Еще десять лет назад квартиры с отделкой от застройщика были редкостью, да и спросом особо не пользовались как в элитной недвижимости, так и в массовом сегменте. Богатые предпочитали делать ремонт с авторским дизайном, а покупатели недвижимости экономкласса хотели приобрести квадратные метры как можно дешевле. Однако последние годы ситуация стала меняться: не только в массовом сегменте стало появляться больше новостроек с отделкой, но и в элитной недвижимости.
Что происходит на первичном рынке недвижимости Москвы, какой процент квартир сегодня сдается с отделкой, а какой — без, есть ли спрос на квартиры с отделкой сегодня, и какому покупателю они более интересны Квадрум выяснил у ведущих брокеров рынка недвижимости.
Количество предложений
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в старой Москве на ноябрь 2016 года предлагали примерно 33 проекта, в которых, так или иначе присутствует отделка квартир — это 19,2% от всех проектов на рынке находящихся в продаже. «Максимальная доля новостроек с отделкой приходится на комфорт-класс и составляет более 19,5% от общего объема предложения данного сегмента, а в бизнес-классе меньше и составляет 8,7%. Меньше всего квартир с отделкой в сегменте экономкласса — 7,7%», — отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Проанализировав предоставленные Квадруму данные ведущих риэлторских компаний доли новостроек Москвы с отделкой, понимаем, что между агентствами недвижимости имеются существенные различия в подсчете доли новостроек массового и элитного сегмента, максимальное совпадение значений только в бизнес-классе. Возможно, это объясняется разными подходами в оценке класса недвижимости. В частности, брокерам выгодно завысить классность дома, чтобы повысить расценки на квартиры. Поэтому проанализируем каждый из сегментов, чтобы приблизиться к истинной картине и понять, какую именно отделку предлагают застройщики сегодня, и по какой цене и кто покупает такое жилье.
Эконом- и комфорт-класс
Формат квартир с отделкой характерен в большей степени для комфорт-класса, считает Наталья Шаталина. По ее словам, как правило, потенциальным покупателям предоставляется несколько вариантов базовой отделки, которая позволяет, в том числе снизить для покупателя временные и финансовые издержки, связанные с проведением ремонта своими силами. Ремонт от застройщика обходится дешевле, так как он экономит за счет большого объема работ и оптовых закупок необходимых материалов и оборудования.
Как рассказывает Наталья Шаталина, этот подход характерен для всех сегментов рынка, но в экономклассе данная опция пользуется наименьшим спросом. Для покупательской аудитории данного сегмента с наименьшей платежеспособностью определяющим становится стремлением к максимальному снижению бюджета покупки, в том числе и посредством отказа от отделки. Как рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», несмотря на то, что отделка от застройщика — это выгодно, быстро и малозатратно, есть один минус, а именно — типовой дизайн, не отличающийся разнообразием. Поэтому выиграют в первую очередь проекты, предлагающие несколько решений отделки.
Бизнес-класс
Как видно из подсчетов брокеров, в сегменте бизнес-класса опция «квартиры с отделкой от застройщика» не особенно распространена. Основной проблемой для застройщика является уже разработка привлекательных вариантов дизайн-проектов для потенциальных клиентов. Однако стандартный набор, предлагаемый застройщиками в рамках рассматриваемой опции, зачастую, не соответствует покупательским предпочтениям, делятся риэлторы.
Сегодня все большее число застройщиков бизнес-класса предпочитает сотрудничество с архитектурными и дизайнерскими бюро, которые могут предложить покупателям индивидуальные варианты отделки уже после продажи квартир. В случае если застройщик бизнес-класса все же предоставляет опцию отделки квартиры, то покупателю она обойдется значительно дороже, чем для квартиры эконом/комфорт-класса ввиду необходимости использовать дорогие высококачественные материалы.
Как отмечает Наталья Шаталина, квартиры с отделкой в домах бизнес-класса по статистике реализуются примерно на 18-25% менее активно, нежели квартиры без отделки. В нынешних условиях снижения покупательской способности населения даже состоятельных покупателей отталкивает увеличение бюджета при покупке квартиры.
Элитное жилье и премиум-класс
На элитном рынке недвижимости, по данным Knight Frank, доля новостроек с отделкой на первичном рынке с 2011 года по 2016 в общем объеме предложения выросла 6% до 15%. Как показывает статистика, выросло не только предложение, но и спрос. За последний год доля сделок по покупке квартир и апартаментов с отделкой выросла в два раза — с 7% до 15%.
