Россияне все чаще покупают жилье за рубежом. По статистике, к лету 2018 года объем заявок на такие сделки вырос в полтора раза в сравнении с тем же периодом 2017-го, а по данным Финансового университета при Правительстве России, за последние два года сделок стало больше на 70 процентов. И дело не только в интересе к получению вида на жительство (ВНЖ) или второго гражданства. Берут недвижимость и для заработка, и для собственного отдыха. Один из самых распространенных факторов выбора той или иной страны в этих случаях — удачно проведенный отпуск. Недаром в топе стран, выбранных россиянами для покупки жилья, годами держатся Болгария, Турция, Кипр и Черногория. Одной Европой, впрочем, интерес соотечественников к покупке курортного жилья не ограничивается. Юго-Восточная Азия уже давно любима россиянами, и туристический поток из нашей страны в Таиланд растет с каждым годом.
Королевство вечного отпуска
По статистике министерства туризма Таиланда, российский турпоток в королевство с января по сентябрь 2018-го, например, вырос к аналогичному периоду 2017 года на 13,7 процента. Причем выручка, принесенная в казну российскими туристами, выросла к прошлому периоду еще заметнее — на 23,8 процента.
Популярность королевства легко объяснима: пока в России держится самый холодный и темный период года, в Таиланде тепло. Страна обладает развитой туристической инфраструктурой, и при желании можно обеспечить себе привычный уровень цивилизации, приятно сдобренный экзотикой.
Итак, россияне все активнее едут в Таиланд отдыхать — и все активнее интересуются покупкой местной недвижимости. По статистике Prian.ru, число запросов наших соотечественников на покупку жилья и других объектов для инвестиций за год увеличилось на 20 процентов.
ВНЖ Таиланда за инвестиции получить можно (сумма необходимых вложений — от 10 миллионов бат, что примерно соответствует 275 тысячам евро — вполне сопоставима с основными популярными визовыми программами), причем некоторые застройщики оказывают содействие в его оформлении, если клиент купит недвижимость в таком бюджете.
Но и без долгосрочной визы обойтись вполне реально: получить въездную визу россиянами легко, как легко и многократно продлевать ее впоследствии.
Отдыхать нельзя зарабатывать
Основных вариантов использования местной недвижимости два: жить самому или сдавать в аренду. Причем если это вилла на побережье — простоя лучше не допускать, рассказывает Ольга (жила в Таиланде с 2010 по 2015 год по въездной визе) — и не только из экономических соображений: в отсутствие жильцов такая недвижимость отсыревает и приходит в негодность. «Сначала мы с мужем снимали жилье на Пхукете, потом, в 2012-м, купили там виллу, — говорит Ольга. — Через год у нас закончился период “чистого” дауншифтинга: муж получил хорошее предложение, вернулся в Москву, а я стала жить на две страны. Сначала была сильно против того, чтобы сдавать свою виллу: вроде денег и так хватает, а тут чужие люди будут ходить по моему дому. Но после первого же долгого отъезда поняла, что лучше сдавать — в несезон она без людей отсыревает, зарастает плесенью и травой».
Что касается доходов от аренды — по оценке Prian.ru, в 2018 году это около семи процентов годовых. При этом можно воспользоваться программами от застройщиков — компании, продающие новостройки, предлагают инвесторам контракт на долгосрочную гарантированную аренду с доходностью в те же семь, а то и десять процентов годовых.
Срок контракта — от трех до десяти и более лет, при этом собственник недвижимости не заботится о ее содержании, налогами тоже занимается застройщик (кстати, речь идет исключительно о подоходном налоге, налога на владение жильем в Таиланде нет). Но и право пользоваться объектом для хозяина ограничивается определенным количеством дней в году (как правило, 30-45, причем не в пик сезона). Услуга очень распространена в Таиланде — местные риелторы хорошо ориентируются в теме и обычно держат в уме основные программы такого рода от застройщиков в регионе.
Помимо доходности от аренды, владельцы недвижимости зарабатывают еще и на росте стоимости — цены на жилье в королевстве растут не первый год. По данным Global Property Guide, в конце третьего квартала тайская недвижимость подорожала на 5,13 процента к аналогичному периоду прошлого года. Средняя стоимость квартиры в столице королевства Бангкоке достигла 3640 долларов (около 242 тысяч рублей) за метр. В принципе, москвичей такой цифрой не сильно удивишь, но цены на аренду жилья и их впечатляют: средняя по Бангкоку ставка составила 1850 долларов (около 123 тысяч рублей) в месяц. Кстати, большинство подданных королевства, как показывает исследование DDproperty, считают цены на недвижимость в стране слишком высокими и даже выступают за вмешательство властей в процессы регулирования.
Впрочем, основные курорты демонстрируют отнюдь не заоблачный (опять же, по московским меркам) ценник: по статистике Tranio, средняя стоимость объекта в Паттайе составляет около 50-70 тысяч евро, на Пхукете — 90-110 тысяч. Можно найти небольшие студии и дешевле — по 30-40 тысяч евро, причем с тем же предложением от застройщика — гарантированный доход в 10 процентов годовых. То есть порог входа примерно сопоставим с покупкой новостройки где-нибудь в Новой Москве, аренда которой обещает быть делом куда менее прибыльным.
Всегда можно договориться
Конечно, у местного рынка недвижимости есть и свои нюансы, неочевидные для тех, кто приезжал в страну только туристом. «Мы в свое время очень удивились почему-то, что негражданам нельзя получить ипотеку, — рассказывает Ольга. — В итоге выяснилось, что выкрутиться можно — есть небанковские организации, которые кредитуют приезжих, причем не на самых жестких условиях, по ставке процентов девять годовых. Правда, обычно выдают не более половины суммы стоимости квартиры. Плюс почти все застройщики дают рассрочку».
График рассрочки зависит от застройщика и может отличаться от принятого в России (равные платежи раз в месяц, отсутствие процентов только при взносе от 50 процентов стоимости квартиры), причем в приятную для покупателя сторону. Есть, например, программы, когда покупатель вносит не более четверти стоимости недвижимости, затем, по ходу строительства, еще 10-20 процентов, а остальную сумму отдает только по завершении строительства.
Существуют и другие особенности, вроде бы сильно ограничивающие возможности иностранцев по покупке недвижимости, но на практике легко обходимые. Скажем, в королевстве действует квота, по которой иностранец не может владеть более чем 49 процентами объекта недвижимости. Обойти это можно так: иностранец заводит юрлицо, в котором 51 процент принадлежит тайцам, приобретает квартиру на фирму и затем получает от местных соучредителей отказ от претензий на имущество компании.
Более комфортный вариант — когда вопрос решается на уровне проектирования: 51 процент квартир в новостройке продаются местным жителям, 49 идут по иностранной квоте. И с учетом того, что значительная часть спроса на местную недвижимость идет со стороны иностранцев (по данным Центрального банка королевства, к концу 2018 года доля приобретения квартир иностранцами выросла до 31 процента от всего объема), подобные условия предлагает большинство застройщиков.