Эксперты видят разные подводные камни в грядущем переходе рынка на проектную схему финансирования строительства жилой недвижимости, а портал Restate.ru продолжает знакомить своих читателей с экспертными мнениями и оценками, которые касаются одного, но крайне важного вопроса: как изменится рынок недвижимости для покупателей и продавцов в далеком 2020 году?
Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family
Переход к модели проектного финансирования приведет к укрупнению отрасли и уходу из нее компаний, не обладающих серьезными финансовыми ресурсами, к увеличению инвестиционного порога для любого проекта на рынке недвижимости.
Все дополнительные издержки, связанные с обслуживанием процентов по банковским кредитам, должны будут лечь на квадратный метр. В данном случае мы будем иметь дело с увеличением себестоимости квадратного метра.
По сути, девелопмент становится финансовой услугой, потому что весь спрос сегодня заточен на ипотечные продукты.
На фоне снижения рисков девелопмента будет идти удешевление ипотечной ставки, возможно, таким образом нивелируется рост цен. Как мы знаем, повышается и степень участия банков в девелоперской деятельности. Важно, чтобы соответствующие поправки были внесены в закон, чтобы контролировались только те статьи, которые носят безусловный, очевидный характер, потому что, выражаясь метафорически, можно и здорового ребенка сделать нездоровым.
В частности, кто может оценить норму расходования на рекламу и продвижение, особенно на фоне ужесточающейся конкуренции?
То, что сегодня заложено в законе, требует, как минимум, обсуждения с экспертным сообществом и внесения изменений в ковенанты, который в законе прописаны. В итоге мы получим ситуацию, при которой девелоперы так или иначе будут сливаться с финансовыми институтами.
Застройщики, которые не приживутся в новых правилах, будут искать новые ниши в девелопменте. Тут возможны два направления: кустарное ИЖС (так как этот сегмент неподконтролен отраслевым надзирательным органам) и премиальное жилье (в котором всегда сохраняется некий потенциал спроса, девелопер здесь концентрируют свои усилия на минимальном количестве продаж с достаточно высокой маржой).
Ужесточение условий в девелоперской среде может привести к тому, что эти факторы станут катализатором исхода предпринимателей мелкого и среднего бизнеса в более прогнозируемые сегменты, где выше уровень защиты капитала и менее волатильная среда для применения предпринимательских талантов.