Новые элитные проекты могут быть расположены на окраине Москвы, не иметь собственной парковки или территории
В начале 2000-х годов игроки рынка дорогой недвижимости сформировали критерии классов жилья. Элитный жилой комплекс, согласно этой классификации, должен находиться в центре столицы, иметь не более 40 квартир, а цены должны стартовать от 5 тыс. долларов за кв. метр. Но рынок внес свои коррективы, и сегодня многие люксовые проекты не соответствуют тем или иным критериям. Тем не менее, эксперты не ставят под сомнение их отношение к элитному классу.
Количество жилья. От 40 к 1000 квартир По большому счету, главным отличительным критерием элитной недвижимости от комплексов бизнес-класса, являлось количество квартир. Этот пункт задавал правила игры для застройщиков, которым приходилось выбирать между «много» и «дорого». Одни делали ставку на массовость –продавая много квартир, но дешевле, другие – строили маленькие дома, тратились на отделку, но квартиры в них стоили на порядок дороже.
Первой хаос и беспорядок в классификации дорогого жилья внесла ныне несуществующая группа «МИАН» Александра Сенаторова. Компания вывела на рынок жилой комплекс «Коперник» на 146 квартир, объявив этот проект элитным. Некоторое время риэлторы и консультанты ставили под сомнение люксовость этого проекта, но очень недолго. Жадность победила и одним за другим агентства, вероятно по мере включения их в пул продавцов этого проекта, признали жилой комплекс«Коперник» элитным.
Прецедент был создан и владельцев площадок в центре Москвы уже не мучили муки выбора. Люксовую недвижимость стали строить кварталами – «итальянским», «английским». Своеобразный рекорд в этом вопросе поставила компания «Интеко», запустив проект «Садовые кварталы» почти на 1000 квартир. Жилой комплекс состоит из 17 корпусов высотой от 6 до 16 этажей, которые возводятся на участке 11 гектаров. А к 2018 году общая площадь застройки достигнет 1 млн кв. метров.
«Несмотря на нестандартные размеры, «Садовые кварталы» признаны всеми участниками рынка жильем de luxe, – говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Во-первых, дело в удачном расположении – проект возведен в самом центре Хамовников, недалеко от Фрунзенской набережной, Комсомольского проспекта и Садового кольца. Во-вторых, в разработке квартала принимали участие сразу семь ведущих архитектурных бюро во главе с Сергеем Скуратовым».
Ради справедливости стоит вспомнить, что были и более глобальные проекты по строительству дорогого жилья. Около десяти лет назад бизнесмены Михаил Шишханов, Сулейман Керимов и Михаил Гуцериев обещали возвести элитный жилой комплекс «Рублево-Архангельское» площадью 2,7 млн кв. метров. Заочно этот проект окрестили «Городом миллионеров», однако он так и не был реализован.
Местоположение. В пределах кольца – от Садового до МКАД «Location, location, location…» – еще совсем недавно эту фразу без устали повторяли все девелоперы, брокеры и маркетологи элитного рынка, как правило, делая при этом глубокомысленное лицо. Мол, выше головы не прыгнешь, и именно местоположение объекта определяет его класс и ценовую политику застройщика.
А если досталась площадка на периферии города, то лучше спокойно строить массовое жилье, а «не изобретать велосипед». Что касается элитных проектов сегмента, то они могли возводится в центральном округе, внутри Садового кольца. Правда, сегодня об этом критерии уже практически никто не вспоминает.
В текущей системе координат элитного рынка, район Хамовники, расположенный между Садовым и Третьим транспортным кольцами, как выше упомянул Илья Менжунов, считается крайне удачным местоположением. Сегодня между кольцами возводится достаточно много объектов. Ярким примером такой тенденции стали проекты Barkli Residence и Barkli Park от корпорации Barkli. Компания «Донстрой», реализует жилые комплексы «Суббота» в районе Беговой и «Долина Сетунь» в Раменках.
«Если взять Barkli Park, то он действительно расположен за границами привычных элитных районов столицы, – соглашается директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. – Но окружение, двухуровневый подземный паркинг, огороженная территория и высота потолков от 3,3 метров безоговорочно делают этот комплекс элитным. Более того, Barkli Park у Екатерининского парка и имеет 2 выхода в парк. Интерьеры были созданы известным дизайнером Филиппом Старком».
Более того, теперь никого не удивляет клубный проект «Таежный», построенный Первым строительным трестом в окрестностях станции метро «Медведково». Впрочем, элитные застройщики городского жилья уже вышли за пределами МКАД. Так, группа «ОПИН» возвела в районе за московской кольцевой на пересечении с Волоколамским шоссе жилой комплекс «Парк Рублево», а рядом с инновационным центром построен ЖК «Сколково парк для жизни». Инвестором проекта является Millhouse, структура, принадлежащая Роману Абрамовичу. «Вектор очевиден – центральное местоположение больше не является обязательной характеристикой элитного жилья», – подытожил Илья Менжунов.
