Учимся правильно передавать деньги в долг под залог недвижимости
Фиктивная сделка дарения, фиктивный развод, при котором недвижимость полностью отходит второму супругу, – распространенные способы избежать возврата долга, взятого под залог недвижимости. Что в этом случае делать кредитору?
Долг под залог
Для начала простой вопрос: а почему вы, как кредитор, вообще стали волноваться, что должник что-то сделал со своей недвижимостью? Откуда про нее узнали? Вы давали деньги в долг и вам пообещали, что в случае чего продадут квартиру? А упоминалась ли недвижимость в качестве обеспечения в расписке?
К сожалению, далеко не все знают, что залогодержателем может быть не только банк или финансовая организация, но и физическое лицо. Мало упомянуть квартиру в расписке, на нее надо еще наложить обременение в Росреестре – то есть, зарегистрировать договор залога. И тогда ни продать, ни подарить квартиру без вашего согласия, как залогодержателя, не смогут.
ДОГОВОР ЗАЛОГА РЕГИСТРИРУЕТСЯ В РОСРЕЕСТРЕ. В МОСКВЕ ЭТО МОЖНО СДЕЛАТЬ ЧЕРЕЗ СЛУЖБЫ МФЦ.
Если вы это в свое время не сделали, сами же и виноваты.
СОВЕТ
Если вы даете деньги в долг, причем, такую большую сумму, что в качестве «страховки» приходится использовать недвижимость, то составляйте два документа.
Первый – договор займа. В нем нужно указать подробные реквизиты двух сторон, а также сумму займа, условия и порядок его погашения (с процентами или без, частями или по окончанию срока действия договора, наличными или на расчетный счет).
Второй – договор залога недвижимости. В нем нужно указать подробные реквизиты сторон, а также все сведения, относящиеся к недвижимости (точный адрес, кадастровый номер, кадастровая стоимость, стоимость, о которой договорились стороны). Кроме того, нужно указать, что залог берется в обеспечение обязательств по договору займа и обговорить условия его использования.
Обычно заложенная недвижимость остается в пользовании у залогодателя, он обязуется бережно с ней обращаться и не наносить умышленного вреда. Обязательно должно быть прописано, что с недвижимостью не могут совершаться никакие действия без участия залогодержателя.
«Если квартира упоминается в долговой расписке, но залог на нее не оформлен – ничего другого не остается, как взыскивать задолженность и требовать применить в отношении должника меры по запрету передачи квартиры по договору дарения. Исковая давность с требованием признать сделку дарения недействительной – один год (это так называемся «специальная исковая давность по оспоримым сделкам»). Формально кредитор не вправе оспорить договор дарения должника (дарителя). Но есть одно исключение: если договор дарения совершен должником-индивидуальным предпринимателем незадолго до банкротства».
Вячеслав Подопригора
адвокат бюро «Рыбка Л.П. и партнеры»
А если обманут покупателя?
Однако кроме того, что «формально кредитор не может оспорить», существует еще и практика таких оспариваний. И она волнует не только кредиторов, но и многих покупателей. Например, вы собираетесь приобрести квартиру, которая была когда-то подарена. Вам же не хочется, чтобы именно в вашем случае суд признал сделку дарения ничтожной?
Многие считают: если сделка была совершена между родственниками, то опасности нет. Однако Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», замечает, что поводов оспорить договор дарения может быть немало. Например, когда собственник оформляет жилье на родственников через договор дарения, если есть долги по кредитам. Эта ситуация может стать причиной для признания сделки мнимой. Впрочем, при желании найти доказательства возможно.
Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», напоминает, что срок давности по признанию сделки оспоримой составляет один год, по признанию ее ничтожной – три года. Причем, если иск подается третьей стороной, то три года исчисляются с момента, когда такое лицо узнало о совершении сделки (этой «третьей стороной» могут быть другие наследники дарителя).
Есть еще один «тонкий момент» – признание дарителя банкротом. В случае такого признания с большой долей вероятности договор дарения, совершенный менее чем за три года до этого события, будет признан недействительным.
«Поэтому, если с момента дарения прошло более трех лет, то проверяем не находится ли наш даритель в реестре банкротов. Если да, то возможно в отношении права собственности на квартиру уже идет суд. Проверяем этот факт. Если с момента дарения прошло менее трех лет, то проверяем дарителя на наличие признаков возможного банкротства», – говорит Константин Барсуков.
Перечисляя угрозы по сделке с квартирой, приобретенной по договору дарения, эксперт также акцентируется на ситуации, когда дарение было совершено под давлением или человеком, не осознающим своих действий.
Поэтому еще раз повторим совет: чтобы не оспаривать сделку отчуждения недвижимости вашего кредитора, не забудьте заключить договор залога и зарегистрировать его в Росреестре.