Николай Лавров, руководитель Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», вице-президент Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости:
– Инвестиции в недвижимость крупных городов России, особенно Москвы и Петербурга, всегда были достаточно выгодными. Однако, как показали последние два года, стоимость квадратных метров столицы была явно завышена, и сегодня инвесторы оказались в весьма интересном положении, стремясь отыграть хотя бы вложенные средства.
В Петербурге ситуация иная: цены здесь всегда были ниже московских, и в результате недвижимость за время кризиса не подешевела. Были спады, однако по итогам года стоимость квадратных метров вернулась к прежнему уровню. Этому способствовал ряд причин.
Во-первых, как уже говорилось выше, цены на недвижимость Северной столицы всегда были более приемлемыми, чем в Москве.
Во-вторых, основываясь на статистике Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», этот город выбирают потому, что здесь гораздо легче проходит адаптация приехавших. При том, что город славится своими учебными заведениями, богатой культурной жизнью, темп жизни здесь спокойный, люди доброжелательные.
В-третьих, сохранению цен на недвижимость способствует уникальное географическое положение: до Европы на машине можно добраться за 5 часов, до Москвы на «Сапсане» – за три часа. Кстати, многие работают в Москве, приезжая домой в Петербург на выходные и на каникулы. Все-таки зарплаты в СПб ниже, чем в Москве.
В-четвертых, за последний год мы наблюдаем явно возросший интерес к покупке недвижимости в Петербурге у региональных покупателей. Причем, покупают не только желающие переехать в наш город, но и те, кто стремится если уж не преумножить, то хотя бы сохранить имеющиеся средства. Вложения в недвижимость Петербурга выгоднее, чем депозиты, при этом город и его ближайшие пригороды располагают колоссальным разнообразием недвижимости на любой вкус и кошелек.
Например, в пределах 2 млн. рублей можно приобрести либо студию в строящемся доме, либо комнату в коммунальной квартире. Комнаты, как правило, приобретают либо творческие молодые люди, которые хотят жить только в центре в непосредственной близости от Золотого треугольника и тусоваться на Рубинштейна, либо семьи, которым не хватает денег на приобретение полноценной квартиры, а размер жилой площади важен. Размер комнат в коммуналках может быть до 50 кв.м, на рынке есть объекты со старинными каминами, лестницами с витыми чугунными перилами и т.д. Кстати, как показывает практика, комната - единственный вариант, который может себя окупать за счет аренды.
Например, стоимость покупки 1500000 руб. Аренда в месяц = 13000 руб., то есть в год = 156000 руб. Стоимость эксплуатации = 30 000 руб. в год. Доход %= (156000–30000)*100%/1500000 = 8,4%.
Студии же приобретают родители из других городов для детей, которые учатся в Петербурге. Как показывает практика, дети начинают жить в таких студиях только в 10% случаев, так как к моменту постройки дома в жизни что-нибудь меняется, и эту студию либо сдают в аренду, либо меняют на что-нибудь другое. Также студии покупают люди средних лет, чтобы после выхода на пенсию жить в Петербурге, наслаждаясь благами, которые дарит этот город. Вход на студийный рынок – от 1 млн. 700 тыс. рублей на стадии начала продаж. Что касается инвестиций в долевку, то здесь учитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома. Например, студия в долевом строительстве (цена проставлена исходя из текущей ситуации на рынке), Приморский район, сдача 2018 год. Стоимость покупки сейчас 2300000 руб. Стоимость продажи в 2018 г. предположительно 3000000 руб.
Доход %= (3000000-2300000)/3 года)*100%/2000000 = 11,6%
Для сравнения: строящаяся студия в деревне Мурино, метро Девяткино, сдача 1 кв. 2018 г. Стоимость покупки 1700000 руб. Стоимость продажи в 2018 г. предположительно 2450000 руб. Доход %= ((2450000-1700000)/2)*100%/1700000= 22,05%. Отмечу, что продажа в Мурино может быть сложнее, чем в Приморском районе. В любом случае, очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской.
Что касается готового жилья, то здесь ситуация с инвестированием несколько грустнее. Для сравнения возьмем однокомнатную квартиру. Стоимость покупки 3000000 руб. (это убитая квартира в хрущевке). Аренда в месяц = 20000 руб. (в лучшем случае), в год = 240000 руб. Стоимость эксплуатации = 50000 руб. Доход %=(240000-50000)*100%/3000000 = 6,3%. Как видите, инвестиционная привлекательность комнаты в коммунальной квартире или студии в строящемся доме выгоднее. Однако при покупке готового жилья меньше рисков, об этом тоже нельзя забывать.
Для справки: Жилищная программа «Переезжаем в Петербург» начала функционировать в сентябре 2015 года. Под своей эгидой она объединила риелторов со стажем более 15 лет работы на рынке региональных продаж. Мы знаем социальную, торговую и транспортную инфраструктуру каждого района нашего города, мы знаем планы развития районов и в нашей базе огромный перечень объектов, начиная от эконом-класса и заканчивая эксклюзивом. Всего за один год у программы появился 121 партнер в 66 городах России, а также в Астане (Казахстан). Также у программы есть банки-партнеры, чья региональная сеть широка и возможности которых позволяют оформить ипотеку на покупку квартиры в Петербурге, не выезжая из своего родного города.
Схема работы достаточно проста: желающие приобрести недвижимость в Петербурге связываются с нами, и специалисты компании дистанционно подбирают несколько вариантов объектов, соответствующие заявленным требованиям. Если надо, высылаются фотографии квартиры, либо квартира показывается по скайпу. В итоге потенциальный покупатель выбирает объект. Если для покупки недвижимости в Петербурге надо продать квартиру в своем городе, мы связываемся с риелтором и согласовываем действия. Параллельно, если необходима ипотека, связываемся и с банком. Кстати, если у покупателя еще нет риелтора в своем городе, то география присутствия жилищной программы «Переезжаем в Петербург» достаточно широка, и мы помогаем ему это сделать. В результате покупатель за несколько месяцев становится владельцем недвижимости в Северной столице.