Все, кто когда-нибудь снимал квартиру, помнят, что наиболее выгодное время для этого – весна и лето. Долгие годы именно на этот период приходился массовый выброс на рынок так называемых «летних» квартир, которые сдавались как максимум с мая по октябрь включительно, а как минимум – на один из этих месяцев. Хозяева таких квартир, уезжая на дачи и сдавая свою недвижимость «каникулярно», увеличивали предложение и тем самым сбивали средние цены аренды.
Сезонные правила аренды квартир Еще несколько лет тому назад весенне-летние всплески предложения вносили сбой в устоявшиеся правила аренды квартир. Арендодатели осознавали, что рыночные цены, действующие при долгосрочных договорах (от 11 месяцев и более), на их случаи не распространяются. Оказывалось, что «летними» квартирами интересуется ограниченная группа арендаторов: командированные или люди, приехавшие подзаработать, а также туристы, абитуриенты и еще некоторые временные визитеры (например, больные, приехавшие на лечение, и их родственники). Таких претендентов на аренду квартир всегда оказывалось меньше, чем имеющихся предложений, но хозяевам было некогда ждать или искать других, и поэтому они соглашались сдавать «летние» варианты дешевле, чем по среднегодовой рыночной ставке. Ликвидные однокомнатные квартиры теряли в цене меньше остальных – процентов 10, но большинство «летних» квартир были малоликвидными двух-, а то и трехкомнатными и поэтому дешевели в гораздо большей степени – на 20%, 30%, а то и 50%. Кстати, этот факт сбивал с толку долгосрочных арендаторов: у тех порой возникало неверное ощущение, что рыночные цены снизились, и, естественно, они начинали торговаться с арендодателями с повышенной агрессивностью.
Выгода у летних арендодателей могла быть только одна: плата за весь период аренды квартир на летний сезон, как правило, бралась хозяевами вперед за весь период проживания.
В поисках скидочного норматива Вышеописанные тренды четко проявлялись на петербургском рынке летней аренды примерно до 2009 года. Однако в том году (таком же кризисном, как и нынешний, 2016-й) предложения по краткосрочной летней аренде квартир в Петербурге впервые не дождались спроса. Причин было две: во-первых, приезжих стало меньше; во-вторых, предложений после нескольких лет строительного бума стало больше, и арендаторы из местных перестали снимать жилье на несколько месяцев, так как смогли заключать долгосрочные договоры аренды по ставкам, которые упали без всякой привязки к сезону.
10 мая этого года московское агентство «Инком-Недвижимость» на основе анализа столичного рынка «летней» аренды определило четкую градацию скидок, которые арендодатели вынуждены предоставлять арендаторам (речь идет об объектах эконом- и комфорт-классов). Если срок найма 5-6 месяцев, то цена аренды квартиры снижается, но не более чем на 10% по сравнению со ставкой долгосрочной аренды. Если жилплощадь сдается всего на 3 месяца, дисконт должен составлять порядка 15-20%. Аренда на 1-1,5 месяца может быть дешевле долгосрочной на 30%.
Наши петербургские эксперты, в свою очередь, пришли к такому выводу: в Москве рынок «летней» аренды квартир жестче, а цены на нем выше, чем в Петербурге, поэтому четкое определение величины скидок в зависимости от срока аренды вполне может иметь место. Но в Северной столице такие скидки определяются более субъективно. Вывод один: обе стороны – и арендаторы, и арендодатели – должны быть готовы торговаться.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
Большинство обычных петербургских агентств мало занимается кратко- и среднесрочной арендой. Таких наймодателей меньше 10% от рынка (точнее их сосчитать невозможно, потому что это нигде не регистрируется и договоры обычно не заключаются).
Квартиры бабушек-дачниц сдаются дешевле, потому что там есть ряд ограничений или дополнительных обязательств для нанимателя: «это не трогай», «то не открывай», «цветы поливай» и т. п. Все это, конечно же, предмет торга, жестких норм для определения размера скидок здесь нет. Цена всегда является договорной: кто дает скидку 10%, кто 30%. Скидка может быть и до 50%, если ничего нельзя трогать, да еще нужно услуги оказывать – цветы поливать, а может, какой-то ремонт делать… Но это все совершенно нерыночные случаи, т. к. они не носят массового характера, и агентства к ним, как правило, отношения не имеют.
Алексей Башкин, генеральный директор ООО «Городское Жилищное Агентство»:
На летний период количество краткосрочных предложений, безусловно, увеличивается, но в этом году оно по сравнению с прошлым годом не изменилось. При сдаче жилья на 3-6 месяцев арендная ставка снижается на 10-20% от среднерыночной, но при сдаче на один месяц, наоборот, сопоставима с долгосрочной ставкой.
Риск того, что наниматель будет пересдавать квартиру посуточно, как и риск других видов арендного мошенничества, достаточно высок, особенно когда хозяева на полгода уезжают на дачу и оставляют жилье без контроля. Поэтому мы рекомендуем пользоваться агентскими услугами и составлять грамотные договоры с арендаторами. При среднесрочной аренде (на 3-6 месяцев) цена услуг агентства составит 75% от месячной арендной платы, а при аренде на срок до 1 месяца – 50% от нее. Однако в последнее время стоимость агентских услуг носит скорее договорный характер. Есть случаи, когда услуги агентств оплачивают арендодатели.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
Учитывая трепетное отношение россиян (и в особенности петербуржцев) к собственному жилью, на петербургском рынке невелика доля людей, которые сдают свои квартиры на лето. Впрочем, сейчас на рынке жилья, в том числе высокого класса, простаивает огромное количество «инвестиционных» квартир, и кризис уже начал стимулировать некоторых собственников к приведению квартир в состояние готовности для последующей сдачи в аренду.
На лето часто сдают именно квартиры в центре города, и в этом сегменте мы действительно наблюдаем сезонность. Чаще всего жилье в центре города пользуется спросом у состоятельных туристов. Конкуренция среди квартир с удачной локацией или хорошими видовыми характеристиками достаточно серьезная. Так, объем рынка аренды в центральных районах на текущий момент составляет около 4 тысяч квартир. Квартиры в современных жилых комплексах с паркингом сдаются менее чем за неделю.