Рынок недвижимости является одним из важнейших драйверов роста турецкой экономики. В последние годы бурное развитие сектора поддерживалось государственной программой по сносу ветхого и небезопасного жилья, активностью среднего класса на фоне снижения ипотечных ставок, а также притоками иностранных инвестиций. За последние десять лет рынок недвижимости и строительный рынок обеспечивали около 8,4 % ВВП Турции. Доля иностранных инвесторов при этом составляла почти половину от общего объема инвестиций.
В 2018 году турецкая экономика пережила одно из сильнейших потрясений с момента неудавшегося государственного переворота в 2016 году. На фоне роста внутренней напряженности, связанной с перевыборами президента, и эскалации конфликта с США, спровоцировавшего обоюдное повышение торговых пошлин, курс турецкой лиры в августе упал на 30 %. В результате Турция столкнулась с сильнейшей за последние 15 лет инфляцией – до 25 %. Сложившаяся ситуация, безусловно, оказала давление на строительный сектор, но она же открыла новые возможности для зарубежных инвесторов.
Что тревожит инвесторов?
Особую озабоченность относительно сложившейся в Турции экономической и политической ситуации выражают европейские инвесторы. Ведущие игроки европейского рынка недвижимости, принявшие участие в опросе PwC «Emerging Trends Europe», оценивая перспективность для инвестиций ключевых локаций Европы в 2019 году, поставили турецкий рынок на последнее, 31-е место.
Наибольшие опасения большинству европейцев внушают геополитические риски, однако некоторые из них делают ставку на тактику выжидания. «Требуемые вложения, которые ранее оценивались в 8 000 – 9 000 евро за квадратный метр, резко снизились до 4 000 евро. Возможно, сейчас наступает момент для выгодных приобретений, но также возможно, что рынок еще не достиг дна, и в ближайшие месяцы лучше будет проявить осторожность», - отметил один из респондентов. В качестве неблагоприятного фактора рассматривается и высокая концентрация инвесторов, в частности, на популярных рынках. Так, в Стамбуле многие объекты принадлежат иностранным инвесторам, которые в случае ухудшения экономической или политической ситуации могут попытаться вывести активы, отправив рынок в пике.
По мнению экспертов The Economist Intelligence, Турция остро нуждается во внешнем финансировании, а частный сектор накопил большие долги в иностранной валюте. В результате экономика страны стала крайне чувствительной к турбулентности на мировых финансовых рынках. Несмотря на то, что правительство пытается остановить обвал лиры, в будущем власти могут столкнуться с трудностями при восстановлении доверия иностранных инвесторов.
Интересно, однако, что, несмотря на прогнозы и кажущиеся весомыми аргументы тех, кто ожидает стагнации или даже рецессии турецкого рынка недвижимости, ситуация здесь развивается в положительном направлении
Турецкий рынок недвижимости: реальность
Как отмечает газета Daily Sabah, 2018 год стал одним из самых успешных для рынка недвижимости Турции, в том числе благодаря рекордной активности зарубежных инвесторов, вкладывавших средства в жилые объекты. По данным Турецкого института статистики (TurkStat), за прошедший год иностранные инвесторы скупили в Турции 39 663 объекта недвижимости (по итогам 2017 года этот показатель составлял чуть больше 22 000).
Всплеск активности иностранных покупателей пришелся на последние два квартала 2018 года. Так, если в начале года им было продано чуть более 11 тыс. жилых объектов, то в третьем и четвертом кварталах иностранцы приобрели 12 339 и 15 508 объектов соответственно.
Активность зарубежных инвесторов во второй половине года можно объяснить двумя факторами: обесцениванием лиры, сделавшим жилье дешевле в валютном эквиваленте, и беспрецедентным смягчением условий для участия в программе «золотых виз», предоставляющих возможность получения вида на жительство и (в перспективе) гражданства. Осенью 2018 года порог вложений в недвижимость Турции, позволяющий обратиться за приобретением ВНЖ, был снижен в четыре раза: с $ 1 млн до $ 250 тыс. Аналогичным образом были пересмотрены минимальные требования к другим инвестиционным инструментам. Так, например, минимальный размер банковского депозита теперь составляет $500 тыс. вместо прежних $3 млн.
В числе прочего стоит отметить, что сегодня инвесторы в Турции освобождены от уплаты НДС при покупке первого офисного или жилого актива. Объект при этом нельзя продавать в течение года (в противном случае придется возместить сумму налога).
Бóльшую часть недвижимости в 2018 году приобрели иракцы (около 8 200 объектов или 20,7 % от общего объема продаж иностранцам). На втором месте оказались иранцы (3 652 объекта). Замыкают тройку наиболее активных инвесторов в турецкую недвижимость саудиты, скупившие 2 718 активов. Россияне заняли четвертое место (по данным TurkStat, граждане нашей страны приобрели за минувший год в Турции 2 297 объектов жилой недвижимости).