Сегодня можно с уверенностью сказать, что трендом первичного рынка высокобюджетного жилья являются квартиры и апартаменты с отделкой. Как рассказывает, Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome, происходит постепенный рост объемов такого предложения: так в третьем квартале 2015 г. на рынок вышел проект Chekhov (компания Vesper, 10 лотов), в четвертом квартале 2015 г. — проект «Современник» (компания Vesper, 86 лотов), в следующем квартале — проект Bunin (компания Vesper, 29 лотов), а во 2 кв. 2016 г. — проект Nabokov (компания Vesper, 14 лотов). В третьем квартале 2016 г. — Chekov и «Резиденция Тверская». Основным игроком этого сегмента выступает компания Vesper, и помимо вышеназванных объектов в портфеле компании есть еще проект St. Nickolas, который вышел на рынок в четверотом квартале 2014 года и предлагается также с отделкой.
Основным требованием покупателей к отделке квартиры на данный момент является не сам стиль, не имя звездного архитектора, не брендовые марки мебели, а функционал и инженерия. Как отмечает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar, функциональная и востребованная планировка предполагает обязательное наличие гардеробной и ванной при каждой спальне, а еще и, по возможности, отдельное помещение кухни, так как готовить дома снова в моде. «Инженерия, особенно с акцентом на вентиляцию и кондиционирование, предполагает, что основные затраты понесены были при отделке, а в будущем жильцы будут получать чистый и увлажненный воздух, а вода пройдет соответствующую подготовку и очистку. С точки зрения стиля, нейтральные, почти гостиничные, интерьеры с большим количеством встроенной мебели, продаются быстрее, так как новый покупатель может внести быстро и согласно своему бюджету изменения под свой вкус и привычки: от рамочек из Zara Home до антиквариата эпохи Rigency», — поясняет Ирина Жарова-Райт.
По словам, Татьяны Дмитриевой, привлекая к проектированию интерьеров известных архитекторов и дизайнеров или имея в своей структуре собственное дизайн-бюро, девелоперы стараются предложить рынку максимально лаконичный вариант отделки по доступной цене, переманивая тех, кто умеет считать.
Поэтому сегодня ко многим покупателям высокобюджетного жилья пришло осознание того, что, приобретая квартиру или апартаменты с ремонтом в элитной новостройке, они получают современный и качественный продукт, экономя свое время и средства на разработке дизайн-проекта и ремонтных работах. При этом исключается проблема бесконечного шума и неудобств от ремонта в соседних квартирах.
Цена отделки
По данным компании «Миэль-Новостройки», средневзвешенная цена отделки в сегменте комфорт-класса составляет 6,8% от стоимости квартиры. Стоимость отделки колеблется в пределах от 10 до 15 тысяч р/м2. Разница в цене экономкласса между квартирами с отделкой и без меньше, и составляет приблизительно 5-10 тысяч р/м2.
Как правило, если отделка не позиционируется как опция, то она входит в общий бюджет покупки, выделить ее стоимость не представляется возможным, рассказывает Мария Литинецкая. По ее словам, если же отделка заказывается дополнительно, то ее цена за квадратный метр в массовом сегменте составляет в среднем 12-17 тысяч рублей, в бизнес-классе — 25-40 тысяч рублей, в премиум-классе — 2 $-3 тысяч.
Новые опции и фишки
Чтобы привлечь покупателя застройщики сегодня предлагают не просто отделку квартиры, но и другие дополнительные опции. По словам Марии Литинецкой, пожалуй, последний и самый яркий тренд в сфере отделки от застройщика: появление на рынке не просто квартир с ремонтом, но и меблировкой. К примеру, в жилом квартале бизнес-класса ONLY каждое помещение будет укомплектовано сантехническим оборудованием и кухонной мебелью со встроенной техникой, полностью подключенной к сетям: холодильником, духовым шкафом, варочной панелью, посудомоечной машиной и вытяжкой. Двух- и трехкомнатные апартаменты дополнительно оснащаются микроволновой печью. Получали кухню в подарок и жильцы «Новых Ватутинок», покупатели квартир в ЖК «Новый Зеленоград» (Подмосковье, Солнечногорский район).
Как рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), особенностью ремонта становится то, что предлагаются дополнительные опции: «Клиенты могут в рамках любого пакета заказать, к примеру, паркетную доску, теплый пол, кондиционер, видеодомофон, биметаллические радиаторы, квартирный фильтр для воды. В то время как в других проектах покупателям приходится выбирать из одного-двух вариантов (в светлых и темных тонах), мы предлагаем три авторских проекта с возможностью подобрать именно тот пакет отделки, который необходим конкретному покупателю. А набор дополнительный опций фактически не ограничивает пожелания клиентов. Неудивительно, что темпы продаж жилья с ремонтом от застройщика в среднем на 20-30% выше скорости реализации квартир в черновом варианте».
Действительно, как видим, на первичном рынке недвижимости Москвы растет не только количество предложений с отделкой от застройщика, но и спрос. Также рынок жилья развивается не только с точки зрения разнообразия дизайна, но и появления дополнительных опций. И, как выяснил Квадрум, больше всего предложений квартир с отделкой в Москве сегодня представлено в сегменте комфорт-класса и элитного жилья, а покупатели экономкласса по-прежнему предпочитают покупать квартиры без отделки.