Заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин разъяснил нам, как проверить законность строительства дома на сельхозземле, как устранить противоречия между данными в кадастре и реестре прав, а также в каких случаях необходимо разрешение на строительство
— Валерий Эдуардович, сейчас нередки ситуации, когда в кадастровом паспорте участка сельхозземель сказано, что на нем возможно дачное строительство. Росреестр отказыает в регистрации права с таким видом использования. Почему так происходит, и что делать?
— По закону вид разрешенного использования (ВРИ) изменялся на основании решения органов местного самоуправления (ОМСУ), на основании правил землепользования и застройки (ПЗЗ) или генпланов, утвержденных ОМСУ или правительством региона.
Если нам представляли распорядительный акт ОМСУ, кадастровая палата вносила изменения в кадастр. При этом правовую экспертизу акта проводить мы не вправе.
Второй вариант: изменения внесены на основании принятых ПЗЗ, в кадастровую палату предоставлена выписка из Правил, выкопировка с нанесенными границами земельного участка относительно конкретной территориальной зоны и заключение, что данный участок отнесен к этой зоне. На основании этих документов мы вносим изменение вида разрешенного использования в кадастр - причем тоже без правовой экспертизы. До тех пор, пока не проведена регистрация права на участок с новым ВРИ, этим сведениям присваивается временный статус. Если впоследствии регистратор, который обязан провести правовую экспертизу распоряжения ОМСУ, обнаруживает противоречие с законом, он отказывает в регистрации права на земельный участок с измененным ВРИ.
Третий вариант изменения вида использования участка абсолютно прозрачен и исключает отказы в регистрации права. Когда генпланом поселения установлена территориальная зона, ее границы карта-планом с координатами внесены в кадастр и отражены в публичной кадастровой карте на портале Росреестра.
— Для покупателя земельного участка публичная кадастровая карта — лучший способ проверить, легитимна ли его застройка?
— Думаю, да. До тех пор, пока границы территориальной зоны не внесены в кадастр, проверка более трудоемкая.
К сожалению, по всей Ленинградской области после изменения ПЗЗ органами местного самоуправления, в кадастр внесены границы всего 25 территориальных зон.
— Росреестр отказал в регистрации права на участок «для дачного строительства», а владелец вынужден платить земельный налог за то, чем не может пользоваться. Как ему поступить?
— Собственнику придется снова обратиться в орган МСУ, выдавший документ, по которому невозможна регистрация права.
Достаточно распространена ситуация, когда ОМСУ приняли правила землепользования и застройки для сельхозземель. Однако по Градостроительному кодексу для земель сельхозназначения правила застройки или градрегламенты не устанавливаются. Местные власти, не обратив на это внимания, прямо нарушили нормы закона. Соответственно, они же должны исправить ошибки, а собственник — представить новый документ в кадастровую палату. Мы внесем эти данные в кадастр и налог будет рассчитываться уже по кадастровой стоимости для сельхозугодий.
— Похоже, государство против освоения новых территорий дачниками?
— В Ленинградской области уже утверждено множество генпланов, где в границы поселений включены обширные массивы сельхозземель, с изменением их категории. Новых расширений границ населенных пунктов для дачного строительства ждать не стоит: генпланы, в отличие от ПЗЗ, согласовываются и на уровне региона, и на федеральном. И для включения новых территорий нужны серьезные обоснования в части инвестиций и наличия инфраструктуры.
В целом законодатели действительно стараются сохранить сельхозземли для сельского хозяйства. Этой цели служат принятые в июле 2016 года изменения по упрощенному изъятию участков, не используемых по назначению. Из Земельного исключена ст. 81, разрешавшая дачное строительство на сельхозземле. С июня ст.78 ЗК запрещает использование сельхозземель ближе 30 км от границ сельских поселений для любых целей кроме сельхозпроизводства.
Эта же статья разрешает на сельхозземлях ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество. Дачного строительства там нет.
Но напомню, что строительство, кадастровый учет и регистрация прав собственности на индивидуальные дома возможны и в садоводствах, ничто не мешает организации садоводческих объединений. И есть решение Конституционного суда о возможности регистрации в доме на садовом участке. Я не вижу принципиальной разницы между садоводческим товариществом и ДНП. «Дачная амнистия», действующая до 1 марта 2018 года, и в СНТ, и в дачных поселках позволяет регистрировать права на построенные индивидуальные дома до трех этажей, в обоих случаях — без акта о вводе в эксплуатацию. Причем регистрация дома в качестве жилого проходит по декларации заявителя.
— Что изменилось по разрешениям на строительство дома ИЖС?
— С 1 июля 2016 года в соответствии с Федеральным законом от 3.07.2016 № 361-ФЗ разрешение на строительство является обязательным документом при подготовке технического плана в отношении здания – объекта ИЖС. Таким образом, технический план в отношении объекта ИЖС подготавливается на основании разрешения на строительство и проектной документации — или разрешения на строительство и декларации, если проектной документации нет.