Площадь квартир. Элитные малогабаритки «Площадь элитных квартир обычно начинается от 60 кв. метров», – говорит Алексей Трещев. Вероятно, слово «обычно» в контексте текущей ситуации на рынке стоит трактовать как «раньше». По данным компании Est-a-Tet сегодня на первом рынке элитной недвижимости реализуется порядка двухсот квартир площадью до 50 кв. метров. Например, в квартале I’M есть квартиры площадью 33 кв. метро, в жилом комплексе «Суббота» – всего 34 кв. метра.
А в проекте «Современник» компании «Веспер», как приводит пример сам Алексей Трещев, есть апартаменты площадью всего 30,6 «квадратов». «Однако – это элитный проект», – уверяет эксперт, апеллируя тем, что в «Современнике» всего 86 апартаментов с отделкой высокого качества; расположен он внутри Садового кольца, в районе метро «Чистых пруды»; а архитектурой проекта занималось известное бюро Architects of Invention.
«Просто на рынке сформирован новый формат – «квартира для пиджака», – добавил Алексей Трещев. Надо заметить, что термин «квартира для пиджака» на рынке элитной недвижимости существует, по меньшей мере, около десяти лет. Правда, в середине 2000-х годов им обозначали квартиры площадью 60-90 кв. метров. Лотов меньшей площади на рынке люксового жилья просто не было. Вероятно, пиджаков в то время у покупателей дорогих квартир было гораздо больше.
Автостоянка. Парковка за забором Один из существующих критериев элитного жилья – это наличие собственной парковки с коэффициентом 1,5-2 парковочных места на квартиру. Однако мест в жилых комплексах не хватает. Покупатели дорогой недвижимоти в центре Москвы давно смирились с тем, что заплатив за парковочное место 5-12 млн рублей, им придется играть в «пятнашки» или парковаться «валетом». «Пятнашками» называют механизированный зависимый паркинг, а валетной – стоянку со сдвоенными местами. В этом случае нужен парковщик или соседи должны договариваться о времени въезда и выезда. В частности, так устроен паркинг в резиденции «Знаменка».
Но бывает, что автостоянки в элитном комплексе просто нет. Например, отсутствует она в апарт-комплексе «Советник» (на фото ниже), построенном компанией Insigma Group на Большой Дмитровке. «Однако это клубный дом, расположенный в 5 мин ходьбы от Кремля и оборудованный самыми современными инженерными системами», – перечисляет элитные критерии проекта управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Ирина Калинина.
Собственная территория. Из подъезда на улицу У каждого жилого комплекса должна быть придомовая территория. Вне зависимости от класса. В проектах массового жилья там устанавливают качели для детей, лавочки для пенсионеров и засаживают чахлыми деревцами. В элитных жилых комплексах – придомовое пространство организуют именитые ландшафтные дизайнеры. Например, в проекте I’M ландшафтный дизайн выполнен по проекту голландской архитектурной компании Hyco Verhaagen GmbH.
Но есть элитные комплексы, не имеющие собственной территории. Например, отсутствует она в проекте St Nickolas компании «Веспер». «Однако этот комплекс расположен на Никольской улице, всего в 300 метрах от Кремля, оснащен подземным паркингом и качественным инженерным оборудованием, – рассуждает управляющий партнер ZIP Realty Евгений Скоморовский. – Так что элитность этого проекта не вызывает никаких сомнений».
Ирина Калинина приводит в пример апарт-комплекс Turandot Residences. Здесь тоже нет собственной территории, только на уровне пятого этажа здания размещен внутренний двор с элементами ландшафтного дизайна. Остальное же, замечает она, на достаточно высоком уровне: эксклюзивная отделка от Jade Jagger for yoo, площади лотов – от 113 до 281 кв. метров, высокие потолки – 3,5 м, парковка подземная – 2,5 м/м на каждый апартамент, а также система «умный дом» и современная инженерия.
Подводим итоги Получается, что жестких критериев элитной недвижимости нет. Просто застройщик, перед стартом проекта, должен для себя понять, какой жилой комплекс он возводит – люксовый, премиальный или бизнес-класса. А потом маркетологи компании должны убедить в этом решении рынок.
Наверное, главным и самым надежным индикатором уровня проекта остается цена. На заре рынка, в начале 2000-х принято было считать, что элитные квартиры должны стоить от 5 тыс. долларов за кв. метр. К 2007-2008 годам, когда рынок был на пике, по словам директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Романа Попова, минимальная планка выросла до 7 тыс. долларов за «квадрат», однако в последнее время она вернулась к исходной отметке в 5 тыс.
Правда, мало обозначить цену, надо, чтобы люди «проголосовали» за нее рублем. И если в текущих условиях покупатели готовы платить за кв. метр от тыс. и выше, а квартиры, несмотря на кризис, активно реализуются, то значит комплекс можно считать элитным.