За более чем трехлетний кризис в стране рынок новостроек Москвы не утратил формы. Более того, весна 2017 года даже продемонстрировала рост, однако в общем контексте развития отрасль все же больше наверстывает упущенное, чем ставит новые рекорды.
Подснежники
Начало года выдалось традиционно спокойным, однако уже в марте был зафиксирован рост покупательской активности, рассказали "Интерфаксу" в ГК "МИЦ". Генеральный директор агентства недвижимости компании "ГВСУ-Риэлти" (входит в структуру Холдинговой компании ГВСУ "Центр") Сергей Адногулов в свою очередь отмечает, что "продажи не так быстро, но растут, демонстрируя положительную динамику".
Пиковые значения спроса были достигнуты в середине весны. По данным Росреестра, в марте и апреле 2017 года в Москве (включая ТиНАО) заключено 10,56 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). В прошлом году сделок было вдвое меньше 5,14 тыс. ДДУ.
"Да, в этих цифрах были и отложенные с зимы сделки, но, тем не менее, рост очевиден", — прокомментировал руководитель управления аналитики и оценки ГК "А101" Дмитрий Цветов.
В компании "НДВ-Недвижимость" тренд связывают с относительной стабилизацией экономики, появлением нового конкурентного предложения, а также снижением ставок по ипотеке.
"Ключевая ставка несколько раз корректировалась (до 9,25%), а самые выгодные предложения от банков предусматривают ипотеку в диапазоне 10-11%. Столь привлекательные условия, учитывая наличие программ в формате коммерческого субсидирования, стимулируют спрос со стороны заемщиков", — рассказала руководитель департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева.
Драйвером спроса также стало выравнивание ценовых границ на первичном рынке массового жилья в Москве и Подмосковье.
"Из-за сохраняющегося минимального разрыва в цене между столичными новостройками экономкласса и проектами в ближайшем Подмосковье продолжается перетекание покупательского спроса из области в Москву. В основном поэтому интерес к проектам в области в целом по сравнению с прошлым годом снизился примерно на 5-10%", — отметил генеральный директор ГК "Атлант" Роман Лябихов.
Большая стройка
Весной 2017 года объем предложения на рынке новостроек Москвы в "старых" границах вырос на 6,9% и достиг показателя в 2,72 млн кв.м, подсчитали аналитики компании "Миэль-Новостройки". По отношению к маю 2016 года предложение увеличилось вдвое, или на 1 млн кв.м.
В течение весны на рынок "старой" Москвы вышло 18 новых проектов, а также 17 корпусов в текущих проектах.
В "новой" Москве вышел один проект и 11 корпусов в текущих проектах. Объем предложения достиг 606 тыс. кв.м, что на 9,3% больше, чем в конце зимы.
По словам генерального директора компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Натальи Шаталиной, к настоящему моменту совокупный объем предложения на рынке новостроек Москвы с учетом присоединенных территорий составляет около 3,4 млн кв.м.
В структуре предложения значительно выросла доля квартир с отделкой.
"На мой взгляд, это обусловлено объективными причинами – готовое жилье позволяет покупателям сэкономить время на переезд и средства на ремонт, поскольку стоимость отделки для застройщика в силу больших объемов выходит все равно дешевле. Плюс ко всему, при приобретении квартиры с отделкой в ипотеку, стоимость ремонта, по сути, включается в ипотечный кредит", — рассказал генеральный директор компании "Эталон-Инвест" (входит в Группу "Эталон") Даниил Селедчик.
Проблемы роста
Цены на столичные новостройки сохраняются практически на одном уровне уже более года и скорее всего данная тенденция продлится до конца текущего года, рассказали в ГК "МИЦ".
"В целом, по состоянию на конец мая 2017 года средняя цена предложения на рынке бюджетных новостроек составила 146,36 тыс. за кв.м. В зависимости от сегментов цена различалась следующим образом: в экономклассе – 115,6 тыс. рублей за кв.м, в комфорт-классе – 158,57 тыс. рублей за кв.м, в сегменте бюджетных апартаментов – 159,93 тыс. рублей за кв.м", — сообщили эксперты компании.
Средняя стоимость новостроек в бизнес-классе составила 247,2 тыс. рублей ("Миэль-Новостройки").
Основным двигателем весенних продаж оказались скидки. По словам Д.Селедчика, на протяжении трех весенних месяцев среднерыночный дисконт от девелоперов составлял 15%, в некоторых компаниях скидки доходили до 20%.
Прогноз на лето
В перспективе аналитики ожидают постепенного замедления темпов продаж.
"Не нужно забывать, что текущие высокие показатели – это по большей части заслуга роста прошлого года. Соответственно, чем ближе мы будем приближаться к концу года, тем меньше будет сказываться подъем 2016 г. на динамике роста", — прогнозирует Д.Цветов.
Впрочем, "новой" Москвы данный тренд не коснется, уверен С.Адногулов.
"На лето и осень мы прогнозируем дальнейшее увеличение спроса квартир в "новой" Москве, так как строятся новые дороги, планируются новые станции метро и запуск высокоскоростного трамвая, что еще более улучшит транспортную доступность новых районов", — сказал он.
В структуре спроса возможно снижение доли инвесторов – спекулянтов и рантье, которые в основном формировали спрос на однокомнатные квартиры с целью аренды и перепродажи по окончании стройки.
"Сейчас основной спрос формируют конечные пользователи, среди которых велика доля семейных людей, а значит, спрос на многокомнатные квартиры будет расти", — считает Д.Цветов.
Вырастет и доля ипотечных сделок. Согласно прогнозу АИЖК, ипотечная ставка опустится ниже 10% на границе 2017-2018 гг., а в горизонте двух лет она достигнет значений 6-7%.
"Основным драйвером, стимулирующим рост продаж, будет дешевеющая ипотека", — соглашается Р.Лябихов (ГК "Атлант").
Структурные изменения спроса будут сопровождаться знаковыми событиями на законодательном уровне. "Работа в новом правовом поле, связанная со вступлением в силу с 1 июля требования к уставному капиталу застройщиков (от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от объема вводимых кв.м) санирует рынок от недобросовестных игроков, но конкуренция за покупателя продолжит набирать обороты", — подчеркивает Д.Селедчик.