условия. Если комплекс не сдается в эксплуатацию за три года, то сумма налога удваивается, а после четырех лет – налоговый коэффициент увеличивается до 4.
В-третьих, девелоперы, затянув со строительством, могут не только нарваться на огромные налоги, но и вовсе лишиться площадок под застройку. В январе 2017 года вступит в силу закон о комплексном развитии промзон, предложенный Минстроем России. И городские власти получат право изымать участки, если их хозяева не участвуют в развитии промышленных территорий.
Подтверждает эту версию то, что существенная доля комплексов, строительство которых началось в последние годы, возводятся на территориях бывших заводов и фабрик. По данным главы департамента градостроительной политики столицы Сергея Левкина, за последние пять лет утверждено больше 60 проектов реновации промзон, а кроме того, еще 40 проектов находятся в стадии разработки.
Но есть и четвертая причина. Летом 2017 году власти столицы должны утвердить новые правила землепользования и застройки Москвы. «После того, как они вступят в силу, время сбора разрешительной документации увеличится еще на год-полтора», – замечает гендиректор девелоперской компании Vesper Борис Азаренко.
Эти четыре причины и объясняют активную работу девелоперов с имеющимися у них земельными активами. И сбавлять обороты застройщики не собираются. Vesper, по словам Бориса Азаренко, планирует в будущем году вывести на рынок Москвы еще три комплекса. Еще 3-4 проекта, по данным Екатерины Тейн, готовит к старту PSN Group. Общая площадь элитных проектов, которые должны быть запущены в 2017 году, составит, по информации Kalinka Group, 136 тыс. кв. метров, а в сегменте бизнес-класса – 700 тыс. кв. метров.
Но какие бы не были причины у девелоперов, а рынок недвижимости Москвы находится в крайне депрессивном состоянии и, судя по всему, будет еще хуже. Впрочем, потребители от этого только выиграют.