Недвижимость в Чехии растет в цене уже не первый год. Как растет и население страны: ежегодно сюда приезжает около 30-40 тысяч иностранцев. Первое место последние годы стабильно остается за украинцами, россияне по итогам 2018-го оказались на втором месте. Чем же так привлекает Чехия вчерашних соседей по соцлагерю?
Но именно россияне, по данным консалтинговой компанией Deloitte, остаются самыми активными покупателями чешской недвижимости среди иностранцев. И это при том, что владение недвижимостью, собственно, не является основанием для получения вида на жительство. ВНЖ дают инвесторам, создающим рабочие места (надо вложить от 2,7 миллиона евро и взять на работу 20 человек), людям, ведущим бизнес на территории страны и даже работающим по найму в чешской компании, а также студентам — по статистике Prian, каждый седьмой студент в стране — иностранец. Причем с 2008 года российских и украинских студентов в местных вузах стало в десять раз больше.
Покупка же недвижимости не дает права на ВНЖ — являясь, впрочем, преимуществом для подателя заявки на любом из имеющихся оснований. Иностранцы могут свободно приобрести любую недвижимость — жилую, коммерческую или земельные участки. Причем приезжим, даже не имеющим ВНЖ (понадобится загран с действующей чешской визой), доступна ипотека — а ставки по ней в Чехии пока одни из самых низких если не в мире, то в Европе уж точно. Средняя ставка для иностранцев-резидентов находится на уровне порядка 2,5-3 процентов годовых, для нерезидентов — от трех процентов. Получить кредит можно на срок до 30 лет. Правда, как водится, есть нюансы.
Во-первых, первоначальный взнос должен составлять не менее 40 процентов стоимости приобретаемого объекта. Во-вторых, ставка, по которой кредит был выдан, отнюдь не вечная. «Банк фиксирует ставку в договоре — в нашем случае это пять лет, я знаю, что бывает срок и три года, редко — десять лет, — рассказывает Антон Шувалов, купивший квартиру в Праге в 2017-м. — И когда подходит конец этого срока, банк может пересмотреть ставку». Впрочем, если новые условия заемщику не нравятся, он вправе поменять кредитора — но для этого ему нужно будет самостоятельно обойти банки, и вовсе не факт, что это принесет свои плоды.
Кроме того, чешские банки выдают кредиты не на любой объект недвижимости — чем более «убитая» квартира, чем дальше от крупных городов она находится, чем хуже состояние дома, тем выше вероятность отказа или одобрения суммы гораздо меньшей, чем требуется заемщику. Проще всего, разумеется, получить одобрение на покупку квартиры в Праге — где и оседает большинство приехавших в страну иностранцев.
По данным чешского статистического управления, на долю иностранцев приходится более 14 процентов жителей столицы. Кстати, то же статистическое управление посчитало, что около трети фирм в Чехии испытывают нехватку кадров: в страну активно едут иностранцы, но и сами чехи едва ли не менее активно уезжают в другие европейские страны.
Как подсчитали в Prian, самые востребованные профессии в стране — это инженер, врач, айтишник, логист, повар, официант, сварщик, водитель, охранник, сезонный рабочий, оператор обслуживания. При этом специалисты в IT могут рассчитывать на зарплату от 1400 евро в месяц, водители — от 1000 евро, а официанты — всего от 400 (впрочем, чаевые статистикой не учитываются). Стандартные расходы на еду, транспорт и связь в Праге составляют около 150 евро в месяц, аренда типовой однокомнатной квартиры в «спальнике» — не менее 500 евро в месяц.
Причем последняя статья расходов растет очень быстро — в Праге отмечается настоящий бум спроса на недвижимость, который сопровождается скачкообразным ростом цен. Скажем, за 2018 год ставки аренды в Праге, по данным местного агентства недвижимости Vessan Reality, выросли на 30-40 процентов. Причинами динамики в компании называют общий дефицит арендного жилья (что неудивительно, учитывая постоянный приток иностранцев вообще и иностранных студентов в частности) и высокий спрос на строящуюся недвижимость — ее раскупают быстрее, чем ЖК успевают строиться. В компании подсчитали, что доходность от вложений в недвижимость Праги — около 4-5 процентов годовых, что вдвое больше показателей основных европейских столиц.
В общем, неудивительно, что цены на жилье в столице Чехии, мягко говоря, немаленькие: по данным группы девелоперов Trigema, Skanska Reality и Central Group, с начала 2018 года по начало 2019-го средняя стоимость пражского метра выросла на 18,6 процента — до 3940 евро. В рублях это (на момент публикации) около 285 тысяч. В начале 2019-го в той же Central Group говорили уже о 4400 евро за метр.
Для сравнения, в Москве, по данным аналитиков первичного рынка, новостройки продаются по 165-175 тысяч рублей за метр — без учета элитных ЖК.
Самые дорогие локации чешской столицы, по статистике Trigema, Skanska Reality и Central Group — центральные Прага 1 и Прага 2 (7720 и 6400 евро за метр), самые дешевые — Прага 4 на юге города и Прага 10 на юго-востоке (около 3500 евро за метр).
За пределами столицы, впрочем, можно найти жилье куда более доступное: в небольших городах, таких как Теплице и Мост, вполне можно подобрать вторичное жилье в пределах 10-15 тысяч евро. Квартира сопоставимой площади (55-65 «квадратов») в центре Праги, по данным Deloitte, будет стоить от 300 тысяч евро.
Впрочем, по словам Антона Шувалова, реальная цена сделки может отличаться от «хотелок» процентов на пять, причем в меньшую сторону. «Цены на недвижимость растут, это сказывается на аппетитах продавцов, но сразу соглашаться на предложенную цену я бы не советовал, — говорит он. — Как и покупать объект на эмоциях, а тем более — по интернету. Мы с женой потратили на подбор квартиры месяца полтора, и это при том, что неплохо знаем город, жена здесь училась. Хотя, может, это универсальный совет — вне зависимости от страны, где покупаешь. А вообще, если нужен совет, то как вложение лучше всего брать “гарсоньерки” — это что-то типа нашей студии, и квартиры без кухни — они обозначаются в объявлениях как “количество комнат +кк”, от kuchyňský kout — кухонный угол».
Такие квартиры действительно хорошо сдаются в аренду, отмечают в Vessan Reality, плюс растут в цене по мере роста рынка. Да и бюджет входа составляет около 70-100 тысяч евро. Кроме того, разумеется, перспективна «вторичка» в историческом центре — но стоимость таких квартир, даже совсем маленьких, 25-30 метров, уже приближается к 150 тысячам евро.
Что касается перспектив — спрос на аренду в Праге остается стабильно высоким, как на долгосрочную со стороны приезжающих в город работать, так и на краткосрочную — со стороны туристов, поток которых не ослабевает. А вот цена метра, по прогнозам участников местного рынка недвижимости, будет расти уже не так быстро: чешский центробанк только в 2018-м пять раз повышал ключевую ставку, что, разумеется, сказалось и на условиях по ипотеке. Нет, ставки все еще остаются на привлекательном для россиян уровне около 2,5-3 процентов годовых — но, скажем, в конце 2016-го, по данным Binio, средняя ставка по выдаваемым в стране кредитам составляла 1,77 процента. И прошлогодний рост уже довольно заметно ослабил спрос на местную недвижимость.