В Черногории вступил в силу «Закон о регулировании неформальных объектов». Он касается тысяч русскоязычных собственников недвижимости. Возможно, и вас. Почему нововведения с нетерпением ждали застройщики и частные владельцы целое десятилетие? В чем его суть, и какие документы нужны для того, чтобы обезопасить себя от дальнейших штрафов? Обо всем этом рассказывает Prian.ru.
В Черногории после отсоединения от Югославии многие участки не включались в состав городских (урбанизационных) земель. Причин этому было несколько. Во-первых, власти не проводили соответствующую разработку. И во-вторых, к этим участкам не были подведены необходимые коммуникации, там отсутствовала инфраструктура. Поэтому государство не могло их принять в состав урбанизированных поселений.
Все это привело к тому, что люди, владея земельными участками, не могли получить разрешения на их застройку. И были вынуждены возводить дома самостоятельно, без получения разрешений на строительство. Это касается как девелоперов, так и индивидуальных собственников.
Государство фактически закрывало на это глаза. Новая собственность, даже построенная без строительного разрешения, вписывалась специальной комиссией в Кадастр (регистрационную палату).
Выполнялся так называемый «эллаборат». Приходили геометры, описывали дом, делали поэтажный план. Этот эллаборат сдавался в Кадастр, который затем выдавал свидетельство о собственности. Но при этом в примечаниях к документу был указан пункт «без градживинской дозволы», что в переводе на русский означает «без строительного разрешения».
Этот объект недвижимости ставился на учет в налоговую службу, и к нему были применимы в дальнейшем все возможные действия – его можно было, например, заложить, продать или сдать в аренду. Но юридически объект оставался незаконно построенным.
Алексей Смирнов, руководитель компании Adriatic Stroinvest: «Многие люди целое десятилетие ждали выхода закона, который помог бы легализовать уже построенную недвижимость в Черногории. На принятии закона настаивал в том числе и Евросоюз, поскольку наша страна официально считается кандидатом на вступление в альянс. Закон имеет огромное историческое значение. И он касается не менее 50% застройщиков и собственников недвижимости. По моим оценкам, от 51% до 57% единиц жилья, в основном частного, были возведены без строительных разрешений».
Закон имеет огромное историческое значение. И он касается не менее 50% застройщиков и собственников недвижимости.
«Закон о регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta) был принят парламентом Черногории 30 июля 2016 года и опубликован в официальном вестнике Slugbeni list № 56 23 августа 2016 года. Вступление в силу произошло спустя восемь дней после даты указанной публикации. На практике же закон начнет действовать 1 марта 2017 года.
Закон касается неформальных объектов. Под неформальным объектом подразумевается жилищный, офисный объект или его часть, на котором выполнены грубые конструктивные строительные работы не менее одного этажа без строительного разрешения, или построенные с отступлениями от строительного разрешения. В нем могут жить собственник и члены его семьи при условии, что они не имеют в полной или частичной собственности другой недвижимости для проживания.
К неформальным жилищно-офисным объектам относятся также объекты для проживания туристов, объекты пищевой и ресторанной деятельности, торговые точки и центры, выставочные центры, офисные здания, объекты управления, объекты экономической деятельности, склады, оптовые базы.
Закон позволяет легализовать отсутствие строительных разрешений для такой недвижимости и вводит налоги при узаконивании этих объектов.
При этом не требуется выполнение соответствий архитектурному проекту. Проводится просто освидетельствование собственности. Нововведение касается застройщиков, если не имеется строительных разрешений у непроданных ими объектов недвижимости, и частных лиц, владеющих такими домами и квартирами.
Алексей Смирнов: «Сейчас может начаться неразбериха. Допустим, если у застройщика есть дом, где проданы все квартиры, кроме 25-и. Получается, документы на легализацию этих 25 квартир должен будет подавать застройщик, а остальные апартаменты будут заботой их собственников. Представляете, какой начнется ажиотаж, учитывая, что в каждом городе всего шесть-семь контор, где работают геометры. Поэтому всем владельцам недвижимости без строительных разрешений я настоятельно рекомендую поторопиться с легализацией».
В срок до 270 дней от дня применения закона на практике, то есть фактически лишь до конца 2017 года вы обязаны подать заявление на легализацию объекта без строительного разрешения с приложением необходимых документов.
При несоблюдении этих сроков предусмотрены значительные штрафы. Юридические лица в качестве наказания должны будут выплатить от €1000 до €40000, а физические лица – от €500 до €4000.
Список необходимых документов:
- свидетельство о собственности на строение и землю, со сроком действия до шести месяцев - справка о количестве проживающих - заявление по установленной форме
Срок рассмотрения заявлений составляет 30 дней.
Если площадь объекта составляет от 200 до 500 кв.м, необходимы также:
- три экземпляра поэтажной копии плана, исполненные и заверенные лицензированной организацией - три экземпляра проекта архитектуры (по объекту жилого назначения не предоставляется) - справка о стабильности объекта и соответствии сейсмическим нормам - заявление по установленной форме.
Если площадь объекта превышает 500 кв.м, вам необходимо предоставить дополнительно:
- три экземпляра поэтажной копии плана, исполненные и заверенные лицензированной организацией - три экземпляра проекта архитектуры - справка о стабильности объекта и соответствии сейсмическим нормам - заявление по установленной форме.
Сроки рассмотрения заявлений по этим двум вышеуказанным категориям недвижимости составляют до 120 дней.
В зависимости от расположения, назначения объекта и его площади, в указанные ранее сроки будет выноситься решение о размере налога. Тарифы и таксы будут регулироваться другими подзаконными актами, которые в настоящее время разрабатываются, и к моменту применения закона на практике будут опубликованы.
Алексей Смирнов: «Закон очень лояльный. Приведу один лишь пример. Если дом в Черногории возводился со строительным разрешением, то государственный налог за пользование коммуникациями и инфраструктурой («такса комуналия») составлял €80-90 за кв.м. Таким образом, за дом площадью 200 «квадратов» вы должны были отдавать государству €18 000. Теперь же ставка нового налога составит, по предварительным прогнозам, 30-50% от уже существующего сбора. Это значит, что теперь вам разрешат платить после легализации своего объекта €40 за кв.м. Кроме того, физические лица смогут выплатить новый налог не сразу, а равными долями на протяжении 240 месяцев. Для юридических лиц предусмотрена рассрочка на 120 месяцев».
Закон очень лояльный. Ставка нового налога составит, по предварительным прогнозам, 30-50% от уже существующего сбора.
Подведем итог. Первым делом вам необходимо заглянуть в свидетельство о собственности на приобретенную в Черногории недвижимость. Если в документе есть пометка «без градживинской дозволы» (без строительного разрешения), то вам стоит уже сейчас озаботиться вопросом легализации.
Алексей Смирнов: «Мой совет – таким собственникам необходимо в срочном порядке заранее подготовить необходимые документы для последующей легализации. Иначе в марте 2017 года возникнет ажиотаж, цены на услуги геометров взлетят вверх. И узаконить свою собственность в сжатые сроки будет сложнее».