«Самый большой спрос демонстрируют наши клиенты из Дубая, – рассказывает руководитель турецкого направления международного брокера недвижимости Tranio Мария Жарая. – Их привлекают Анталья и Алания с их удивительной природой, отличной экологией, низкими ценами на недвижимость, невысокой стоимостью жизни и медицинского обслуживания, сравнимого по качеству с европейским. Клиентов из Японии больше интересуют объекты коммерческой недвижимости в Стамбуле, которыми они планируют управлять самостоятельно или при помощи управляющих компаний. Россияне приобретают жилую недвижимость как для себя (для отдыха), так и для сдачи в аренду, поскольку курортная недвижимость Турции гарантирует действительно высокую доходность – 8-12 %. Особый микроклимат этой страны позволяет купаться 9 месяцев в году, чего нельзя сказать ни об одной другой европейской стране».
Говоря о доходности жилой и курортной недвижимости Турции, нельзя не отметить рост туристического рынка этой страны. Ни политическая, ни экономическая нестабильность не помешали минувшему году стать одним из самых успешных для этого сектора экономики. Только за 10 месяцев 2018 года число иностранных туристов превысило 35 млн человек. Притоку туристов способствовала отмена 18 июля чрезвычайного положения, которое действовало в стране с июля 2016 года, а также падение лиры, благодаря которому поездки стали обходиться дешевле для иностранцев. В общей сложности они оставили в Турции $29 млрд – на 12,3 % больше, чем в 2017 году. Основными гостями страны стали туристы из России (только за первые 9 месяцев прошлого года на отдых в Турцию отправились 5,6 млн российских граждан). Далее следуют туристы из Германии (их число выросло на 11,2 % — до 3,5 млн) и Великобритании - их стало больше на 5,95 % (около 1,9 млн человек).
Самым популярным городом у иностранных инвесторов остается Стамбул. Этот крупнейший мегаполис Турции и Европы с населением свыше 15 млн человек располагается на стратегическом стыке двух частей света - Европы и Азии ( по этому же принципу город делится на две части). По данным Knight Frank, с 2010 по 2017 году цены на недвижимость в Стамбуле утроились при среднем росте по стране в 2,5 раза за тот же период.
В 2018 году зарубежные покупатели приобрели в Стамбуле 14 270 жилых объектов. На фоне девальвации лиры цены на квадратный метр снизились в долларовом эквиваленте, сделав инвестиции максимально привлекательными. В настоящее время цены за квадратный метр здесь колеблются от 1100 до 4600 евро в зависимости от местоположения объекта. При этом, по данным Numbeo, доходность от сдачи в аренду в Стамбуле может составлять от 4,87 до 5,78 %.
Вторым наиболее популярным направлением у зарубежных покупателей стал расположенный на средиземноморском побережье город Анталья. За прошлый год число иностранных владельцев жилой недвижимости здесь увеличилось на 7 938. Определяющим фактором вновь во многом стали цены. К примеру, если в июле прошлого года вилла на берегу моря стоимостью 5,5 млн лир обошлась бы покупателю в $1,1 млн, то уже в сентябре она стоила $859 000.
В число наиболее популярных локаций, где было совершено наибольшее число сделок по покупке жилья иностранцами, также вошли Бурса (2 720), столица Турции Анкара (2 133) и Ялова (2 063).
На рынке офисной недвижимости в течение прошлого года наблюдались схожие тренды. По данным Сolliers, средняя арендная платы за помещения класса «А» в Стамбуле снижалась в течение всего года. Например, в третьем квартале 2018 года средняя ставка на европейской части города снизилась с $ 24,24 за квадратный метр в месяц до $ 23,56. На азиатской стороне Стамбула цены также упали (с $18,77 за квадратный метр в месяц во втором квартале 2018 года до $ 17,40 в третьем).
На сегодняшний день в Стамбуле на этапе строительства или планирования находится около 503 262 квадратных метров нового офисного фонда с перспективой их вывода на рынок в течение ближайших двух лет. По оценке Colliers, на завершающей стадии находится около 10 % объектов и их число не растет. Эксперты прогнозируют, что количество новых офисных площадей в среднесрочной перспективе вряд ли будет увеличиваться.
В качестве одной из основных причин, которая может затормозить развитие рынка, аналитики выделяют указ, запрещающий гражданам Турции совершать сделки с объектами недвижимости в иностранной валюте. Мера была введена в начале сентября 2018 года президентом для защиты курса лиры. Как указывают эксперты, этот фактор может ограничить активность инвесторов, которые использовали валютное финансирование для развития новых проектов.
Вместе с тем, по прогнозу Research and Markets, растущий спрос на недвижимость останется ключевым фактором роста турецкой экономики. Стимулировать рынок будет правительственная инициатива по сносу 7 млн домов в сейсмоопасных зонах, а снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и смягчение правил программы «золотых виз» будет стимулировать инвесторов к приобретению частных жилых объектов.